Le renouvellement du bail commercial

Le bail commercial est soumis à des règles juridiques strictes, que le bailleur et le loueur sont obligés de respecter. Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause ne peut s’y opposer. Dans la pratique, le bailleur pourra :

  • soit proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire
  • soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction
  • soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, ce qui lui évite le paiement de l’indemnité pour éviction.

La notion de « droit au renouvellement » peut donc prêter à confusion. En réalité, le locataire bénéficie plutôt d’un « droit à indemnité » en cas de refus de renouvellement par le bailleur.

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Les conditions du renouvellement

Pour pouvoir bénéficier de ce droit lors de la procédure de renouvellement du bail, le locataire doit satisfaire un certain nombre d’exigences :

  • Le locataire doit en principe être de nationalité française, sauf les commerçants, artisans et industriels
    • qui ont combattu dans les armées françaises et alliées pendant les guerres de 1914 et de 1939
    • qui ont un enfant de nationalité française
    • qui sont ressortissants de l’Union européenne
    • lorsqu’il existe une réciprocité législative dans leur pays d’origine
  • Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce, même si ce fonds est exploité par un tiers (par exemple en cas de location-gérance).
  • Le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière réelle et régulière au cours des trois années précédant la fin du bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit alors pouvoir justifier de motifs légitimes de non-exploitation pour bénéficier du droit au renouvellement (Art. L145-8 et Art. L145-43 du Code de commerce).

S’il y a des problèmes lors du renouvellement du bail, une procédure judiciaire devra être engagée devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance. En effet, à défaut d’un accord à l’amiable, l’un des deux partis pourra statuer sa demande devant un juge des loyers commerciaux dans un Tribunal de Grande Instance.

Exercice du droit au renouvellement

Dans le processus de renouvellement du bail, l’initiative appartient d’abord au bailleur.

Le congé donné par le bailleur

Au moins six mois avant la date d’expiration du bail commercial, le bailleur peut délivrer un congé au locataire, congé qui doit être donné par acte d’huissier.

Ce congé comporte généralement une offre de renouvellement du bail, que le locataire peut accepter ou non.
Mais le bailleur peut aussi délivrer un congé sans offre de procédure de renouvellement en proposant donc une indemnité pour éviction. Au locataire ensuite d’accepter ou non cette offre. S’il ne propose pas d’indemnité pour éviction, en précisant les motifs s’ils sont graves et légitimes.

Le bailleur bénéficie d’une faculté de rétractation : il peut revenir sur son offre de renouvellement ou sur sa proposition d’indemnité d’éviction pour un motif grave et légitime, découvert après l’envoi de son congé. Il peut également se rétracter s’il parvient à prouver que le contrat de location n’est plus soumis au statut des baux commerciaux.

La demande de renouvellement par le locataire

S’il n’a pas reçu de congé dans les délais légaux précisés ci-dessus, le locataire peut formuler une demande de renouvellement par acte d’huissier. Cette demande doit être formulée obligatoirement dans les six mois précédant la date d’expiration du bail, faute de quoi elle est frappée de nullité.

Le bailleur doit formuler sa réponse dans les trois mois qui suivent la réception de la demande. Faute de quoi, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement et devra toujours payer le loyer du bail, et ce sans une révision du loyer ou du plafonnement du loyer, ni de changement au niveau de l’activité exercée ou encore de la destination des lieux.

Le bailleur peut refuser le renouvellement en précisant que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester ce refus de renouvellement ou exiger le versement d’une indemnité pour éviction. Même s’il a accepté le principe du renouvellement, il peut là encore revenir sur sa décision en précisant les motifs s’ils sont graves et légitimes.

La reconduction tacite du bail commercial

Si le bailleur ne délivre pas de congé au locataire et si ce dernier ne formule pas de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le bailleur peut alors délivrer un congé à tout moment avec un préavis d’au moins six mois. De même que le locataire peut formuler à tout moment une demande de renouvellement en précisant le plafonnement du loyer du bail. En effet, lors de la demande de renouvellement et si le bailleur est réputé avoir accepté les termes du contrat précédent, sans révision du loyer ni de changement au niveau de l’activité exercée ou encore de la destination des lieux, la reconduction pourra avoir lieu.

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