Contrat de location-gérance : maintenir un fonds de commerce en activité ou le transmettre

Qu’est-ce qu’un contrat de gérance libre ?

Appelée aussi gérance libre, c’est un contrat à titre onéreux qui donne le droit à un propriétaire de fonds de commerce (le bailleur) d’en confier la gestion et l’exploitation à un locataire-gérant. En droit français, le code de commerce définit la gérance libre de la façon suivante : «  un contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal, en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ». (code de commerce : chapitre IV Article L144-1).

Durant la période du contrat, le fonds ne change pas de propriétaire. Ce dernier (le bailleur) perçoit une redevance versée par le locataire. Le contrat signé par les deux parties définit les conditions sur le statut des baux commerciaux. L’objet du contrat doit comprendre une clientèle propre, élément le plus important d’un fonds de commerce. Sans elle, le contrat n’a pas d’objet et le contrat est caduc.

Le gérant-locataire, un repreneur potentiel du fonds de commerce

Pour réussir au mieux la cession de votre fonds de commerce, le contrat vous permet de réaliser une transition ou un arrêt d’activité professionnelle progressif. En tant que bailleur, vous restez propriétaire du fonds dès la cession du bail, et si vous créez une bonne relation avec votre locataire-gérant, vous pouvez l’accompagner et le conseiller pour que son activité professionnelle se développe bien. Dans de bonnes conditions, il aura plus de facilité pour faire aboutir son projet de reprise de votre fonds. Ayant exploité sur une période significative le fonds de commerce qu’il veut reprendre, il pourra présenter ses comptes aux organismes de financement. Titulaire d’un contrat de ce type, son expérience pourra également être valorisée pour d’autres projets personnels de création d’entreprises contre un dépôt de garantie.

Au minimum deux ans d’exploitation du fonds de commerce avant sa mise en gérance libre

Avant de proposer votre fonds de commerce, vous devez faire le point sur votre entreprise.

Avant d’envisager un tel contrat, vous devez avoir exploité le fonds pendant au minimum une période de 2 ans. Quelques exceptions à cette durée d’exploitation existent comme dans le cas de la dissolution d’un régime matrimonial ou d’héritiers ou légataires d’un commerçant ou artisan, ou encore lorsque le propriétaire est mis en liquidation judiciaire. Certaines activités, notamment les activités réglementées liées à un diplôme, sont exclues de la gérance libre : le code de commerce impose que le fonds soit exploité par son propriétaire ou par une personne détentrice d’une formation spécifique. C’est le cas d’une officine de pharmacie par exemple.

Concernant le bail commercial de votre local, vous devez vérifier qu’il peut faire l’objet d’un tel type de contrat après la cession de bail. Si c’est le cas, vous devez impérativement demander au propriétaire de votre local l’autorisation par une lettre recommandée. Si vous approchez d’une période triennale de votre bail commercial, cela vaut la peine d’en parler avec lui si le contrat n’y est pas mentionné pour lui expliquer votre projet.

Un propriétaire commerçant ou artisan

Les conditions à remplir par le bailleur sont moins nombreuses que celles demandées au propriétaire du fonds. Étant d’ordre public, la qualité de commerçant est indispensable surtout pour une entreprise individuelle, avec immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au Greffe du tribunal. Exploitant un fonds dont l’activité commerciale est définie, il doit en respecter la nature, c’est-à-dire exploiter le fonds selon sa destination. Cependant, il est possible de développer l’activité commerciale du fonds en créant une nouvelle branche commerciale. À la fin du contrat, le propriétaire restitue le fonds intégralement, avec les améliorations et éléments qu’il aura pu y développer. Les stocks constatés au terme du contrat appartiennent au propriétaire qui peut les revendre au propriétaire du fonds, qui n’a aucune obligation de les acheter.

Un contrat de location de droit commercial

Comme pour une location de logement, un état des lieux du fonds de commerce est établi pour vérifier les éléments corporels. Il comprend la désignation précise du fonds loué avec un inventaire complet pour éviter les difficultés au terme du contrat lors de sa restitution au propriétaire des actions ou des parts sociales suite à la cession de bail.

Généralement écrit, sauf clause contraire, le contrat à titre onéreux comprend les clauses suivantes :

• identité des parties,
• objet du contrat qui peut inclure la présentation de la clientèle,
• activité exercée par le fonds de commerce,
• durée et les conditions éventuelles de renouvellement du statut des baux commerciaux,
• inventaire des matériels et marchandises,
• possibilité de vente du fonds par son propriétaire pendant la période du contrat et les conséquences sur le contrat,
• montant de la redevance, et du loyer du bail des murs.

Des obligations relatives à l’exploitation du fonds de commerce

Par ailleurs, le contrat doit rappeler les obligations de chacune des parties.

Etant d’ordre public, le propriétaire doit s’engager à respecter les points suivants :

• exploitation raisonnable,
• souscrire les assurances et autres obligations de ce type,
• principe de non-concurrence au terme du contrat.

De son côté, le bailleur propriétaire du fonds de commerce s’engage dès la cession du bail au respect de :

• même principe de non-concurrence durant le contrat,
• obligation de délivrance du fonds de commerce (mettre à disposition du propriétaire tous les éléments nécessaires à la bonne exploitation de l’activité : éléments corporels, etc.).

Documents à disposition du propriétaire et diverses clauses annexes

Pour assurer le bon déroulement du contrat, les documents comptables (chiffres d’affaires, bénéfices des 3 derniers exercices comptables passés) doivent être fournis au loueur avec une lettre recommandée par l’exploitant, souvent avec un dépôt de garantie. Pour faciliter son exploitation par le loueur, le propriétaire du fonds doit pouvoir lui fournir les documents comptables établis durant son activité.

Toutes ces clauses et mises à disposition de documents liées au contrat peuvent être complétées par d’autres concernant par exemple les stocks, les modalités de restitution du fonds, l’état de la clientèle à la signature du contrat, ou la promesse de vente du fonds au loueur… sauf clause contraire.

Le contrat étant entre deux personnes, il n’y pas forcément de formalités à effectuer, comme c’est le cas pour une vente de fonds de commerce. Par contre, si le loueur crée une société pour exploiter le fonds de commerce, cette structure juridique devra être immatriculée au RCS, après adoption des statuts juridiques, dépôt des fonds du capital social, publication d’une annonce légale… En outre le propriétaire ne doit pas être mis en liquidation judiciaire pour que le contrat ne soit pas résilié en cours d’exploitation.