La SCI de famille : Définition, avantages et inconvénients de cette forme juridique

La SCI familiale est une SCI, dont une des caractéristiques est que les associés sont tous membres d’une même famille. Solution adaptée pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, elle a d’ailleurs la cote auprès des familles. En effet, elle présente de nombreux avantages pratiques intéressants. Définition, fonctionnement, avantages, inconvénients, étapes de création, cet article fait alors le point sur ce statut particulièrement apprécié.

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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Comme son nom l’indique clairement, une SCI de famille est une société civile immobilière créée entre des associés membres d’une même famille. Autrement dit, les associés fondateurs (au nombre de deux au minimum) ont des liens de parenté ou d’alliance entre eux. Ainsi, pour devenir associé de la société, il convient de respecter cette condition. Mais encore, il est primordial d’effectuer des apports au capital social. En numéraire ou en nature, cela permet au souscripteur d’obtenir des parts.

À noter qu’à l’instar de la SCI classique, la SCI de famille a également pour objet la gestion de biens immobiliers et la constitution d’un patrimoine.

SCI de famille : avantages et inconvénients

En principe, avant de monter une SCI de famille, il importe de bien peser le pour et le contre en analysant les avantages et les inconvénients que présente ce montage juridique.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

S’il y a bien une raison qui pousse les porteurs de projet à choisir la SCI, c’est assurément le fait que celle-ci permet d’éviter le régime de l’indivision. Effectivement, ce statut affiche davantage de souplesse et propose un moyen de gestion beaucoup plus efficace. En d’autres termes, il donne aux associés la possibilité de définir le propre fonctionnement de leur société. Notamment en ce qui concerne l’étendue des pouvoirs du gérant, la cession des parts et les règles de majorité en cas de prise de décision. Dès lors, il permet de prévenir les conflits issus de l’indivision, mais surtout les situations de blocage qui en résultent.

Mais, ce n’est pas tout ! Monter une SCI de famille, c’est aussi la garantie de :

  • Bénéficier de nombreux avantages fiscaux (abattement forfaitaire, exonération de droits de donation de parts, etc.) et pouvoir opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés
  • Pouvoir associer facilement ses enfants à un projet d’acquisition immobilière sans dépenses supplémentaires à payer et ainsi leur constituer un patrimoine
  • Organiser la transmission d’un patrimoine immobilier tout en réduisant les couts de succession
  • Bien organiser la répartition entre nus-propriétaires et usufruitiers (les parents peuvent prendre la décision de conserver l’usufruit et la jouissance des biens transmis tout en offrant la nue-propriété aux enfants)
  • Faciliter le plus possible l’acquisition et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple (entre concubins et entre époux soumis au régime de la séparation des biens), notamment pour l’achat de leur résidence principale

En outre, une SCI société civile immobilière est adaptée à toutes les situations familiales, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou encore investissement locatif. De fait, un démembrement de propriété (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit) est possible. Par ailleurs, elle permet de bénéficier d’un bail immobilier particulier. Et pour cause, la durée de location minimum dans le cadre d’une SCI de famille est de 3 ans. Tandis que pour les professionnels et les personnes morales, elle est de 6 ans.

Les inconvénients de ce statut

Bien évidemment, créer une SCI de famille n’est pas exempte d’inconvénients. Aussi, il convient de les prendre en compte au moment de la création :

  • Règles lourdes (tenue d’assemblées générales, comptabilité…)
  • Formalités de création contraignantes et onéreuses
  • Responsabilité illimitée des associés (ceux-ci contribuent au passif social en fonction de la proportion de parts sociales qu’ils détiennent)

En principe, les SCI sociétés civiles immobilières peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) en matière de fiscalité et de revenus fonciers.

Toutefois, en cas de bénéfices pour une SCI de location, celle-ci est automatiquement assujettie à l’IS. Il convient de rappeler qu’en cas d’investissement immobilier sous la forme de la location meublée, il peut être plus judicieux d’opter pour une autre forme de société en raison de la fiscalité. En effet, la location meublée relève d’une activité commerciale (et non plus civile) dont les revenus locatifs sont donc assujettis dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment fonctionne-t-elle ?

Ce sont les associés fondateurs qui fixent librement les règles de la SCI de famille. Ils doivent néanmoins les faire figurer clairement dans les statuts de la structure. Notamment pour les droits de succession et la donation de parts sociales lors d’un décès de l’un des associés, etc.

