Le guide du crédit immobilier

Avec des prix du marché stables et un désir de transmettre un patrimoine à leurs enfants, les Français sont de plus en plus nombreux à sauter le pas pour acquérir leur résidence principale ou secondaire. Certains songent même à investir dans l’immobilier locatif pour augmenter leurs revenus et préparer leur retraite. Dans tous les cas, la plupart des propriétaires et des investisseurs immobiliers ont recours au crédit immobilier pour financer leurs acquisitions. D’autant plus que depuis quelques années, les taux de crédit immobilier affichent un niveau historiquement bas. En effet, pour la quai totalité d’entre nous, le crédit est un passage obligé pour acquérir un bien immobilier. Pourquoi souscrire à un crédit immobilier ? Comment augmenter ses chances d’obtenir un prêt au meilleur taux ? Comment choisir son offre de prêt ? Que vous soyez un primo accédant, un secundo accédant ou un investisseur immobilier, ce dossier vous dit tout ce qu’il y a à savoir sur le crédit immobilier.

Qu’est-ce que le crédit immobilier et dans quel cas pouvez-vous en souscrire un ?

Comme vous l’aurez compris, le crédit immobilier est un type de prêt destiné uniquement au financement d’un projet immobilier (construction ou achat d’un logement et/ou terrain à usage d’habitation ou à usage mixte). À ce titre, il ne pourra être sollicité pour financer l’achat d’un véhicule, faire des travaux dans un logement autre que celui pour lequel vous sollicitez un crédit immobilier, financer de nouveaux mobiliers ou appareils électroménagers… Le crédit immobilier est accordé par une banque ou un organisme de prêt et nécessite, soit une caution octroyée par une société de cautionnement ou un garant, soit une hypothèque sur le bien immobilier, objet du financement ou d’un autre bien, soit un nantissement (contrat d’assurance-vie…). Le taux d’intérêt peut être fixe (le montant du crédit est connu à l’avance et les mensualités sont les mêmes tout au long du crédit) ou variable (le taux est calculé sur la base d’un indice de référence lequel peut être revu à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations du prix du marché).

Le montant du crédit immobilier est limité à 75 000 € minimum avec une durée de remboursement qui peut varier entre 10 à 25 ans, voire 35 ans dans le cas des crédits immobiliers à très long terme. Celui-ci peut être associé avec des prêts aidés ou complémentaires financés par l’État ou des structures dédiées, à l’instar du prêt à taux zéro, du PEL, du CEL, l’Écoprêt, du prêt conventionné, du prêt accession sociale ou PAS, etc. notamment pour les ménages à revenus modestes, pour qui l’accession à la propriété est quasi impossible. D’ailleurs, les prêts aidés sont conditionnés à des revenus de ressources.

Il existe plusieurs types de crédits immobiliers :

  • Le prêt amortissable : les mensualités sont constantes et le montant des intérêts est proportionnel au capital restant dû. En outre, chaque mensualité amortit le prêt et diminue le montant du capital emprunté.
  • Le crédit in fine : c’est un crédit à taux fixe et non amortissable. Pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que l’intérêt et l’assurance. À la dernière échéance, vous remboursez en une seule fois le capital emprunté.
  • Le prêt relais : il s’agit également d’un prêt non amortissable. Il est destiné à financer un bien immobilier en attendant la vente d’un autre bien.
  • Le prêt gigogne : c’est un prêt sur deux lignes qui permet de diminuer les mensualités. Dans les détails, le prêt immobilier est scindé en deux emprunts avec des durées différentes (un premier emprunt à courte durée et à taux bas et un deuxième emprunt de longue durée à taux plus élevé).

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Tout crédit est un risque pour les banquiers. Aussi, pour obtenir un crédit immobilier, vous devez rassurer au maximum les banques. Pour ce faire, vous devez préparer un bon dossier de financement et répondre aux critères imposés par les banques.

