SCI et LMNP : Est ce compatible ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est un statut juridique à caractère civil. Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, cette forme sociale permet de s’associer dans un projet immobilier.

La SCI peut être constituée uniquement dans le but de gérer en commun un patrimoine immobilier, écartant ainsi les règles d’indivision dans le cadre d’une succession. Ce type de société peut aussi être créé dans le cadre d’un investissement locatif ou d’une construction immobilière en vue d’une revente. Dans ce cas, la SCI génère des revenus.

Qu’est-ce qu’une LMNP ?

La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) n’est pas vraiment un statut d’entreprise. Il s’agit plutôt d’un dispositif fiscal que vous pouvez obtenir en possédant seulement un numéro SIREN. Comme son nom l’indique, il permet d’exercer en nom propre une activité de location meublée à titre non professionnel. Dans ce cas, le bien immobilier peut être loué pour servir d’habitation, d’hébergement touristique ou encore de résidence d’affaires.

Pour que le loueur puisse se soumettre au régime de LMNP, ses revenus issus de la location ne doivent pas excéder 23 000 euros ou dépasser la moitié des revenus de son foyer fiscal.

Que dit la loi à propos du cumul de la SCI et de la LMNP ?

Selon la loi, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale en raison de son caractère civil. Or, la mise en location d’un immeuble meublé est un acte de commerce. D’ailleurs, les revenus locatifs sont taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui est exclu du régime de la SCI où l’imposition des profits s’effectue au titre des revenus fonciers. D’un point de vue fiscal, le statut de LMNP et celui de la SCI ne sont pas compatibles.

Cependant, la loi tolère le cumul du statut de la SCI avec celui de la LMNP sous certaines conditions. En effet, il est possible de combiner ces deux statuts dans l’une des situations suivantes :

• les revenus obtenus de l’activité de location meublée sont inférieurs à 10 % du chiffre d’affaires annuel réalisé ;
• la SCI exerce l’activité de LMNP à titre occasionnel et celle-ci ne constitue pas la source de revenus principale de la société. Autrement dit, la location meublée s’effectue sur une courte durée et ne se répète pas sur plusieurs années.

Quelle fiscalité appliquée en cas de cumul de la SCI et de la LMNP ?

Faire de la location meublée impacte considérablement la fiscalité de la société civile immobilière. En principe, une SCI relève du régime fiscal des sociétés de personne. De ce fait, elle est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) qui s’avère intéressant en raison de l’application d’un barème progressif.

Néanmoins, certaines situations peuvent faire basculer la SCI à une imposition à l’IS qui est plus lourde. Tel est le cas du dépassement des limites de revenus de la LMNP.

Le respect des seuils de revenus du statut LMNP

Lorsque la SCI respecte les seuils de revenus de la LMNP, elle reste soumise au régime de l’impôt sur le revenu tout en bénéficiant des avantages du statut LMNP. La location meublée non professionnelle présente de nombreux atouts, à savoir :

• le fait de payer moins d’impôt sur les plus-values en cas de revente de l’immeuble ;
• l’application du régime des plus-values des particuliers ;
• l’amortissement fiscal des achats des équipements et des travaux réalisés ;
• le système d’abattement pour durée de détention.

Par ailleurs, la SCI se trouve dispensée de la tenue de comptabilité en étant sous le régime de l’impôt sur le revenu.

Le dépassement des plafonds de recettes de la LMNP

Si les gains perçus de la location meublée excèdent les seuils de revenus fixés, l’administration fiscale considère que la SCI exerce cette activité à titre habituel. Le statut de la société est alors requalifié en LMP (Location Meublée Professionnelle). En conséquence, la SCI passe du régime de l’impôt sur le revenu (IR) à celui de l’impôt sur les sociétés (IS).

Son chiffre d’affaires est ainsi taxé à un taux fixe de 25 %. Toutefois, la société peut appliquer un taux réduit de 15 % sur la tranche des bénéfices inférieurs à 38 120 euros sous trois conditions :

• Premièrement, elle réalise un chiffre d’affaires hors-taxe moins de 7,63 millions d’euros.

• Deuxièmement, son capital social est libéré à 100 %.

• Troisièmement, 75 % de celui-ci est détenu par des personnes physiques.

De surcroît, les revenus tirés de la LMNP sont doublement imposés : d’abord au niveau de la SCI, puis au niveau des dividendes des associés.

En outre, la SCI se trouve assujettie aux règles de la comptabilité commerciale. Elle a donc pour obligation de tenir une comptabilité régulière et rigoureuse, au même titre que les sociétés commerciales.

Enfin, elle perd les avantages du système des plus-values immobilières des particuliers pour passer à celui des plus-values immobilières professionnelles. Ce dispositif lui permet toutefois de bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôt.

Le passage de la SCI à l’impôt sur les sociétés confère d’ailleurs certains avantages, notamment :

• l’amortissement fiscal des biens immobiliers qui réduit la base imposable ;
• la déduction fiscale de certaines charges (rémunération du gérant, frais de notaire lors de l’acquisition du bien, droit d’enregistrement) ;
• l’imputation du déficit sur le revenu global.

En conclusion, il est possible de faire une location meublée non professionnelle dans une SCI à condition que cette activité demeure accessoire. Avant de s’investir dans un tel projet d’investissement locatif, il est fortement conseillé de peser les conséquences du cumul de ces deux statuts sur votre fiscalité.