La gestion

Les associés de la SCI de famille nomment un ou plusieurs gérants pour l’administration de la société. Mais également pour la gestion courante des biens immobiliers, dont la structure a la propriété. Et ce, dans la limite des pouvoirs définis dans les dispositions statutaires.

Les droits des associés

En contrepartie de leurs apports, les associés de la société disposent de droits fondamentaux :

  • Participer aux décisions importantes de la structure (vote en assemblée générale) : nomination du gérant, approbation des comptes annuels, détermination du siège social, etc.
  • Demander une délibération des associés sur une question définie
  • Céder ses parts sociales (respect de la clause d’agrément)
  • Avoir accès à un certain nombre de documents de la société

Si la SCI de famille dégage des bénéfices au terme de son exercice social, les associés peuvent compter sur des dividendes. Cela, au prorata de leurs parts. Cependant, il leur est aussi tout à fait possible d’affecter ces bénéfices à la réserve afin de consolider les ressources de la société.

La responsabilité des associés

Les associés d’une SCI doivent répondre indéfiniment des dettes de la structure. Autrement dit, si cette dernière n’est plus en mesure de payer ses dettes, ses créanciers peuvent parfaitement bien se tourner vers les associés pour se faire rembourser. Si nécessaire, ces créanciers peuvent ainsi saisir les biens personnels des associés. Quoi qu’il en soit, la répartition des dettes s’opèrera proportionnellement à la part détenue par chaque associé dans la société.

Comment créer une SCI familiale ?

Comme tout projet de création d’entreprises, une SCI familiale nécessite l’accomplissement de plusieurs étapes essentielles.

Les étapes à suivre pour la création d’une SCI de famille

Pour constituer une SCI, il convient de procéder à :

  • Rédaction des statuts de la société
  • Dépôt du capital social
  • Nomination du gérant et le cas échéant d’un commissaire aux comptes
  • Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL)
  • Dépôt du dossier d’immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent

Le greffe du tribunal de commerce s’attellera ensuite à l’inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Après quoi, il délivrera à la SCI l’extrait Kbis qui atteste de sa création.

Les pièces justificatives à fournir

Le dossier d’immatriculation à déposer auprès du CFE doit rassembler un certain nombre de documents importants. À savoir :

  • Le formulaire M0 dûment rempli et signé
  • Les statuts datés et signés (exemplaire original)
  • L’acte de nomination du gérant
  • Le certificat de dépôt de capital
  • Un justificatif de domiciliation de la société
  • L’attestation de parution
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs de la structure

Des pièces relatives au gérant doivent également figurer dans ce dossier. Il en est ainsi de la copie de sa pièce d’identité, sa déclaration sur l’honneur de non-condamnation et éventuellement son attestation de filiation. Si les associés ont désigné un commissaire aux comptes, une lettre d’acceptation de sa nomination est nécessaire. Sans oublier un justificatif d’inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes.

Peut-on procéder à la création d’une SCI de famille sans notaire ?

En général, les associés n’ont pas à faire appel à un notaire pour la création d’une SCI. En revanche, dans certaines circonstances, l’intervention de ce professionnel s’avère obligatoire. C’est notamment le cas si :

  • Un associé peut apporter des biens immobiliers
  • La société achète un immeuble au moment de sa création

En effet, l’acte d’apport ou d’achat doit impérativement être rédigé sous forme authentique. De plus, il doit faire l’objet d’une publication auprès du bureau de la Conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble. Il va sans dire que cette formalité de publicité foncière a un cout qu’il convient de prévoir dans ses frais de création d’entreprises.

Bon à savoir

Un bien immobilier est assimilé à une cession (vente), ce qui implique le paiement de certains droits non négligeables :

  • Droit de mutation (5 % de la valeur du bien)
  • Impôt sur l’éventuelle plus-value du bien apporté

De ce fait, il est judicieux d’acheter directement un bien immobilier avec la SCI société civile immobilière au moyen d’un apport en numéraire par exemple.

Peut-on acquérir un bien immobilier ?

