Le gérant de SCI

Pour assurer la gestion de la société civile immobilière (SCI), ses associés doivent désigner un gérant. Il convient alors de consulter les statuts pour connaître les modalités de nomination à prendre en compte. Ces documents constitutifs encadrent en effet tout ce qui se réfère à la gérance de la structure : désignation, rémunération, révocation… Vous souhaitez en savoir davantage sur le gérant de SCI ? Cet article fait toute la lumière sur ce sujet.

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Gérant de SCI : qui nommer ?

Il va sans dire qu’il appartient aux associés de la SCI de nommer le gérant de la société. Ils ont alors le choix entre l’un d’entre eux ou bien une personne extérieure à l’entreprise. En tout cas, ils peuvent parfaitement bien désigner plusieurs personnes pour gérer la structure. L’on parle alors de pluralité de gérants ou cogérance.

Concrètement, un gérant de SCI peut être une personne physique ou une personne morale. Dans ce second cas, c’est le représentant légal de cette dernière qui assure la gestion de la SCI. Quoi qu’il en soit, ce dirigeant d’entreprise ne doit en aucune façon faire l’objet d’une :

  • Incompatibilité
  • Interdiction de gérer

Pouvoirs et missions de ce dirigeant d’entreprise

Bien évidemment, le gérant de SCI constitue le représentant légal de la société. En tant que tel, il agit pour le compte et au nom de l’entreprise qu’il représente à l’égard des tiers. Dans cette optique, il accomplit les actes et prend les décisions qui entrent dans l’objet social de la structure. Mais encore, vis-à-vis des associés, il s’occupe des actes de gestion tout en veillant aux intérêts de la société. Il lui incombe alors de gérer le patrimoine immobilier de la structure. De même, il assure le bon fonctionnement de la société, la tenue de la comptabilité…

Dans tous les cas, il importe de s’en remettre aux statuts de la SCI pour connaître les missions du gérant. Ces actes fondateurs peuvent alors :

  • Limiter son pouvoir en subordonnant certains actes et décisions à l’accord préalable de la collectivité des associés
  • En cas de cogérance en SCI :
    • Définir les pouvoirs et missions de chaque cogérant
    • Préciser les modalités de prise de décision par les cogérants
    • Indiquer les modes de règlement des différends entre les cogérants

Inopposables aux tiers, ces limitations de pouvoir engagent la responsabilité du gérant à l’égard des associés. En cas de non-respect de ces dispositions statutaires par le gérant, la société reste néanmoins engagée par les actes et décisions de celui-ci. Raison pour laquelle cette violation des statuts peut être un juste motif de révocation et conduire à un changement de gérant en SCI.

Dans quels cas la responsabilité du gérant d’une SCI est-elle engagée ?

Outre le non-respect des statuts, la responsabilité civile du gérant de SCI se voit engagée en cas de :

  • Violation des lois et règlementations sectorielles en vigueur
  • Faute de gestion (absence de comptabilité de trésorerie, de souscription à une assurance professionnelle…)

D’autre part, le gérant est pénalement responsable s’il commet certains délits relatifs à la gestion de la SCI. À savoir l’abus de confiance, les manœuvres frauduleuses en matière fiscale, l’abus de biens sociaux et le détournement de fonds.

Nomination du gérant de SCI : comment faire ?

Comme mentionné plus haut, ce sont les associés de la SCI qui nomment le gérant de l’entreprise. Dès lors, ils ont le choix entre les modes de nomination suivants :

  • Dans les statuts via une clause statutaire spécifique
  • Dans un acte séparé annexé aux statuts
  • Par décision collective des associés matérialisée dans un procès-verbal d’assemblée générale

Désigné pour une durée déterminée, sauf absence de précision dans les statuts, ce dirigeant d’entreprise est nommé dès la constitution de la SCI. Bien entendu, un changement peut s’opérer en cours de vie sociale. Dans ce cas, il faut se conformer aux règles de nomination établies dans les statuts pour la désignation du nouveau gérant. Quoi qu’il en soit, à la suite de sa nomination, le gérant doit accepter ses fonctions en signant le document qui l’a désigné (statuts, acte de nomination ou procès-verbal d’assemblée générale). Il doit également précéder sa signature de la mention « Bon pour acceptation des fonctions de gérant ».

Le gérant de SCI peut-il recevoir une rémunération ?

Il revient bien sûr aux associés de décider de la rémunération du gérant de SCI. Ainsi, ils peuvent choisir librement de rémunérer ou non ce dirigeant. En fait, dans la majorité des cas, les gérants de SCI ne perçoivent aucune rémunération. Toutefois, si la collectivité des associés prévoit de rémunérer le gérant de la société, il convient de se référer aux statuts ou à l’acte de nomination pour connaître le montant. Si ces documents constitutifs ne définissent aucun montant fixe, ils doivent mentionner les modalités de détermination de la rémunération. Selon les aspirations des associés, cette dernière peut donc être proportionnelle ou conditionnelle.

