La SCI ou société civile immobilière est un statut juridique très prisé par les familles pour acquérir des biens immobiliers et faciliter la transmission du patrimoine aux enfants. En principe, elle n’a pas de but commercial.
De la définition aux formalités de création en passant par les caractéristiques de la SCI, ses différentes formes, ses avantages et ses inconvénients, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la société civile immobilière dans cet article.
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comparerQu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est un montage juridique constitué au moins de deux personnes physiques ou morales. Elle a pour objet social l’acquisition et la gestion de plusieurs biens immobiliers afin de constituer un patrimoine.
Les biens immobiliers appartiennent à la société civile immobilière.
Les caractéristiques
La SCI possède plusieurs spécificités qui la différencient des autres sociétés civiles.
Le capital social
Il n’y a pas de montant minimal ou maximal. Le capital social peut être fixe ou variable.
Dans le premier cas, toute modification du capital nécessite une modification des statuts. Dans le second cas, il est nécessaire de mentionner un montant minima et un montant maxima dans les statuts. Tant que l’augmentation ou la réduction du capital reste dans les limites, aucune modification des statuts n’est nécessaire.
Par ailleurs, avec un capital variable, l’identité des associés reste anonyme.
Les apports
Ils peuvent être en numéraire ou en nature. Il n’est pas possible de faire des apports en industrie.
En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales. Ces dernières donnent droit à certains avantages : dividendes, droit de participer aux assemblées générales, droit de vote, etc.
L’objet social
Comme on l’a dit, la SCI n’a pas de but commercial. Elle acquiert un bien en commun dans le but de le transmettre ou de le louer pour en tirer profit.
Les statuts
Comme toutes les sociétés commerciales, la SCI est régie par les statuts qui en définissent ses modalités d’organisation et de fonctionnement. Ils peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié. Dès lors qu’il y a apport en nature, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Les statuts de la SCI doivent mentionner des informations essentielles sur la société. En l’occurrence la dénomination sociale, l’objet social, l’adresse du siège social, le capital social, la ville du greffe où la société civile immobilière est immatriculée, etc.
La durée de vie
Comme pour toutes les sociétés commerciales, elle est fixée à 99 ans maximum, renouvelable.
Le fonctionnement
Les associés
Comme on l’a dit, il faut au minima deux personnes pour constituer une SCI. Elles peuvent être des personnes physiques ou morales. Une des caractéristiques particulières de la société civile immobilière est qu’un mineur émancipé peut devenir un associé.
Chaque associé reçoit des parts sociales dans la société au prorata de ses apports. Ils sont indéfiniment responsables de la dette de la société sur leur patrimoine personnel. Leur responsabilité est non solidaire et subsidiaire. Autrement dit, les créanciers ne peuvent pas demander à un seul associé de payer en intégralité les dettes de la société.
La gérance
La SCI est dirigée un ou plusieurs gérants qui la représentent auprès des tiers. Ils peuvent être des associés ou des tiers, des personnes physiques ou des personnes morales. Dans tous les cas, ils sont nommés par les associés dans les statuts ou par acte annexe. Ils fixent également leurs pouvoirs ainsi que la durée du mandat. En cas de silence des statuts, ils sont en principe nommés pour la durée de vie de la société.
Un mineur émancipé peut être nommé gérant de SCI.
Les assemblées générales
Une assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an. Les décisions prises sont consignées ds un procès-verbal.
Les modalités de convocation, de quorum et de majorité sont définies par les statuts.
La fiscalité
La SCI est imposée de plein droit à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Autrement dit, les associés sont imposés individuellement sur leurs revenus fonciers. Dans ce cas, la SCI n’a pas l’obligation de présenter un bilan annuel.
Toutefois, elle peut choisir d’être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société civile immobilière est imposée sur ses bénéfices. En cas de distribution de dividende, les associés sont imposés sur leur quote-part. L’option à l’impôt sur les sociétés est irrévocable.
Si la SCI fait de la location meublée, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale. Dans ce cas, elle est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Quelles sont les différentes formes de SCI ?
Il existe de nombreux types de société civile immobilière.
La SCI familiale
Comme son nom le laisse deviner, la SCI familiale est constituée par les membres d’une même famille jusqu’au quatrième rang. Ce type de SCI est particulièrement recommandée pour faciliter la succession.