Effectivement, les associés d’une SCI de famille peuvent créer ce type de société pour une acquisition immobilière. Par exemple, si les membres d’une famille souhaitent acquérir une maison de vacances, ce montage juridique est l’idéal. Très fréquente, cette démarche se révèle d’ailleurs fort avantageuse pour le financement de cette opération. Et pour cause, comme la SCI de famille réunit plusieurs associés (au moins deux), les porteurs de projet ont la possibilité d’acheter un bien immobilier de plus grande valeur. Mais, ils peuvent également faire en sorte que la somme de leurs apports couvre le cout d’acquisition du bien en question. Dans ce cas, ils sont dans l’obligation de libérer entièrement et dans l’immédiat leurs apports.

Pour obtenir les fonds nécessaires à cette acquisition immobilière, les associés ont d’ailleurs plusieurs options :

  • Recourir à un emprunt à une banque ou à un tiers au nom de la SCI et déduire par la suite les intérêts de cette créance de leurs revenus locatifs (en cas d’investissement locatif soumis aux revenus fonciers)
  • Définir un capital social d’un montant faible ou un capital variable tout en empruntant par l’intermédiaire de la société (crédit de banque…)
  • Apporter les fonds à la société sous la forme d’un prêt ou d’une avance en compte courant

Dans tous les cas, cette opération doit faire intervenir un notaire.

Modification des statuts : Comment faire ?

Comme pour toutes les autres formes de sociétés, les sociétés civiles immobilières doivent respecter les formalités relatives aux modifications des statuts. Une assemblée générale doit être convoquée afin de statuer sur les changements statutaires à réaliser. C’est notamment le cas en cas de changement de gérant, de transfert de siège, d’augmentation de capital, le décès de l’un des associés…

Il conviendra aussi de réaliser une parution dans un journal d’annonce légale et de déposer un dossier complet au Greffe dans la plupart des cas.

84 comments
  1. josiane GABRIEL
    josiane GABRIEL

    bonjour,
    je suis mariée et je n’ai qu un enfant marié sans contrat et papa d une enfant
    j ai différent biens est ce interessant pour moi de créer une sci familiale
    mon notaire me dit que non
    pouvez me renseigner
    par avance merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Je pense que votre notaire vous dit celà car vous allez subir la fiscalité au moment du « transfert » de vos biens immobiliers personnels vers une SCI. Je ne peux donc que confirmer la position de votre notaire.

      Je reste à votre disposition.

      Répondre
      • Marine
        Marine

        Il est possible d’apporter le bien en capital et non de faire un transfert? Moins couteux

        Répondre
  2. ETEVE
    ETEVE

    Bonjour,
    Est ce interessant pour moi de créer une sci.Je suis en concubinage avec une fille de 18 ans,
    ma femme possède: une maison au portugal et un appart. à paris et moi une maison et 2 apparts en location à valence et une maison en nu propriété avec usufruit. Pouvez vous me conseiller. En vous remerciant par . avance Cdlt
    PE.

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Je ne peux que vous conseiller d’aller voir un notaire. En effet, le fait d’apporter des biens immobiliers à une SCI peut générer de la fiscalité et chaque cas est unique.

      Je reste à votre disposition.

      Répondre
  3. Litscher
    Litscher

    Bonjour je suis propriétaire de une sci et j habite dedans mais elle n est pas encore payer . Est ce que je suis impossable dessus ? D avance merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Une SCI est transparente fiscalement. Les associés sont donc imposés sur leurs revenus propres. Par contre si la SCi n’encaisse pas de loyers, vous ne serez pas imposables.

      Répondre
  4. sene
    sene

    Bonjour,
    nous devons faire l’aquisition
    d’un terrain pour la construction de 2 studios à louer.
    La création d’une sci serait elle avantageuse pour nous
    merci d’avance

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Chaque cas est unique. Il faudrait donc étudier votre projet, votre situation personnelle, votre patrimoine, …

      Répondre
  5. Richard
    Richard

    Bonjour
    Mon père est propriétaire de 2 appartements, il désire ouvrir une SCI familiale et d y inclure ses 2 enfants afin de conserver les biens plus tard dans la famille.
    Est ce une bonne ideee ?
    Merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Sur le principe ce peut être une bonne idée, cependant la fiscalité peut être très coûteuse … je vous invite donc à vous rapprocher d’un notaire pour en savoir plus et étudier votre cas plus précisément. Merci

