Expert comptable pour SCI : Comment choisir ?

Rappel sur la SCI 

Une SCI ou Société Civile Immobilière est une forme juridique conforme aux articles 1832 et suivant du Code civil. Elle est constituée de deux ou plusieurs personnes qui gèrent communément un patrimoine immobilier dont elles ne sont pas propriétaires. Par son objet civil, il se distingue du régime des sociétés commerciales. Selon sa forme, la SCI peut avoir comme objet social : 

• La gestion d’immeubles ;
• La mise en location d’immeubles ;

Bénéficiant de nombreux avantages comme la répartition des divers coûts et une exonération d’impôts, la SCI facilite la gestion de biens immobiliers.

Par ailleurs, selon les objectifs patrimoniaux de la SCI, elle peut prendre la forme d’une SCI familiale (constituée des membres d’une même famille) ou d’une société civile de construction-vente ou SCCV (construction d’immeubles pour les revendre). 

Quelles sont les missions d’un expert-comptable pour le compte d’une SCI ?

Selon l’article 1856 du Code civil ordonnant le gérant d’une SCI à effectuer un compte-rendu à ses associés au moins une fois par an, dont un bilan comptable, ce dernier peut recourir à un professionnel pour la gestion de ses comptes. Selon les besoins de la structure, un expert-comptable peut s’occuper des différentes opérations comme :

• L’établissement des comptes obligatoires (bilan, comptes de résultat, annexes, livre-journal, grand livre) ;
• La comptabilité de trésorerie ;
• La comptabilité en partie double ;
• La supervision des écritures de trésorerie ;
• L’établissement des comptes prévisionnels ;
• La mise en place des dispositions fiscales.

Par ailleurs, il peut offrir des services d’audit au sein des SCI et même effectuer des missions fiscales avec les tiers.

Comptabilité d’une SCI : pourquoi recourir à un expert-comptable ?

Bien que la majorité des sociétés civiles immobilières aient l’obligation légale de tenir une comptabilité, recourir à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Pourtant, faire appel à ce professionnel est profitable à bien des égards.

Une gestion comptable plus efficace

Dans le cadre de la gestion d’une seule propriété immobilière, le gérant peut facilement tenir sa comptabilité à l’aide d’un fichier Excel ou Word. Mais cela peut vite devenir contraignant si la SCI développe son activité par l’achat d’autres logements ou de nouveaux biens immobiliers, car cela entraîne l’augmentation du nombre de locataires.

Un expert-comptable allège les tâches du dirigeant de la SCI en apportant toute son expérience et son expertise dans l’accomplissement des différentes missions comptables. Il maitrise également l’utilisation d’un logiciel de comptabilité. 

Une limitation de la responsabilité du dirigeant

Dans la gestion comptable d’une SCI, le dirigeant engage toute sa responsabilité, spécialement si une erreur ou une violation de la loi est constatée. Mais en recourant à un expert-comptable, les différentes charges lui seront transférées. Les associées pourront ainsi lui réclamer des dommages et intérêts pour préjudice subi.

Bénéficier de précieux conseils

Selon le Code de déontologie des experts-comptables, ce professionnel du chiffre est soumis à un devoir de conseil envers les SCI.

À toutes les étapes de l’évolution de la société, comme la rédaction des statuts, le choix d’un régime fiscal adapté ou lors d’une liquidation, l’expert-comptable a des devoirs de conseil sur le plan juridique, comptable et fiscal. vis-à-vis de son employeur.

En outre, son regard impartial sur les différentes prises de décisions au sein de l’entreprise est d’une grande aide dans son développement.

Expert-comptable pour SCI : comment le choisir le meilleur ?

Le choix de recourir à un expert-comptable traditionnel ou en ligne se fait généralement dès la création de la SCI.

Ce dernier peut ainsi prendre en charge toutes les formalités d’immatriculation et assurer un suivi dès la création de la société.

Au fil du temps, ce spécialiste deviendra un pilier auquel l’entreprise s’appuiera et demandera conseil dans le domaine patrimonial et fiscal.

Son choix est ainsi crucial pour la pérennité de la société civile immobilière. De ce fait, plusieurs critères sont à prendre en considération avant de choisir son expert-comptable.

Sa légitimité

Pour pouvoir accomplir son travail en toute légalité, un professionnel en comptabilité doit disposer de différentes agrégations dont :

• Un diplôme d’expertise comptable (DEC) ;
• Une inscription au tableau de l’ordre des experts-comptables de France ;
• Une souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle.

Sans ces trois conditions, un expert-comptable pratique son activité dans l’irrégularité et s’expose à de lourdes sanctions selon la loi (article 433-17 du Code pénal).

D’un autre côté, la SCI qui s’approprie les services d’un faux expert-comptable risque une falsification de ses opérations, un redressement fiscal ou pire, une faillite.

Avant de commencer ses fonctions donc, l’expert-comptable doit rédiger une lettre de mission qu’il présentera aux dirigeants pour signature afin de formaliser leur relation contractuelle.

L’adéquation de ses services avec les besoins de la SCI

Les exigences d’une SCI étant nombreuses, cette dernière devra bien vérifier que les compétences de l’expert-comptable correspondent aux problématiques ainsi qu’aux particularités juridiques et fiscales de la société civile immobilière.

Certaines opteront pour un expert-comptable spécialisé dans les opérations courantes, alors que d’autres préféreront se fier à un professionnel englobant toutes les activités. Aux dirigeants de voir quel profil sera le plus approprié.

Il est donc important de bien cerner les besoins de la SCI et d’engager un expert-comptable qui correspond aux exigences de la société.

Ses honoraires

Contrairement aux autres professions libérales comme les notaires par exemple, le tarif d’un expert-comptable n’est pas régi par une grille. En effet, le cout des prestations peut varier selon plusieurs indices :

• Sa notoriété ;
• Ses différentes missions ;
• Les activités et la taille de la SCI ;
• Le régime fiscal appliqué (Impôt sur le revenu ou Impôt sur les sociétés).

Il faut, par exemple, compter entre 450 euros et 850 euros par an pour une petite SCI soumis à l’IR ; et à partir de 1 500 euros pour celles soumises à l’IS et à la TVA.

D’autres solutions de gestion comptable adaptées aux SCI peuvent également être envisagées. À l’image d’un expert-comptable en ligne, d’un cabinet de conseil ou bien d’un logiciel.