Plus généralement, vous devez suivre les étapes suivantes :

Signer le compromis de vente ou promesse de vente

Avant même de contacter une banque ou plusieurs banques, vous devez signer un compromis de vente, car ce document devra être joint à votre dossier de demande de financement. Le compromis de vente devra contenir une clause suspensive stipulant la date limite à laquelle vous devrez obtenir un crédit immobilier pour conclure la vente. Généralement, le délai est de 45 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Si vous n’obtenez pas le prêt immobilier avant le délai imparti, le compromis de vente pourra être annulé. Dans ce cas, vous devez envoyer les notifications de refus de la banque au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Chercher le crédit immobilier adapté à votre situation et à vos besoins

Pour ce faire, vous devez comparer les offres des différents établissements bancaires et organismes de prêt. Grâce aux comparateurs en ligne, cette démarche peut se faire en moins de 30 minutes. En effet, il suffit de saisir les informations demandées pour qu’une liste d’offres apparaisse. En comparant les différentes propositions de financement, vous pourrez bénéficier du meilleur taux dans les meilleures conditions. De plus, vous pourrez négocier le taux d’intérêt en faisant jouer la concurrence et en mettant en avant vos atouts (revenus stables, capacité d’épargne élevée, etc.).

Choisir son offre de prêt

Après avoir comparé les offres des différentes banques, plusieurs propositions de crédits immobiliers ont retenu votre attention. Maintenant, le but est de choisir l’offre la plus avantageuse et qui correspond à vos besoins. Pour ce faire, comparez les informations suivantes :

  • Le taux du prêt immobilier.
  • La durée du crédit.
  • Le montant des mensualités.
  • Le coût global du crédit immobilier, autrement dit le TAEG.
  • Les indemnités de remboursement anticipé.
  • Le coût de la garantie.
  • Le coût de l’assurance.
  • Les services internes proposés par la banque.

Monter un dossier de financement

Vous avez choisi votre offre, la prochaine étape est de préparer un dossier de financement pour convaincre la banque de votre choix de vous accorder le crédit immobilier. Ce dossier devra comprendre un certain nombre d’informations telles que :

  • Vos revenus.
  • Vos charges.
  • Votre capacité d’emprunt (33 % de vos revenus).
  • Votre capacité d’épargne.
  • Votre stabilité professionnelle : contrat CDI, ancienneté dans l’entreprise, renommée de l’entreprise, etc.
  • Etc.

Pour appuyer votre dossier, vous devez fournir quelques pièces justificatives, à savoir :

  • Vos 2 derniers avis d’imposition.
  • Vos 3 derniers bulletins de salaire.
  • Vos 3 derniers relevés de compte bancaire.
  • Un justificatif d’identité : carte nationale d’identité, passeport.
  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois : quittance de loyer, facture d’électricité ou d’eau, facture de téléphone, etc.
  • Un contrat de travail.
  • Un justificatif de l’apport personnel.
  • Les justificatifs d’éventuels crédits en cours
  • Le compromis de vente ou promesse de vente signée.
  • Un contrat de construction de maison individuelle.
  • Un permis de construire avec un justificatif des futurs travaux.
  • Etc.

Dans cette étape, vous pouvez vous faire aider par un courtier en crédit immobilier afin d’optimiser votre demande de financement et l’obtention d’un crédit immobilier.

Recevoir l’accord de principe

Si votre dossier est complet et convainc la banque, celle-ci vous donnera un accord de principe sous une dizaine de jours. Ensuite, elle vous demandera de domicilier tout ou une partie de vos revenus sur un compte ouvert chez elle.

Recevoir l’offre de prêt

L’offre de prêt vous est envoyée gratuitement par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois semaines environ qui suivent l’accord de principe (après vérification de la garantie et de l’assurance emprunteur). Elle fixe les conditions du crédit immobilier et doit donc contenir un certain nombre d’informations obligatoires. Toutefois, le contenu de l’offre varie selon que le prêt est à taux fixe ou à taux variable (source : economie.gouv.fr).

Ainsi, si le prêt est à taux fixe, l’offre doit contenir les informations suivantes :

  • L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la personne qui cautionne le prêt.
  • La nature du prêt : prêt immobilier traditionnel, prêt conventionné ou prêt à taux zéro.
  • La finalité (objet) du prêt : achat d’une maison ou d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison, etc.
  • Le montant du crédit, le coût total et le taux d’intérêt.
  • La date à laquelle les fonds seront débloqués.
  • Un échéancier des amortissements qui détaille la répartition du capital et des intérêts dans les mensualités.
  • Les garanties exigées.
  • Les conditions de transfert du prêt à une autre personne.
  • Une mention selon laquelle l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix.