      Répondre
  6. Sabrina
    Sabrina

    Bonsoir, je souhaite créer une SCI avec mon compagnon. Nous avons le projet d’acheter une maison peut du locatif. Je ne suis malheureusement pas encore divorcée ! Est-il possible de la créer malgré tout ? Vaut-il mieux contacter un comptable ? Un notaire ? Peut se faire aider dans les formalités administratives ?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Vous devriez vous rapprocher d’un avocat ou d’un notaire, surtout si vous étiez mariés sous le régime de la communauté. Le risque est d’engager le patrimoine commun non encore répartis entre les époux. Merci

      Répondre
  7. Lucas Michel
    Lucas Michel

    Bonjour,

    Suite à une succession, ma soeue et moi héritons de 3 biens immobiliers dont 2 sont déjà loués.
    Nous voudrions conserver les 2 biens loués en créant une SCI familiale.
    Pensez-vous que cela soit intéressant.
    Merci.

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      En apportant vos biens immobiliers à une SCI, vous risquez d’être fortement fiscalisés. Je vous invite à vous rapprocher d’un notaire et / ou d’un avocat fiscaliste.

      Répondre
  8. Sophie
    Sophie

    Bonjour
    Je suis gerant majoritaire d’une selarl pharmacie et mon proprietaire souhaite vendre les murs du local
    Je voudrais faire une SCI avec mon compagnon non marié ( qui n’ a rien à voir avec la selarl ), nous avons une fille de 12 ans ensemble mais lui a plusieurs enfants d’autres unions
    Que deviendront ses parts de la SCI s’il disparaît??
    Aurais-je à faire à ses enfants ou ses parts pourront-elles être transmises à notre fille , ce que je souhaite
    Merci pour votre aide

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      A priori les parts entreront sans la succession globale et devront donc être réparties entre les enfants. Cependant je vous invite à vous rapprocher d’un notaire pour étudier votre cas particulier.

      Répondre
  9. PATRICK
    PATRICK

    Bonjour,
    marié, j’envisage acheter un terrain et faire construire pour faire du locatif. Est ce judicieux de constituer une SCI avec nos deux enfants Quels sont les avantages par rapport à un investissement en direct.

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      La SCI a de nombreux avantages en matière de transmission / succession, notamment en cas de démembrement de propriété. Je vous invite à en parler au notaire qui s’occupe de l’acquisition du terrain.

      Répondre
  10. Daniel
    Daniel

    Bonjour,
    Mon épouse et moi on vient de construire un immeuble de 3 logements et on aimerait savoir si c’est légal de créer une sci qui rachèterait nos logement et habiter un des apparts le temps de construire un 4eme logement.
    Si c’est possible, somme nous obligé de payer un loyer au tarif normal ou on peut choisir de fixer le prix du loyer le temps qu’on y habite.???

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      La SCI peut acheter votre immeuble. Cependant cette opération peut être couteuse du fait de l’imposition des plus-values immobilières et des frais de notaire. Les associés peuvent aussi bénéficier d’un avantage en nature en occupant un des logements. Je vous invite à vous rapprocher d’un notaire pour en savoir plus et étudier votre projet.

      Répondre
      • Daniel
        Daniel

        Je vous remercie pour l’info.

        Bien à vous

        Répondre
  11. rabu
    rabu

    je suis divorcée, mon fils a une maison qu’il faut rénover et qu’il n’habite pas n’ayant pas les moyens de le faire je propose de faire une sci familiale en apportant les moyens financiers pour rénover cette maison. ensuite je l’occuperais à titre gratuit jusqu’à ma mort. quels sont les avantages fiscaux de chacun. uelle solution pourriez vous me conseiller pour agir dans ce sens.

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Pour un montage de famille touchant à la succession, et compte tenu du fait que votre fils je vous conseille de contacter un notaire car les impacts fiscaux peuvent être importants (vente du bien à la SCI, donation, …)

      Répondre
  12. lorie
    lorie

    Bonjour,
    Je possède plusieurs biens immobiliers (appartements) et je souhaite acquérir les murs d’un fonds de commerce que je possède.
    Je souhaiterais créer une sci afin de minimiser les coûts et faire acquérir ce bien par le biais de la sci. Cela sera t il financièrement avantageux ?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      La SCI n’est pas forcément avantageuse. Ceci dépend de votre situation personnelle et des options que vous envisagez. Dans certains cas par exemple l’impôt sur les sociétés (IS) peut être plus avantageux que l’impôt sur les revenus (IR).

