Qu’est ce qu’une SCI de location ?

La SCI ou société civile immobilière est une société de personnes dont la vocation principale est la gestion d’un patrimoine immobilier et faciliter la transmission des biens immobiliers. Il existe plusieurs formes de SCI parmi lesquelles la SCI de location, celle qui est la plus adaptée pour une transmission d’un patrimoine. Comme son nom l’indique, ce type de société civile immobilière (SCI) consiste à mettre en location les biens immobiliers en nue-propriété afin d’en tirer un profit. Autrement dit, elle permet de disposer d’un capital plus important, de bénéficier de régimes fiscaux et des avantages de la SCI, etc. La SCI reste la propriétaire du bien immobilier, mais les associés d’une SCI détiennent des parts proportionnelles à leurs apports et reçoivent des dividendes.

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SCI de location : pourquoi en créer une ?

La SCI de location est une forme de société civile immobilière réunissant au moins 2 associés œuvrant pour la gestion d’un patrimoine. Cette association présente plusieurs avantages :

  • Augmenter ses capacités d’investissement ;
  • Multiplier la rentabilité de ses investissements ;
  • Avoir des revenus plus importants ;
  • Obtenir plus facilement des prêts bancaires.

Outre le côté financier, la SCI de location offre également d’autres avantages de la SCI, entre autres :

Une relation moins personnelle et plus indirecte avec les locataires. Effectivement, la SCI Société Civile de l’Immobilier étant propriétaire, le contrat se passe entre elle et le locataire. Par ailleurs, les décisions sont prises en assemblée générale. À noter toutefois que la signature d’un contrat de location d’habitation, bail commercial ou bail professionnel ne nécessite pas une assemblée générale sauf clauses statutaires.

Sur le plan fiscal, créer une SCI de location vous permet de :

  • Bénéficier de régimes fiscaux plus avantageux : régime Scellier ou régime Borloo lors de la déclaration de revenus fonciers.
  • Réduire la charge fiscale de vos héritiers en leur transmettant petit à petit vos parts sociales. Par la même occasion, vous diminuez les droits de succession.
  • Si les revenus sont inférieurs aux charges, les associés de la SCI peuvent déclarer un déficit foncier. Dans ce cas, une portion sera déduite des revenus fonciers les années suivantes.
  • En principe, la SCI de location est dite transparente, ce qui veut dire que ce sont vos revenus qui sont imposés à l’impôt sur le revenu. Néanmoins, ils ne seront taxés que lorsqu’ils sont virés sur votre compte, ce qui fait bénéficier aux associés l’avantage du régime fiscal des plus-values immobilières.

Bon à savoir : si la SCI de location se retrouve avec un seul associé en cours de vie sociale (décès, cession de parts sociales…), il est impératif de vendre des parts à une ou d’autres personnes afin d’éviter la liquidation de la société.

Les formalités pour créer une SCI pour louer

Une société civile immobilière est de fait imposé à l’impôt sur le revenu, les associés bénéficient du régime fiscal des plus-values immobilières. Une SCI n’est généralement pas dédiée à une activité commerciale, mais la SCI de location meublée permet entre autres une forme d’activité commerciale. Avec une SCI, c’est comme si les possédaient directement ces biens en nue-propriété, ce qui facilite la transmission d’un patrimoine immobilier. Ils ont bien entendu le choix à l’impôt sur les sociétés, mais dans ce cas ils devront être informés des inconvénients de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Créer une SCI de location suppose d’accomplir plusieurs formalités :

Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI sont des documents qui régissent le fonctionnement de la SCI de location. À ce titre, ils doivent mentionner certaines informations, conformément à l’article 1835 du Code civil.

  • La forme juridique de la société : dans le cas présent SCI ;
  • Le nom de la société civile immobilière ;
  • L’adresse du siège social de la SCI ;
  • La durée de vie (99 ans au maximum) ;
  • L’objet social de la SCI ;
  • Le capital social et le mode de répartition de celui-ci entre les associés ;
  • L’identité des différents associés de la SCI et leurs responsabilités ;
  • Les modalités de fonctionnement et d’organisation de la société civile immobilière : les modalités de cession des parts, les modalités de convocation aux assemblées générales, les modalités de sortie d’un associé, la nomination des gérants, etc.

Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Dès lors que les associés d’une SCI Société Civile de l’Immobilier ont signé et adopté les statuts, il faut publier un avis de création dans un journal d’annonces légales ou JAL habilité. Pour être légal, l’avis doit contenir certaines mentions obligatoires, entre autres :

  • La dénomination de la Société Civile Immobilière ;
  • La forme juridique (SCI Société Civile Immobilière) ;
  • L’adresse du siège social ;
  • L’objet social ;
  • Le capital social (si le capital est variable, mentionner le montant minimal) ;
  • Le montant des apports ainsi qu’une description des apports en nature ;
  • L’identité du gérant ainsi que son adresse ;
  • Les modalités de rédaction des statuts (acte sous seing privé ou acte authentique) ainsi que leur date de signature par les associés ;
  • Les conditions et formalités relatives à la cession des parts ;
  • La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI.

Bon à savoir : le coût d’une publication dans un JAL varie entre 90 € et 200 € en fonction du JAL.

Immatriculer la SCI Société Civile Immobilière au Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS

Pour cette étape, il faut fournir plusieurs pièces justificatives et les déposer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Il s’agit de :

  • Le formulaire M0 dûment signé par le gérant. Si celui-ci n’a pas signé le formulaire, il doit fournir un pouvoir en original ;
  • Un exemplaire signé et daté des statuts conforme à l’original ;
  • Un exemplaire daté et signé du PV de nomination du gérant ;
  • L’attestation de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
  • Une pièce permettant de justifier de l’occupation des locaux du siège social : contrat de bail, facture d’électricité, etc.
  • Si le gérant est une personne physique : une copie de la pièce d’identité de celui-ci, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation ;
  • Si le gérant est une personne morale : fournir un extrait d’immatriculation de moins de 3 mois.

Par ailleurs, pour finaliser l’immatriculation, il faut payer les frais de greffe.

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