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, l’offre doit contenir les mentions suivantes :

  • L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la personne qui cautionne le prêt.
  • La nature du prêt : prêt immobilier traditionnel, prêt conventionné ou prêt à taux zéro.
  • La finalité (objet) du prêt : achat d’une maison ou d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison, etc.
  • Le montant du crédit, le coût total et le taux d’intérêt.
  • La date à laquelle les fonds seront débloqués.
  • Une notice qui présente les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt.
  • Un document d’information qui contient une simulation des conséquences de la variation du taux sur le montant des mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.
  • Les garanties exigées
  • Les conditions de transfert du prêt à une autre personne
  • Une mention selon laquelle l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix.

Accepter l’offre

Après un délai de réflexion légal de 10 jours (loi Scrivener), vous êtes libre d’accepter ou de refuser l’offre de prêt. Surtout, pensez à bien vérifier les conditions, notamment le TAEG (taux annuel effectif global) qui exprime le coût total du crédit, les indemnités de remboursement anticipé ou IRA, la modularité des échéances, le report d’échéance, la franchise et les intérêts intercalaires, etc. Si vous acceptez les termes du contrat, vous devez renvoyer à la banque l’offre de prêt signée à partir du 11e jour. Attention, l’offre de crédit bancaire a une durée de validité de 30 jours. Au-delà de ce délai, l’offre est caduque et la banque peut revoir les termes du contrat.

Recevoir les fonds

Quelques jours avant la signature de l’acte de vente devant le notaire, la banque envoie les fonds sur un compte séquestre du notaire. Ceux-ci ne pourront être débloqués que si l’acte de vente est signé. Le délai de transfert des fonds varie en fonction de la banque. Un mois après la signature de l’acte de vente, vous commencez à rembourser le crédit immobilier.

Quels sont les critères imposés par les banques ?

Comme on l’a mentionné un peu plus haut, les banques imposent un certain nombre de critères aux souscripteurs de crédit immobilier. Ces conditions sont incontournables et vous devez les respecter pour obtenir un prêt immobilier.

Une bonne santé financière

C’est simple. Si vous n’avez pas une stabilité financière, les banques seront réticentes à vous accorder un crédit immobilier. Plus généralement, si vous êtes souvent à découvert ou faites régulièrement des dépenses au-dessus de vos moyens, vous aurez du mal à convaincre les banquiers que vous serez en mesure de rembourser dans les délais votre prêt. En étant sérieux et raisonnable dans vos dépenses, vous pourrez plus facilement obtenir un crédit immobilier.

Ainsi, si vous êtes actuellement à découvert, le plus sage serait de remettre à plus tard votre demande de financement pour éviter un refus bancaire.

Une stabilité professionnelle

Il est évident que si vous êtes sous contrat à durée indéterminée (CDI), vous gagnerez plus la confiance des banquiers. Néanmoins, cela ne veut pas dire que vous n’aurez aucune chance d’obtenir un crédit immobilier si vous êtes en CDD.

Une grande capacité à épargner

Votre capacité à épargner est également une condition prise en compte par les banques pour un prêt immobilier. Plus elle est importante, plus vous avez de chance d’avoir la confiance des banquiers. Vous pourrez même négocier le montant du prêt, le taux d’intérêt et les conditions du crédit.

Une assurance emprunteur

C’est une condition incontournable pour obtenir un crédit immobilier. En cas d’impossibilité de remboursement, c’est l’assurance qui prend le relais. Vous pouvez choisir le niveau de couverture, du minimum vital à l’ouverture la plus complète, mais l’assurance décès et invalidité est obligatoire.

Sachez que vous pouvez choisir de souscrire à une assurance emprunteur auprès de l’assureur de votre choix afin de minimiser son coût (Loi Lagarde de 2010). Si la banque vous oblige à souscrire à une assurance, elle ne peut pas vous obliger votre assureur.

La domiciliation bancaire

Bien que cela ne soit pas conforme à la loi, la plupart des banques conditionnent l’accord d’un prêt immobilier à la domiciliation des revenus des souscripteurs chez elles. Notamment, si le taux d’intérêt est particulièrement bas. En plus de la domiciliation bancaire, certaines banques exigent l’ouverture d’un compte épargne chez elles.

L’apport personnel est-il obligatoire ?

En règle générale, les banques exigent un apport personnel d’au moins 10 % du montant du prêt aux souscripteurs de crédit immobilier (dans certains cas, les banques exigent un apport personnel de 20 % du montant du crédit). Cette somme est destinée à couvrir les frais de notaire, les honoraires d’agences, les frais de garantie et les frais de dossier.