      Répondre
  13. patrick
    patrick

    J’envisage d’acheter ma résidence principale sous la forme d’une SCI avec mon fils qui a 8ans cela dans le seul but de lui transmettre ce bien plus tard
    concrètement quel avantage offre la SCI dans ce cas ?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      La SCi est avantageuse en matière de succession. Cependant votre fils est jeune et un juge de tutelle peut être nommé. D’ailleurs certains notaires refusent ce type de montage. Il est alors conseillé d’utiliser le démembrement de propriété.

      Répondre
  14. Manu
    Manu

    Bonjour
    Je doit signer un compromis de vente
    Pour un cabanon avec quelques travaux
    Pour faire mon habitation principale .
    J’ai une Fille et je vie seul .
    Devrais-je faire une SCI a l’achat ?
    Quelles avantages a par les droits de succession aurais je ?
    Cordialement
    Manu

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Le vrai avantage est sur la succession à condition d’intégré votre fille dès l’origine.

      Répondre
  15. Barbara
    Barbara

    Bonjour

    J’espere que vous pourrez répondre à ma question.. nous nous posons la question de la SCI. Nous sommes 3 : ma mère, mon oncle (son frère) et moi. Ma mère possède un appartement sur Paris, mon oncle une maison en province (les prêts étant terminés). Je compte actuellement faire construire une maison non loin de chez mon oncle. Sachant que ma mère a l’usufruit de la maison de mon oncle et inversement, et moi je suis leur héritière (même si je n’aime pas parler de ça), serait il intéressant pour nous de créer une sci?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Chaque cas étant unique, je vous invite à contacter un notaire pour une étude juridique et fiscale complète.

      Merci

      Répondre
  16. Camboulives
    Camboulives

    Bonjour
    Je suis tout nouveau dirigeant d entreprise du bâtiment
    Je souhaite créer une sci familiale afin d acquérir un bien que je louerais personnellement à la sci
    Pensez vous cela judicieux
    Merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Nombreux sont les entrepreneurs qui utilisent ce montage juridique avec une SCI. Cependant il convient d’en calculer la rentabilité en fonction de tous les paramètres : Montant de l’acquisition, des loyers, des emprunts, …

      Répondre
  17. Fantine
    Fantine

    Bonjour,
    Ma grand mère récemment décédé était propriétaire d’une maison.
    Mes cousins souhaiterais créer une sci afin de la rénover et ensuite la louer.
    Nous sommes tous propriétaire d’un bien.
    Je me pause plusieurs questions, comme
    -est ce que ça va être un gouffre financier
    -est ce la meilleure solution
    -est ce qu’il y a des impôts à payer
    -y aura t il finalement un avantage financier

    Merci par avance pour votre réponse

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,
      Difficile de répondre à cette question. Il faut poser les chiffres sur un papier afin de calculer la rentabilité, la fiscalité, … Tout dépend du montant des loyer, des charges, des travaux, …

      Répondre
  18. Sophie
    Sophie

    Bonjour
    je suis pacsée en contrat de l’indivision avec mon ami et nous avons respectivement 1 appartement en investissement locatif pour moi et un terrain agricole pour lui.
    Serais ce avantageux fiscalement de créer une SCI familiale?
    Nous sommes actuellement locataire, peut on faire l’achat de notre résidence principale par le biais de la SCI, et serait ce plus avantageux pour emprunter auprès des banques?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Apporter vos biens à la SCI peut avoir un coût fiscal sans compter les éventuels honoraires. De même, emprunter en SCI n’a pas d’avantage sur les taux bancaires. Par contre la SCI peut faciliter la succession future.

      Répondre
  19. leblanc denis
    leblanc denis

    bonjour ..je detiens 1/8 de terrains agricoles ..mes 2freres 1/8 aussi et ma mere 5/8…est ce quune sci familiale est avantageux sachant que certains terrains sont devenus constructibles??…et peut ont aussi diviser pour quun terrain appartiennent a une personne?? merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Le montage peut être intéressant pour prévoir la transmission succession future et simplifier les décisions. Cependant, je vous invite à contacter un notaire pour une étude juridique et fiscale complète.