Fixé au moment de création de la SCI ou après sa constitution, le salaire du gérant doit faire l’objet d’une comptabilisation. Il est alors possible de garder son montant ou son mode de calcul confidentiel s’il a été défini après la création de la structure. Dans tous les cas, qui dit rémunération, dit affiliation à un régime de sécurité sociale et paiement des cotisations sociales.

Le régime social du gérant d’une société civile immobilière

Le régime social du gérant de SCI dépend avant tout de sa qualité et la présence ou non de rémunération ou de lien de subordination. Effectivement, il diffère suivant qu’il fait partie ou non de la collectivité des associés.

Le gérant de SCI est un associé de la société

Deux cas de figure peuvent se présenter pour la définition du régime social d’un associé gérant de SCI :

  • L’associé gérant perçoit une rémunération au titre de ses fonctions. Par conséquent, comme les travailleurs indépendants, il est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Toutefois, s’il existe un lien de subordination entre lui et la société civile immobilière, une affiliation au régime général de la sécurité sociale est envisageable.
  • L’associé gérant de SCI n’est pas rémunéré dans le cadre de l’exercice de ses fonctions. Dès lors, il ne relève d’aucun régime de sécurité sociale.

Le gérant de SCI est un tiers

Le gérant de la SCI n’est pas un associé de la société, mais une tierce personne. Ainsi, son régime social varie suivant qu’il y a ou non un lien de subordination entre lui et la société :

  • Le gérant non associé est subordonné à la SCI par un contrat de travail. Dans ce cas, il a le statut d’assimilé-salarié et relève donc du régime général de la sécurité sociale. Il ne pourra cependant pas prétendre à l’assurance chômage.
  • En l’absence de tout lien de subordination entre le gérant non associé et la SCI, le régime social applicable est celui des travailleurs indépendants et travailleurs non salariés (TNS). Le gérant est alors affilié à la SSI.

SCI : comment changer de gérant ?

Les fonctions du gérant de SCI peuvent prendre fin en cours de vie sociale. Cela peut s’expliquer notamment par :

  • L’arrivée du terme du mandat de ce dirigeant d’entreprise
  • Sa démission
  • Son décès
  • Un empêchement particulier (maladie, raison familiale, interdiction de gestion prononcée à son encontre…)
  • Sa révocation

En tout cas, peu importe le motif de cessation de fonction du gérant de SCI, les associés sont dans l’obligation de le changer. Dans cette optique, ils doivent respecter une procédure spécifique.

Décider du changement de gérant de SCI au cours d’une assemblée générale extraordinaire

Il va sans dire que tout changement de gérant au sein d’une SCI (et de toute autre société d’ailleurs) implique une décision collective des associés. De fait, il est de leur devoir de nommer le nouveau gérant de l’entreprise. Convoqués, puis réunis en AGE, ils procèdent à la désignation du nouveau dirigeant. Et ce, dans le respect des conditions de quorum et des règles de majorité stipulées dans les statuts. Dans le silence de ces derniers, une décision unanime des associés est de mise.

À l’issue du vote, un procès-verbal d’AG est à rédiger et à signer par tous les associés (éventuellement leur mandataire). Il convient également que le gérant partant et son remplaçant approuvent et signent ce document. De même, le gérant nouvellement nommé ne doit en aucune façon oublier d’ajouter la mention suivante : « Bon pour acceptation des fonctions de gérant ».

Faire paraître un avis de changement de gérant dans un journal d’annonces légales (JAL)

Le changement de gérant de SCI requiert l’accomplissement d’une formalité de publicité dans un délai d’un mois après la décision de l’AG. En effet, pour informer les tiers, la SCI a l’obligation de publier un avis de modification dans un JAL habilité. Elle est tenue d’effectuer cette démarche auprès d’un journal localisé dans son département d’immatriculation. Bien évidemment, l’annonce légale à publier doit mentionner toutes les informations obligatoires pour être valable.

Une fois cette formalité réalisée, le JAL d’insertion est dans l’obligation de transmettre à la société une attestation de parution. Effectivement, ce document se révèle particulièrement indispensable pour la suite de la procédure.

Transmettre un dossier de demande d’inscription modificative auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou du Greffe compétent

Le changement de gérant au sein d’une SCI impose bien sûr un dépôt de dossier de demande d’inscription modificative au RCS. Dans cette optique, le dossier peut être transmis directement auprès du Greffe du Tribunal de commerce compétent. Mais, ce dépôt de dossier peut également s’opérer auprès du CFE, dont dépend territorialement la SCI.

À noter que pour éviter de faire l’objet d’un rejet de la part du Greffe, le dossier se doit d’être complet et comprendre toutes les pièces justificatives nécessaires. Il ne faut pas non plus oublier les frais administratifs obligatoires qu’une telle démarche implique.

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