Bail commercial et sous location : les choses à connaître

Vous louez des locaux à usage d’habitation commercial pour votre commerce et souhaitez faire une pause dans votre activité, tout en restant titulaire du bail commercial, mais vous n’avez pas opté pour un bail de courte durée ou pour une domiciliation collective… Sachez que lors de la signature du bail, le contrat peut préciser la possibilité d’une sous-location, ou l’exclure. Si la possibilité de sous-location de votre bail est prévue dans le contrat, vous devez cependant bien préparer le contrat qui vous liera au sous-locataire de ce bail. En tant que sous-bailleur, vous vous engagez personnellement vis-à-vis de votre bailleur et de votre sous-locataire. Explications.

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Les conditions à respecter pour une sous-location

Le code de commerce autorise la sous-location d’un bail d’habitation, dans le cadre d’un régime dérogatoire du droit commun résultant des articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce. Deux conditions de validité sont indispensables :

  1. Le bailleur doit autoriser la sous-location.
  2. Le bailleur doit concourir à un acte d’huissier à moins qu’il n’y renonce. Concrètement, cela signifie qu’il doit procéder à la signature du bail de sous-location.

Se limiter à une simple information du bailleur ne suffit pas pour que la sous-location du bail soit valable. L’accord du propriétaire doit être clairement être formulé pour un bail de sous-location. Pour cela, le locataire doit prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ensuite, l’accord du propriétaire doit être donné dans les 15 jours.

La sous-location d’un bail est irrégulière si les deux conditions de validité ne sont pas satisfaites. Les conséquences sont multiples pour le locataire, à l’avantage du bailleur :

  • inopposabilité de la sous-location ;
  • résiliation du bail ;
  • refus de renouvellement du bail au locataire principal, sans indemnité d’éviction.

En outre, le locataire n’a pas le droit de rompre le contrat, cependant il peut procéder à une cession de bail. L’encadrement de la cession de bail doit respecter le statut des baux sinon il nécessite un acte d’huissier.

Les conséquences de la sous-location sur les principaux baux commerciaux

Outre les principaux contrats de bail, la sous-location permet de profiter d’un contrat déjà existant et aussi de ne plus avoir à entamer des procédures légales supplémentaires. On peut aussi citer le bail de courte durée (en outre si vous ne pouvez pas mettre un bien en tant que dépôt de garantie pendant une longue période, ou encore la domiciliation collective, etc. Dans le cas d’une sous-location régulière, le bailleur a le droit de procéder à la fixation du loyer principal si celui-ci le loyer de la sous-location est supérieur au prix du loyer principal.

En cas de sous-location totale, le locataire principal perd le droit au renouvellement de son bail. Par contre, si la sous-location est partielle, il peut demander le renouvellement pour la partie des locaux dans lesquels il exploite son commerce.

À défait de l’expiration du bail, le sous-locataire doit demander le renouvellement de son bail au locataire principal. L’article L. 145-32 du Code de commerce reconnaît qu’à l’expiration du bail principal, le sous-locataire a un droit direct au renouvellement. Les durées des contrats de sous-location sont liées à celles dans le statut des baux principaux.

Sauf autorisation du bailleur principal, le contrat de sous-location du bail d’habitation ne peut dépasser les droits attribués dans le bail de location principal : dépôt de garantie, fixation du loyer, etc. Par exemple, changer la destination des locaux à usage d’habitation commercial pour la sous-location est impossible sans l’autorisation du bailleur propriétaire du local.

Au renouvellement du contrat de bail de location, le principe s’applique également au sous-locataire qui est en droit de demander une indemnité d’éviction au sous-bailleur.

En tant que sous-bailleur, le locataire principal est responsable des actes du sous-locataire. Par contre, en cas de litige, la Cour de cassation peut saisir le locataire et le sous-locataire. Sauf dans le cas où le loyer principal est impayé alors que le locataire principal continue de percevoir les sous-loyers, seul ce dernier est passible d’actions en justice par la Cour de cassation.

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