      Répondre
  20. Dubois
    Dubois

    Bonjour,
    Suite des difficultés familiales, je pensais créer un SCI ou SCI familiale pour y placer mes biens. Deux maisons et un terrain.
    Les deux associers seraient mon épouse et moi même. Les biens nous appartiennent.
    Je voulais être majoritaire, mais semblerait que nous soyons égalitaire, dans les décisions.
    Avez vous une solution, pour rester majoritaire ?
    Merci pour vos avis.

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Dans une SCI, vous pouvez répartir les parts comme vous le souhaitez. Par contre comme vous êtes déjà propriétaires des biens immobiliers, ce montage n’est peut-être pas intéressant. Je vous invite à vous rapprocher d’un notaire pour réaliser une étude juridique et fiscale.

      Répondre
  21. brubion
    brubion

    Je suis célibataire, vis seule et je vais avoir bientot 70 ans, sans héritiers directs, seulement deux soeurs et neveux, je voudrais transmettre ma maison à l’une de mes soeurs et à mon neveu. Comment faire pour éviter des frais de succession

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Nous vous invitons à vous rapprocher d’un notaire pour calculer et optimiser éventuellement les frais de succession.

      Répondre
  22. Ouria
    Ouria

    Bonjour
    Je vais acheter une maison pour y habiter et un appartement que je souhaite louer, et un studio
    En province,tout cela est payer comptant,je voudrais faire une sci et y inclure mes 3enfants
    Est ce intéressant ,si oui a quel point
    Merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      La SCI est un bon outil de transmission / succession mais comme chaque cas est unique, je vous invite à vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.

      Répondre
  23. Philippe
    Philippe

    Bonjour j ai acheté une maison y a 1 an avec mon compagnon mais depuis nous nous sommes séparés et la maison est a nouveau mise en vente. Je suis restée habiter dedans en attendant la vente. Mais je cherche une solution pour pouvoir la garder. J’ai une fille de 21 ans et de bonnes relations avec son papa qui est mon ex mari depuis 15 ans. J’ai pensé à la SCI familiale si son papa est OK pour y participer et que notre fille soit l héritière ce qui permettrait de libérer mon ex compagnon du prêt immobilier que nous avons en commun pour cette maison que je voudrai garder pour y vivre jusqu’à mon décès. Est ce une solution la SCI familiale ? Merci beaucoup pour votre réponse

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour
      La SCI pourrait être une solution mais chaque cas étant particulier, je vous invite à contacter un avocat spécialisé ou un notaire.

      Répondre
  24. Christine
    Christine

    Bonjour
    Je suis proriétaire d un appartement en France alors que j habite à l étranger. J ai 2 enfants 18 et 20 ans et je souhaiterais constituer une SCI avec eux pour cet appartement. Est-ce possible alors que le bien est déjà payé? Ce bien une fois passé en SCI sera-t-il toujours imposable à l étranger comme une fortune immobilière ?
    Par avance, merci +++

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,
      Je vous encourage à vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste.

      Répondre
  25. Aurore VAL
    Aurore VAL

    Bonjour,
    que risquent les membres d’une SCI familiale si les assemblées générales ne sont pas faites ? est-ce vraiment obligatoire ?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      C’est une obligation. Le gérant risque une faute de gestion et les associés pourraient être pénalisées en cas de mésentente sur certaines décisions passées.

      Répondre
  26. Caroline
    Caroline

    Bonjour,
    Mon projet est d’acheter une maison. Mon frère propose de créer une SCI et donc de m’apporter un financement pour obtenir plus facilement ce bien. Est-ce intéressant ? Quels sont les inconvénients. Je vous remercie à l’avance

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      En tant qu’associé de la SCI, il en sera en partie propriétaire. Le vrai risque est la mésentente des associés sur les décisions à prendre.

      Répondre
  27. jolau
    jolau

    bonjour je suis propriétaire 5 appartement louer je vie en concubinage avec mon amis et est une petite fille je faire une sci familiale en quoi serrasse bien et bien pour tous

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      La SCI est intéressante en cas de transmission de patrimoine. Cependant attention à la fiscalité en cas d’apports de biens dont vous êtes déjà proproétaire. Je vous invite à consulter un notaire ou un avocat.

      Répondre
  28. Boutarkha
    Boutarkha

    Bonjour moi et ma femme souhaitons acquérir un locale commercial et un appartement juste au dessus serons nous imposable sur les rentrer de loyer en sci même si nous prenont aucun argent en attendant préférant laisser la trésorerie monter

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Vous serez imposés sur les loyers même si vous laissez l’argent sur le compte de la SCI. Ce n’est pas le cas si vous optez pour l’impôt sur les sociétés.

