La SCI familiale

Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil ainsi que les articles 1845 et suivants, la société civile immobilière est une société de personnes. À ce titre, son objet ne peut être commercial et elle est imposée de plein droit à l’impôt sur le revenu (IR). Très utilisée par les familles pour gérer des biens immobiliers et faciliter la transmission, la SCI familiale est une alternative intéressante pour éviter l’indivision. Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? Comment la créer ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Les détails dans les lignes qui suivent.

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La SCI familiale : définition

La SCI familiale comme son nom le laisse suggérer est une société civile immobilière composée obligatoirement des membres d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance jusqu’au quatrième degré). Son objet est de gérer en commun un ou plusieurs biens (gestion simple, location non meublée, etc.) et de se constituer un patrimoine.

Comme dans une SCI classique, il faut au minimum deux associés pour créer une SCI familiale, la loi ne prévoyant aucun maximum. Les biens sont affectés à la propriété de la SCI familiale et chaque associé reçoit une quote-part proportionnelle à sa participation.

La création d’une SCI familiale peut résulter de deux situations :

  • Investissement immobilier : achat d’une résidence principale ou secondaire, acquisition d’une maison de vacances… afin de bénéficier du régime fiscal de la société civile immobilière. Les associés apportent de l’argent pour acquérir le bien ou un associé apporte un bien et affecte la propriété à la SCI familiale.
  • Héritage : afin d’éviter le régime de l’indivision, les héritiers créent une SCI familiale. Chaque associé apporte sa part du patrimoine.
    Les avantages de la SCI.

Les avantages de la SCI familiale

La SCI familiale est une solution intéressante pour garder le patrimoine entre les mains d’une même famille. Mais il ne s’agit pas là de son seul avantage.

Faciliter la gestion des biens immobiliers

Effectivement, la gestion courante (entretien et rénovation des biens, exploitation des logements, paiement des charges, déclarations fiscales, etc.) reviennent à la charge du ou des gérants.

Associer les enfants à l’acquisition d’un bien immobilier

Et ce sans dépenses supplémentaires.

Préserver la possession des biens

Les biens restent dans la famille pendant plusieurs générations quand celle-ci souhaite préserver son intégrité. Effectivement, un associé seul ne peut prendre la décision de vendre le bien immobilier. S’il souhaite sortir de la SCI, il doit céder ses parts sociales aux autres associés, à des membres du cycle familial ou à des tiers. Dans ce dernier cas, il doit avoir l’agrément des autres associés.

Optimiser le démembrement des biens

La SCI permet de séparer la nue-propriété et la jouissance du bien de l’usufruit, à condition de fixer cette clause dans les statuts. Ainsi, les parents peuvent conserver la jouissance et l’usufruit des biens tout en donnant la nue-propriété à leurs enfants.

Optimiser la transmission du patrimoine

La transmission de parts sociales est plus avantageuse fiscalement par rapport à la transmission du bien en nom propre. De fait, les parents peuvent bénéficier d’abattements fiscaux pouvant se traduisent par une exonération totale des droits de succession après 22 ans de détention du bien.

À noter que le montant de l’abattement varie en fonction de la relation entre le donneur et le bénéficiaire.

Faciliter l’acquisition et la transmission d’un bien au sein d’un couple

Notamment les époux mariés sous le régime de la séparation des biens, les concubins et les couples pacsés.

Les inconvénients

Parmi les inconvénients de la SCI familiale, on peut citer notamment :

  • Des formalités et des coûts de création lourds
  • Un mode fonctionnement contraignant : tenue d’assemblée générale, comptabilité, déclarations fiscales, etc.
  • Responsabilité illimitée des associés.
  • Accord préalable des associés en cas de cessions de parts sociales.

Fonctionnement de la SCI

Ce sont les associés qui fixent les règles de fonctionnement de la SCI familiale dans les statuts.

La gestion

La SCI de famille est dirigée par un ou des gérants nommés par les associés (généralement les parents jusqu’à leur décès ou à la fin de l’existence de la société). Ils s’occupent de la gestion courante la société civile immobilière dans la limite de leurs pouvoirs fixés par les statuts. En cas de silence des statuts, les gérants peuvent librement prendre toutes les décisions conformes à l’intérêt de la SCI sans l’accord préalable des associés.

Les assemblées générales

La tenue d’assemblées générales est une obligation légale au sein d’une SCI familiale. En cas de non-respect de la loi, la Cour de cassation peut ainsi nommer un administrateur chargé de convoquer une assemblée générale tous les ans. Elles doivent se tenir au moins une fois par an à la clôture d’un exercice comptable.

Les assemblées générales ont pour objectif de :

  • Présenter les comptes de la SCI familiale.
  • Débattre de questions sur l’avenir de la société
  • Voter des décisions relatives au mode d’organisation ou de fonctionnement de la SCI.
  • Etc.

En cas de divorce, les assemblées générales permettent aux époux de connaître les parts qui leur reviennent de droit et de faciliter le travail du juge chargé de répartir les biens.

Les associés

En contrepartie de leurs apports (en numéraire ou en nature), les associés reçoivent des parts sociales dans la SCI qui leur donnent certains droits :

  • Droit à des dividendes si la SCI généré des bénéfices.
  • Droit de vote lors des assemblées générales.
  • Etc.

Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI à hauteur de leurs apports.

Créer une SCI familiale : les étapes à suivre

La création d’une SCI familiale répond à un certain formalisme.

  • Rédiger les statuts : des modèles de statuts peuvent être téléchargés en ligne. Toutefois, afin de sécuriser la société, il est conseillé de faire appel à un professionnel : notaire, avocat, expert-comptable.
  • Déposer les fonds (apports en numéraire) sur un compte bloqué ouvert au nom de la SCI familiale soit à la banque, soit à la Caisse des Dépôts et Consignation soit chez un notaire.
  • Enregistrer les statuts au service des impôts compétent.
  • Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département su siège social de la société.
  • Immatriculer la SCI auprès du greffe de commerce.
  • Déclarer les bénéficiaires effectifs.
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