Qu’est ce qu’une SCI d’attribution ?

Pour financer un projet de gestion de patrimoine immobilier d’envergure complexe et spécifique, la SCI d’attribution ou SCIA s’impose comme la solution idéale. En effet, cette forme de SCI permet de mutualiser le coût d’acquisition d’un bien. Plus encore, elle permet d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier. Mais, concrètement, en quoi consiste ce type de Société Civile Immobilière SCI ? Et surtout comment en monter une ? C’est ce que nous allons justement découvrir dans cet article.

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Qu’est-ce qu’une SCIA ?

Une SCIA est un statut de SCI qui compte au minimum deux associés. Montage juridique privilégié par les investisseurs, cette forme de SCI a pour objet d’acquérir ou de construire un ensemble de biens immobiliers. Une fois acquis (et potentiellement rénovés) ou construits, ces biens immobiliers sont ensuite partagés en lots qui seront attribués aux associés de la société. La transmission du patrimoine en commun peut ainsi s’effectuer :

  • En pleine propriété : chaque associé devient propriétaire d’une fraction de l’ensemble immobilier. Et ce, au prorata de son apport au capital social, cette forme de transmission s’apparente à une activité commerciale.
  • En nue-propriété : un associé a uniquement le statut de propriétaire du bien immobilier. Toutefois, il ne peut en aucune façon l’utiliser.
  • En jouissance : un associé est en droit d’utiliser le bien immobilier qui appartient à un autre associé. Il a ainsi la possibilité d’en percevoir les revenus fonciers (par exemple des loyers en cas de mise en location meublée).

En tout cas, la création d’une telle SCI demande un capital social relativement élevé. De fait, ce dernier doit correspondre au minimum au coût de l’ensemble immobilier à construire ou à acquérir. Pour le constituer, les associés effectuent généralement des apports en numéraire ou en nature.

Bon à savoir

En pratique, les sociétés de forme juridique SCIA se présentent le plus souvent sous la forme d’une SCI à capital variable. Encadré par un montant plancher et un montant plafond, une SCI à capital variable a effectivement le grand avantage de permettre facilement l’entrée ou le départ d’associés.

Gestion d’une SCIA

La gestion d’une société de forme juridique SCIA incombe bien évidemment à un ou plusieurs gérants. Il peut s’agir alors d’un associé de la société ou d’une tierce personne. Nommé par la collectivité des associés lors d’une assemblée générale (AG), il représente légalement la structure. Il est ainsi habilité à réaliser pour le compte de cette dernière les actes de gestion courante. Mais, il assure également d’autres missions comme la convocation des associés aux AG, la rédaction des procès-verbaux d’assemblée générale, la vérification de la comptabilité… Quoi qu’il en soit, les statuts peuvent lui faire bénéficier de pouvoirs étendus ou bien limiter sa marge de manœuvre. Quant aux associés, ils participent aussi à la gestion de la SCIA. Comment ? Tout simplement en prenant part aux décisions collectives lors des AG dans le respect des règles de majorité et des conditions de vote fixées dans les statuts.

Avantages fiscaux en SCIA

Tout comme une SCI classique, la SCIA bénéficie d’une transparence fiscale. De ce fait, l’imposition s’opère au niveau des associés de la société. Autrement dit, ce sont les associés, et non la structure, qui font l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu (IR), car ce sont eux qui reçoivent les revenus fonciers. Cela, en fonction de leur tranche respective d’imposition. En fait, l’administration fiscale considère l’associé comme propriétaire de son lot. Cependant, une SCI soumise à l’IR bénéficie du régime fiscal des plus-values immobilières.

Il faut savoir que dans le cadre de cette transparence fiscale, la cession des parts sociales est assimilée à activité commerciale de vente d’immeuble en nue-propriété. Par conséquent, les associés de la SCI d’attribution doivent s’affranchir des droits d’enregistrement pour leurs parts de SCI. À noter également que les SCIA ne sont aucunement dans l’obligation de publier leurs comptes. Néanmoins, elles doivent être en mesure de les justifier au fisc et déclarer leur résultat chaque année.

De la création à la dissolution d’une SCIA

La procédure à suivre pour créer une SCIA

Pour créer une Société Civile Immobilière SCI pour la gestion de patrimoine ou de location meublée sous la forme d’une SCIA, il convient de suivre plusieurs étapes cruciales. Dans un premier lieu, il importe de rédiger les statuts de la société. Ce document juridique de référence doit dès lors indiquer certaines clauses importantes. À l’instar de l’objet social de l’entreprise, sa dénomination sociale, le montant de son capital, son siège social et sa durée de vie. Sans oublier l’identité, les droits et obligations des associés selon leurs parts de SCI, leurs apports et la répartition selon la valeur des parts sociales ainsi que les règles de fonctionnement et les modalités de gestion de la structure.

Une fois les statuts rédigés, il faut poursuivre par les formalités suivantes :

  • Enregistrement des statuts au service des impôts
  • Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales habilité
  • Dépôt du dossier de constitution au Greffe du Tribunal de Commerce compétent

Dissoudre une SCIA

Une SCIA remplit son objet social au moment du partage de l’ensemble immobilier en lots entre les associés. Cet acte de partage s’effectue alors après la construction ou l’achat (et éventuellement les travaux de rénovation) du bien immobilier. Cette répartition marque toutefois la dissolution de la société.

À noter que la dissolution de la société ne signifie en aucun cas la fin des relations entre ses associés. En effet, une fois la SCIA dissoute, les anciens associés de la société deviennent des copropriétaires.

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