      Répondre
  29. BRELLIER Serge
    BRELLIER Serge

    Bonjour
    J’envisage d’acquérir un appartement avec mon épouse avec laquelle je suis marié sous le régime de la communauté. Nous comptons faire de cette acquisition notre résidence principale. Ai je intérêt à créer une SCI familiale avec mes 3 enfants ? Puis je recourir à un prêt bancaire ou vaut il mieux que ce soit la SCI ? Quelle charges peuvent être déductibles et dans quelles proportions ? Merci de votre aide

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      La SCI est un outil intéressant pour la transmission succession, notamment grâce au démembrement de propriété. C’est la SCI qui doit souscrire à l’emprunt, avec caution personnelle des associés.

      Répondre
  30. Hugo
    Hugo

    Bonjour,
    Est-ce que le fait de créer une sci permet d’obtenir Un crédit plus avantangeux pour un achat immobilier ?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Pas vraiment car l’analyse crédit se base sur les revenus et patrimoine des associés de la SCI.

      Répondre
  31. Sylvie
    Sylvie

    Bonjour,
    Je vais acheter une maison et je souhaiterai créer une SCI en associant mes deux enfants. Je voudrai habiter la maison et bien sûr je dois emprunter une partie du montant demandé. C’est donc moi qui verserait le loyer à la SCI.
    Si je veux revendre le bien est ce qu’il y aura une plus value ?
    Merci pour votre réponse.

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Si vous en êtes locataire, la maison ne sera pas considérée comme résidence principale donc il y aura certainement plus-value. Par contre vous pouvez regarder du côté des SCI attribution dont l’objet est fait pour ça.

      Répondre
      • Happydays
        Happydays

        bonjour, j’envisage de créer une SCI avec ma fille aînée et son mari, afin de leur permettre d’acquérir un bien immobilier (eux amenant une somme 80 %, moi mes revenus à hauteur de 20%) car ils ne peuvent pas obtenir de prêt, étant revenus de l’étranger tout récemment (ils me rembourseront les mensualités du prêt). En cas de revente du bien, par exemple dans 10 ans, peut on dores et déjà avoir une idée du montant de l’imposition sur la plus value ? Est-ce calculé comme un revenu sur 10 ans ? J’ai une autre fille. Comment ne pas la pénaliser avec cette création, en cas de décès notamment ?

        Répondre
  32. Dedel
    Dedel

    Bonjour je suis marié sous contrat avec mon mari on aimerait acheter une maison résidence principale. On a pensé à monter une SCI avec nos deux filles trois ans et six ans est-ce possible quelles sont nos avantages ?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      C’est tout à fait possible de créer une SCI avec vos enfants mineurs. Cependant ces derniers doivent être protégés (notamment en cas d’emprunt) et un juge de tutelle peut être nécessaire. Il est aussi possible de procéder à un démembrement de propriété. Je vous conseille de consulter un notaire pour en savoir plus.

      Répondre
  33. gerard laborde
    gerard laborde

    nous possédons mon épouse et moi même une maison t un terrain constructible ;étant âgés nos enfants nous proposent de créer une sci ,cela est il intéressant et cela est il possible . Merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Celà est possible mais est ce intéressant ? Impossible à dire car ceci dépend de chaque cas. Je vous invite à en parler à un notaire.

      Répondre
  34. Christine Bérard
    Christine Bérard

    Bonjour, suite au décé de mon papa, nous nous trouvons , mes 3 frères et moi , face à la succession de son patrimoine, 1 ferme avec plusieurs bâtiments transformée en appartements. Ma maman en a l’usufruit et restera donc habiter dans une partie, un de mes frères et moi même sommes respectivement en location dans les deux autres parties. Nous souhaiterions que ce patrimoine reste dans la famille, serait-il favorable, dans notre situation, de créer une SCI familialle? Par exemple avec mon frère habitant déjà là (sans enfants), moi, mes enfants? Ou moi et mes enfants?? Par avance merci pour votre réponse. Cordialement.

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Impossible à dire ne connaissant pas votre projet. je vous invite à vous rapprocher d’un notaire. Peut-être celui qui opère la succession ?