Si vous demandez un crédit immobilier avec un apport personnel, les banques seront plus enclines à vous accorder un crédit immobilier dans les meilleures conditions. Vous pourrez par exemple obtenir des taux plus bas, négocier les mensualités ou les frais de dossiers, etc. Toutefois, même si vous ne disposez pas de cette somme, vous avez toujours une chance d’obtenir un prêt immobilier si vous répondez aux critères suivants :

  • Vous êtes jeune.
  • Vous êtes locataire et primoaccédant.
  • Vous investissez dans l’immobilier locatif.
  • Vous avez un emploi stable et une bonne gestion de votre épargne.
  • Vous n’avez pas ou peu de crédits en cours.
  • Vous choisissez les services internes proposés par la banque qui vous accorde le crédit immobilier : assurance emprunteur, assurance habitation…
  • Vous bénéficiez de prêts aidés et de prêts complémentaires : prêts conventionnés, prêt à taux zéro, PTZ +, prêt 1 % logement, etc.

Pourquoi passer par un courtier immobilier ?

Pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier, pensez à faire appel à un courtier immobilier. Ce professionnel de l’immobilier connait les conditions de toutes les banques et peut vous aider à trouver rapidement l’offre la plus adaptée à votre situation et à votre projet, et ce dans les meilleures conditions.

En effet, en tant qu’apporteur d’affaires, il jouit d’une faveur particulière auprès de la banque. Il peut donc mieux négocier le taux, les mensualités… Ainsi, vous gagnez de l’argent et du temps. Plus encore, c’est un expert qui peut vous aider à réaliser votre projet en vous guidant dans le montage du dossier de financement et en vous conseillant sur les termes du contrat (remboursement anticipé, modularité des échéances, garantie, assurance, etc.).

Attention, si vous faites appel à un courtier immobilier, pensez à le faire au début de votre projet. La raison est qu’il ne pourra pas négocier l’offre une fois que vous aurez contacté une banque.

Les banques en ligne proposant du crédit immobilier

Depuis quelques années, les banques en ligne ont changé le paysage bancaire avec leurs offres 100 % en ligne et leurs prix plus accessibles. Les offres de crédit immobilier ne dérogent pas à cette règle, et les banques en ligne proposent des prêts à des conditions flexibles et à des taux parmi les plus bas du marché. Gain de temps et d’argent sont les arguments de ces banques nouvelle génération pour encourager les particuliers à souscrire à un crédit immobilier chez elles. En effet, la procédure se fait entièrement en ligne, y compris la signature du contrat. De plus, la plupart des banques en ligne n’exigent pas d’apport personnel ou de domiciliation des revenus chez elles pour accorder un prêt immobilier. Toutefois, les souscripteurs qui ont un apport ou versent leurs salaires sur un compte ouvert chez elles bénéficient d’un taux préférentiel pouvant aller jusqu’à 0,5 point en moins chez certaines.

Généralement, les banques en ligne proposent une durée de remboursement variant entre 7 et 25 ans, mais il est possible de souscrire à un prêt immobilier sur 2 ans chez certaines banques en ligne, notamment chez Monabanq. Par ailleurs, la plupart proposent un montant élevé — entre 30 000 € à 100 000 € — sauf Hello Bank qui propose des crédits immobiliers à partir de 10 000 €. En outre, elles imposent un montant maximal qui varie d’un établissement à un autre.

Actuellement, ce ne sont pas toutes les banques en ligne qui proposent un crédit immobilier. De plus, elles ne financent pas toutes les opérations immobilières. À part Hello Bank, aucune banque en ligne ne finance à ce jour l’achat de terrains, de parking, de parts sociales dans une SCPI, la construction de maison neuve, les travaux de rénovation et la défiscalisation. Toutefois, certaines banques en ligne comme Fortuneo commencent à financer les ventes en l’état futur d’achèvement ou Vefa. Par ailleurs, il n’est pas possible de coupler un crédit immobilier traditionnel avec des prêts aidés ou des prêts complémentaires auprès d’une banque en ligne.

Dans les faits, les banques en ligne qui proposent un crédit immobilier sont :

À ce jour, Hello Bank propose l’offre la plus complète, car elle distribue les prêts immobiliers de sa maison mère BNP Paribas.

Si les banques en ligne proposent un crédit immobilier moins cher que les banques traditionnelles, elles n’appliquent pas le même taux. Il est donc conseillé de comparer les différentes propositions afin de choisir la meilleure offre. En outre, pour obtenir les meilleures conditions, il est également conseillé de préparer un dossier de financement solide et complet.

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