La fiscalité d’une SCI

Au moment de créer une société civile immobilière (SCI), ses associés fondateurs doivent s’interroger sur la fiscalité de celle-ci. En effet, le régime fiscal choisi impacte sur les obligations que l’entreprise doit respecter et les charges qu’elle doit payer. Ainsi, pour ne rien rater de sa démarche, il convient de comprendre les différents volets que comprend la fiscalité d’une SCI. Tout de suite les détails.

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L’imposition des bénéfices, le premier volet de la fiscalité d’une SCI

Il va sans dire qu’en matière d’imposition des bénéfices, la SCI a le choix entre deux régimes. Soit elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), soit elle est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR).

Fiscalité d’une SCI : la notion de société transparente

Les bénéfices d’une SCI sont en principe soumis à l’IR. Effectivement, en tant que société fiscalement transparente, la SCI ne s’acquitte pas elle-même de son impôt sur les bénéfices. Il appartient à ses associés de le régler en fonction de leur qualité et de leurs parts sociales. Concrètement, l’entreprise répartit ses bénéfices imposables entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Dès lors, son résultat est imposé en totalité entre les mains des associés.

Selon la qualité de l’associé, sa quote-part du résultat est donc à intégrer dans :

  • Sa déclaration annuelle de revenus (taxation au barème de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers) s’il s’agit d’un associé-personne physique
  • Sa déclaration de résultat si l’associé est une personne morale assujettie à l’IS

Dans tous les cas, ce régime fiscal se caractérise par la possibilité de déduire les charges supportées du résultat. À l’instar des frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt… Mais encore, qu’ils soient distribués ou mis en réserve, les dividendes sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Appelé également flat tax, le PFU présente un taux unique de 30 %. En outre, en cas de déficit foncier, les associés de la SCI peuvent parfaitement bien réduire le montant de leur impôt dû à titre personnel. Et ce, par le report de ce résultat déficitaire dans leur déclaration.

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Imposition des bénéfices : l’option à l’IS

Les associés de la SCI ont la possibilité d’opter pour une taxation des bénéfices à l’IS. Cela, dès la création de la structure ou bien en cours de vie sociale. Irrévocable, cette option fiscale présente toutefois des risques. Raison pour laquelle il convient de bien peser le pour et le contre avant de prendre une quelconque décision. Dans cette optique, il peut être intéressant de demander conseil auprès d’un spécialiste de la fiscalité des entreprises. Notamment, afin d’éviter toute erreur ou une mauvaise optimisation fiscale de la société.

Quoi qu’il en soit, dans le cadre de ce régime fiscal, les bénéfices sont taxés directement au niveau de la société. Ainsi, le taux d’imposition applicable dépend du montant du chiffre d’affaires annuel de la SCI :

  • 28 % si le chiffre d’affaires est inférieur à 500 000 euros
  • 31 % si le chiffre d’affaires est supérieur à 500 000 euros

Cependant, un taux réduit de 15 % peut s’appliquer pour la tranche de bénéfices inférieure à 38 120 euros. Mais uniquement si les conditions suivantes sont respectées :

  • Réaliser un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7,63 millions d’euros
  • Avoir entièrement libéré le capital social
  • Le capital social est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques

À noter que dans une SCI soumise à l’IS, contrairement à une taxation à l’IR, en l’absence de distribution des dividendes, ceux-ci ne sont pas imposés. Par ailleurs, une déduction des charges (frais de création, rémunération du gérant de SCI et amortissement des biens) du résultat social est possible.

Deuxième volet de la fiscalité d’une SCI : l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

En règle générale, seules les SCI qui louent certains biens sont assujetties automatiquement à la TVA. Une imposition sur option à cette taxe est quand même envisageable pour les SCI qui exercent certaines activités.

Les SCI assujetties de plein droit à la TVA

L’assujettissement à la TVA s’avère automatique pour les SCI, dont l’activité est :

  • La location de biens aménagés à usage professionnel
  • La mise en location de places de parking ou de stationnement de véhicules (caravanes, bateaux et avions)
  • La location meublée de biens à usage d’habitation couplée à au moins trois prestations accessoires (repas, réception de clients, nettoyage, repassage…), c’est-à-dire les prestations d’hébergement (hôtels, résidences de tourisme classées, gîtes, chambres d’hôtes…)

Le taux d’imposition applicable est alors le taux de droit commun de 20 %.

Les SCI imposées sur option à la TVA

Même si elles bénéficient d’une exonération de TVA, certaines SCI ont tout à fait la possibilité d’opter pour une imposition à cette taxe. Cette option d’assujettissement concerne les sociétés qui interviennent dans :

  • La mise en location des biens à usage agricole
  • La location nue de biens à usage professionnel (commercial, industriel ou bureau)
  • La location nue ou meublée de biens à usage d’habitation (locaux d’habitation meublés ne remplissant pas les conditions proches de l’hôtellerie)

Pour souscrire à cette imposition, la SCI doit en faire la demande auprès du centre des impôts territorialement compétent. Elle est alors imposée à la TVA dès le premier jour du mois qui suit sa demande d’assujettissement. Pour ce qui est de la dénonciation de cette option fiscale, elle nécessite également la réalisation d’une demande auprès du service des impôts des entreprises (SIE), dont dépend le siège social de la SCI. Obligatoire dans le cas d’un changement de destination des biens loués, cette dénonciation ne peut être adressée qu’à partir du 1er janvier de la neuvième année qui suit l’année au cours de laquelle l’option d’assujettissement a pris effet.

Attention ! L’option d’assujettissement à la TVA doit être formellement indiquée dans le bail conclu entre la SCI et le locataire du bien.

L’imposition des plus-values immobilières

En cas de cession immobilière réalisée par une SCI, les plus-values dégagées sont taxées. L’imposition des plus-values immobilières varie alors en fonction du régime fiscal choisi par la structure. Ainsi, pour une SCI soumise à l’IS, les plus-values réalisées viennent s’ajouter aux bénéfices imposables de la société. Si la SCI est assujettie à l’IR, les plus-values immobilières sont directement imposées entre les mains des associés. Et ce, proportionnellement à leur part respective dans l’entreprise.

Une SCI peut en tout cas être exonérée d’impôt sur les plus-values, mais sous conditions :

  • La vente du bien vise à réaliser des logements sociaux.
  • Le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 euros.
  • Le bien vendu sert de résidence principale à un associé qui l’occupe à titre gratuit.
  • L’associé n’est pas propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 ans qui précèdent la vente, celle-ci étant sa première cession immobilière. De plus, la somme perçue par l’associé à l’issue de cette opération lui permet d’acquérir une résidence principale dans un délai de 24 mois.

Bon à savoir

Dans le cadre du calcul des plus-values immobilières en SCI, les amortissements pratiqués sur le bien sont pris en compte.

Dissolution d’une SCI : l’imposition du boni de liquidation

Arrivée à terme de la durée de vie de la SCI, réalisation de l’objet social, cessation de paiement, décision de justice… De nombreuses raisons peuvent expliquer la dissolution de la SCI. Ainsi, une fois la société liquidée, le liquidateur peut constater la présence d’un boni de liquidation. Dans ce cas, cet excédent d’actif fait l’objet d’une double imposition :

  • L’enregistrement de ce boni de liquidation au SIE compétent implique le paiement d’un droit de partage qui s’élève à 2,5 % du montant de cet excédent
  • Après la répartition du boni de liquidation entre les associés de la SCI, chacun d’entre eux est imposé à titre personnel

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