      Répondre
  35. Laure
    Laure

    Bonjour,

    Je souhaite acheter deux appartements, l’acte de vente n’est pas encore fait.
    Est-il intéressant pour moi de créer une SCI avant l’achat ? Les frais seront ils élevés ?
    Merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Il est impossible de répondre à cette question sans connaitre, votre projet, votre situation personnelle, votre patrimoine, … Par contre vous pouvez en prler à votre notaire dans le cadre de l’acquisition.

      Répondre
  36. Jeremie bressolles
    Jeremie bressolles

    Bonjour nous possédons une sci avec mon épouse dans laquelle nous avons un appartement en location et des parts de scpi. En débit nous avons les mensualités du crédit de l appartement ainsi que l impôt foncier et en crédit les loyer de l appartement qui sont inférieur aux dépenses. En ce qui concerne les scpi nous avons en débit les mensualité du crédit des scpi et en crédit les loyer qui sont légèrement supérieurs. Le bilan total de notre sci est déficitaire dans le sens où nous ne pouvons nous verser aucun revenu et même rajouter un peu de temps en temps. Tant que nous ne nous versons aucun « salaire » sur nos comptes personnels devons nous déclarer les loyers de l appartement et parts de scpi aux impôts ? Déduction faites des intérêts d emprunt, travaux, impôts foncier…. Sommes nous complètement exonéré d impôt sur ces revenus tant que la sci ne fait pas de bénéfices réels ? Merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Même si la SCI est transparente fiscalement, vous devez chaque année remplir la déclaration fiscale 2072 pour le compte de votre SCI. Elle vous permet de calculer les résultats à déclarer sur votre propre déclaration. Par ailleurs les revenus fonciers peuvent réduire votre revenu global dans la limite d’un plafonds.

      Répondre
  37. LEGIVRE Jean-Claude
    LEGIVRE Jean-Claude

    Avec mon épouse nous avons crée une S.C.I. en 1981 répartissant les parts: 52% parents :48% enfants
    En 2002 nous avons fait une AG EXTRAORDINAIRE répartissant les revenus ainsi: 10% enfants , 90% parents signée par l’ensemble des associés.
    En 2012 nous avons fait une donation-partage parents 50 % en usufruit 2% en pleine propriété. Enfants 98 % en plein propriété et 100 % en usufruit.
    La répartition des revenus restant inchangée selon l’AG EXTRAORDINAIRE de 2002.
    Mes enfants contestent l’AG Ext. de 2002 invoquant l’illégalité et l’ancienneté de celle-ci.
    Quels sont mes droits?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Je vous invite à vous rapprocher d’un avocat spécialisé ou d’un notaire pour éclaircir la situation.

      Répondre
  38. Olviier
    Olviier

    Bonjour,
    nous sommes propriétaires de 3 appartements loués, et souhaitons investir dans plusieurs autres appartements pour de la location. je souhaiterais crééer une SCI familiale pour que chacun des 5 membres de la famille, dont mes 3 enfants, mon épouse et moi, aient des parts de la SCI. J’ai entendu dire qu’il y avait des avantages fiscaux, et des facilités de transmission des parts. Est ce le cas ?

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Il n’y a pas nécessairement d’avantages fiscaux mais la SCI permet en effet de faciliter la transmission du fait de l’absence d’indivision et de la possibilité de démembrer les parts (séparation de l’usufruit et de la nue propriété) notamment.

      Répondre
  39. Aubert Maeva
    Aubert Maeva

    Mes deux sœurs et moi même sommes co propriétaires par donation d’une maison au bord de la mer dont notre mère a l’usufruit
    Au décès de cette dernière aurons nous intérêt à créer une SCI sachant que l’une de nous trois pense utiliser cette maison comme résidence principale et les deux autres comme résidence secondaire

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Créer une SCI aura des incidences fiscales. Vous devriez contacter un notaire (peut-être celui de la succession) pour étudier votre situation.

      Répondre
  40. Gérard Sancerni
    Gérard Sancerni

    Bonjour mon épouse et moi envisageons d’acquérir un appartement, pensez vous qu’il soit judicieux d’inclure nos enfants dans cet achat en créant une sci familiale ?
    Merci d’avance

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      La SCI peut être un outil intéressant pour transmettre son patrimoine à ses enfants. Je vous invite à vous rapprocher d’un notaire pour étudier plus en détail les impacts, notamment en cas de démembrement des parts de la SCI.

      Répondre
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