Comment donner congé au bailleur d’un bail commercial ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire du local doit respecter des procédures, des formes et des délais pour donner le congé à son bailleur. Si par principe le contrat est prévu pour une durée de 9 ans, il est possible de résilier par période triennale. Quelles sont les règles à respecter et les spécificités à connaître ?

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Les conditions pour qu’un bail soit qualifié de commercial

Pour rappel, le bail commercial correspond à des principes clairs : il s’agit d’un contrat de location d’un immeuble ou local servant à l’exploitation d’un fonds de commerce. L’usage du local peut être commercial, artisanal ou industriel. Un local dont l’usage est l’habitation ne peut faire l’objet d’un bail commercial. Le propriétaire du fonds doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La clause de tacite reconduction est une des spécificités du bail. Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à son échéance. Cependant, il n’est pas possible de rédiger de clause résolutoire pour le refus de renouvellement du bail.

Quand le locataire peut-il procéder à la résiliation du bail ?

Pendant la durée initiale dans le statut des baux commerciaux, le locataire a le droit de prononcer un refus de renouvellement à la fin de chaque période triennale, sans raison particulière et même si cela ne figure pas dans la clause résolutoire. On parle de congé triennal, c’est-à-dire par trimestre civil. Le préavis pour l’expiration du bail à l’initiative du bailleur est fixé à 6 mois avant la date demandée par le locataire pour la rupture du statut des baux commerciaux.

Si la demande du terme du bail est faite après la tacite reconduction, le locataire peut signaler son congé à la fin de chaque trimestre civil, sinon le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction. Cependant, le bailleur peut offrir un local de remplacement pour éviter de verser au locataire une indemnité d’éviction. Sauf s’il y a une clause qui prive le locataire de sa faculté de résiliation anticipée. 

Comment formuler cette notification de congé au locataire ?

Alors que le bailleur doit motiver sa demande d’arrêt du bail, le locataire n’est pas obligé d’en donner la raison. La formulation est assez simple. Le locataire dit « mettre fin par le présent acte au bail… ». En fonction de la période concernée, il doit préciser l’échéance concernée. Le plus simple est d’en parler avec le bailleur afin de se mettre d’accord sur le terme du bail.

Une lettre recommandée avec accusé de réception

Pour simplifier la forme par laquelle le bailleur est informé de congé de son locataire, la loi a évolué acceptant la lettre recommandée avec avis de réception. L’acte d’huissier n’est nécessaire que si la lettre à l’initiative du bailleur n’a pu être présentée à son destinataire avant l’expiration du bail.

Pour éviter tout litige relatif à la date à prendre en compte, un décret de 2016 a modifié les règles de notification du bailleur et du locataire. La date d’expédition concerne l’auteur du courrier, alors que c’est la date de première présentation du courrier qui doit être prise en compte pour le locataire. Ces différences de date sont à prendre en considération en cas de contestation de l’une ou l’autre des parties. Pour éviter cela, un acte d’huissier est la meilleure solution.

Par contre, une lettre simple n’a aucune valeur juridique pour signaler le congé au bailleur.

Le cas particulier de dépôt de bilan du commerçant locataire

En cas de procédure collective (redressement, liquidation judiciaire) concernant le commerçant locataire, le bail est d’abord poursuivi. En fonction de la situation de l’entreprise, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peut céder le contrat ou le stopper.

Tant que le bail est maintenu, le bailleur ne peut pas en demander la résiliation pour non-paiement du loyer. Mais d’autres motifs (non-respect de l’entretien par exemple) peuvent justifier sa demande faite dans les 3 mois suivant le jugement de liquidation judiciaire. Par contre, la résiliation peut être réalisée à par l’administrateur par rupture anticipée.

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