La SCI de gestion ou de location
C’est le type de société civile immobilière le plus courant. Elle acquiert un bien immobilier qui devient la propriété de la SCI.
La SCI d’attribution
Chaque associé jouit du bien immobilier acheté en commun en proportion de ses parts sociales dans la société civile immobilière. Cette forme de SCI tend de plus en plus à disparaître, se transformant en copropriété.
La SCI de construction vente
C’est la seule forme de SCI qui a un but commercial. Elle permet d’acquérir un terrain pour y construire un immeuble et le revendre rapidement afin d’en tirer profit.
La SCI de construction vente s’adresse aux promoteurs immobiliers. Elle n’est donc pas accessible aux particuliers.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La société civile immobilière présente de nombreux avantages qui expliquent son succès auprès des entrepreneurs.
Permet d’obtenir plus facilement des financements
En achetant en commun un bien immobilier, chaque associé augmente sa capacité d’emprunt. De plus, cela facilite l’obtention d’un prêt en vue d’acquérir un bien de plus grande valeur, car les banques ont plus de garanties.
Ainsi, grâce à la SCI, chaque associé peut prétendre à un bien qu’il n’aurait jamais pu acheter seul.
Facilite la transmission du patrimoine
Une transmission via une SCI est plus avantageuse qu’une transmission directe, notamment en cas de patrimoine important. Et pour cause, les parents peuvent faire des donations successives à leurs enfants tous les quinze ans. Ces donations permettent de profiter d’abattements successifs et d’alléger les droits de succession.
Par ailleurs, ce sont des parts sociales que les parents transmettent à leurs enfants, non pas un immeuble. Or, les parts sociales sont plus difficiles à vendre que le bien en lui-même, d’où leur plus faible valeur. Par ailleurs, les dettes de la société diminuent la valeur des biens de la SC, diminuant par la même occasion celle des parts sociales. Ce qui permet de transmettre les parts sans frais et sans recours à un notaire.
Évite l’indivision
L’indivision est contraignante, car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Avec la SCI, la gestion est plus souple et plus facile, car elle est généralement prise par le gérant. Toutefois, certaines décisions peuvent nécessiter l’unanimité des associés.
Par ailleurs, en cas de difficulté financière d’un associé, les autres associés de la SCI peuvent lui racheter ses parts par un acte sous seing privé. Ils s’acquittent des seuls droits d’enregistrement au taux de 5 %.
La SCI est particulièrement intéressante en cas de décès ou d’acquisition de biens par un couple marié sous le régime de la séparation des biens, un couple pacsé ou en concubinage.
Détenir de l’immobilier d’entreprise
Il st possible pour un entrepreneur d’acheter un bien immobilier et de le louer à sa société afin de faciliter la transmission du bien aux héritiers et le protéger des créanciers en cas de liquidation judiciaire.
Quid des inconvénients ?
Parmi les inconvénients de la SCI, on peut notamment citer :
Des formalités de création lourdes et onéreuses
En effet, plusieurs formalités — que nous détaillerons plus bas — doivent être accomplies pour créer une société civile immobilière. De plus, les coûts sont particulièrement élevés.
Dans les détails il faut prévoir :
- les honoraires d’un avocat, un expert-comptable ou un notaire pour la rédaction des statuts ;
- le coût d’une annonce légale :
- l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs ;
- des frais de greffe.
En chiffre, il faut compter entre 300 € et 500 €.
Des règles de fonctionnement strictes
Tous les ans, les associés doivent se réunir en assemblée générale et rédiger un procès-verbal.
Par ailleurs, ils doivent se conformer à une comptabilité rigoureuse. Pour la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, il y a obligation de remettre la comptabilité au greffe chaque année.
La responsabilité indéfinie des associés
En cas de dette sociale, si la SCI ne peut pas les honorer, chaque associé est tenu de les rembourser sur son patrimoine personnel au prorata de ses parts sociales.
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI, il est impératif de suivre plusieurs étapes.
- Rédiger les statuts.
- Déposer le capital social sur un compte bloqué ouvert au nom de la société civile immobilière, soit auprès d’une banque, soit chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts et consignation.
- Signer les statuts définitifs.
- Enregistrer les statuts au service des impôts des entreprises.
- Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales habilité et situé dans le département du siège social de la société.
- Déposer un dossier de demande d’immatriculation au centre des formalités des entreprises ou auprès du greffe du tribunal de commerce.
