Qu’est-ce qu’un pas de porte ?

Lorsqu’une entreprise loue un local pour l’exercice de ses activités, le bailleur peut exiger une somme d’argent lors de la signature du contrat de bail. C’est le pas de porte. C’est en quelque sorte un « droit d’entrée » pour utiliser les locaux.  

Le pas de porte doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail sous peine de nullité. 

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Pas de porte : définition

Le pas de porte est une somme d’argent que l’entreprise locataire peut verser au bailleur au moment de la signature du contrat de bail. Ce, à titre définitif. Autrement dit, le pas de porte est définitivement acquis au propriétaire.

En tant que redevance due au propriétaire, il ne peut pas être cédé. À l’inverse d’un fonds de commerce qui comprend l’ensemble des éléments constituant l’activité (le matériel, les marchandises et les équipements, le nom commercial, la clientèle, etc., et lequel peut être cédé. En contrepartie du fonds de commerce, le locataire qui reprend le bail doit verser au locataire sortant un droit au bail. 

Quelle est l’utilité du pas de porte ?

Le pas de porte constitue en quelque sorte une sécurité pour le bailleur. En effet, il peut être exigé au titre de :

  • un supplément de loyer ;
  • ou une indemnité. 

Dans certains, cas, le pas de porte peut être mixte [supplément de loyer et indemnité]. 

Si le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer, il servira au bailleur de se prémunir contre les risques de hausses de loyer inférieures à l’évolution de la valeur locative réelle des locaux. Pour rappel, les hausses de loyer sont limitées. Son montant sera alors pris en compte pour le calcul du loyer lors du renouvellement du bail et du loyer.

S’il est considéré comme une indemnité, il est versé en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale des locaux. Il peut aussi être versé au titre d’indemnité de compensation pour les avantages de la propriété commerciale acquise par le locataire lors du renouvellement au bail. En effet, si le bailleur veut reprendre son local alors que le bail est toujours en cours, il doit verser une indemnité d’éviction [sauf en cas de loyers impayés], laquelle représente une somme non négligeable. Dans ce cas, le pas de porte servira à payer l’indemnité d’éviction. Enfin, le pas de porte peut aussi être une contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, surtout d’avantages commerciaux accordés au locataire et non compris dans le loyer.

Bon à savoir : le pas de porte permet au locataire de payer un loyer inférieur grâce à la baisse de la valeur locative du local. De plus, il permet de vendre plus facilement le fonds de commerce. 

Le droit d’entrée et le contrat de bail

Le montant du pas de porte est librement fixé par le bailleur et le locataire. Il est calculé généralement en fonction de l’attractivité du local. En principe, son montant est compris entre trois mois et six mois de loyer. Il peut être payé en une seule ou plusieurs fois. Par ailleurs, il doit être expressément mentionné dans le contrat de bail pour être valable et exigible.

La rédaction du pas de porte n’est pas réglementée. Toutefois, certaines informations doivent être mentionnées, en l’occurrence :

  • le montant total ;
  • la nature : supplément de loyer ou indemnité ;
  • les modalités de règlement. 

Attention, si la nature du pas de porte n’est pas spécifiée dans le contrat de bail, il sera automatiquement considéré par les juges comme un supplément de loyers en cas de litiges. Par ailleurs, en cas d’erreur de qualification du pas de porte, les juges pourront le requalifier, sans parler des conséquences négatives pour le propriétaire et le locataire. D’où l’importance bien le rédiger. Au besoin, il est possible de se faire accompagner par un expert. Du reste, 

Bon à savoir : en cas de pas de porte mixte, il convient de bien préciser le montant correspondant au supplément de loyer et celui pour l’indemnité. 

Les conséquences fiscales du pas de porte

Autant pour le bailleur que le locataire, le pas de porte a des conséquences fiscales. Celles-ci diffèrent selon qu’il s’agisse d’un supplément de loyer ou d’une indemnité. 

Le pas de porte au titre de supplément de loyer

Dans ce cas, le bailleur imposé à l’impôt sur le revenu pourra déclarer le pas de porte comme un revenu foncier assujetti à la TVA si le loyer l’est aussi [arrêt du Conseil d’État du 15 février 2019 qui considère le pas de porte comme une prestation accessoire au même titre que le loyer]. L’imposition peut éventuellement être échelonnée sur quatre ans sous certaines conditions. 

Quant au locataire, il pourra déduire le pas de porte de son résultat fiscal sur la base d’un pourcentage fixé linéairement sur la durée du bail [1/9 par an]. À condition que le loyer soit nettement inférieur à la valeur locative du local. Sur le plan comptable, le locataire inscrira son montant dans les charges. Il fera alors partie des frais amortissables du premier établissement et ne sera pas soumis au droit d’enregistrement.

Le pas de porte au titre d’indemnité

Lorsqu’il est considéré comme une indemnité, le pas de porte n’est pas imposable pour le bailleur. Pour le locataire, il ne sera pas déductible fiscalement. Son montant doit figurer à l’actif incorporel non amortissable du bilan.

Quid des conséquences juridiques

Si le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer, juridiquement :

  • il peut produire des intérêts au même titre que les loyers payés en avance ;
  • il entre dans le calcul de la révision triennale. Par conséquent, il sera déduit de l’augmentation du loyer ;
  • lorsque le bail est renouvelé, l’indice de révision des loyers s’applique sur le montant du loyer augmenté du pas de porte ;
  • si le locataire sous-loue le local, le droit d’entrée est pris en considération dans le calcul de la majoration du loyer.

En revanche, lorsqu’il est dû au titre d’indemnité, le pas de porte :

  • ne peut pas produire d’intérêts ;
  • n’est pas pris en compte dans le calcul du montant du loyer. 

Le pas de porte à la rupture du contrat de bail

Si le droit d’entrée constitue un supplément de loyer, il doit être remboursé en cas de résiliation du bail commercial. À condition qu’il ait été versé intégralement lors de l’entrée dans les locaux. Son montant est calculé en fonction du temps d’occupation des locaux qui restent à courir. En outre, il n’est pas possible pour le bailleur de demander le paiement des annuités postérieures à la résiliation du bail.

S’il est considéré comme une indemnité, le bailleur conserve le pas de porte en cas de rupture du contrat de bail, sauf clause contraire.

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