Le gérant de SCI : Missions, droits, obligations, rémunération, nomination, changement de gérant

Une Société Civile immobilière (SCI) est un montage juridique qui intéresse énormément les entrepreneurs qui souhaitent intervenir dans le patrimoine immobilier. Pour les familles porteuses de projets immobiliers, c’est d’ailleurs LA solution avec la forme juridique de SCI familiale. La SCI permet en effet l’acquisition de biens immobiliers et la gestion de ceux-ci en toute facilité. Une SCI représente en plus un bon investissement quand elle est bien administrée. Pour en profiter, les associés de la SCI doivent donc veiller à ce que la gestion de la société soit efficace. Pour cela, ils nomment un gérant qui occupe une fonction de premier plan au sein de la structure. Toutefois, ce dirigeant doit respecter certaines obligations et assumer de nombreuses missions. Vous souhaitez en savoir davantage sur ce poste de haut rang ? Cet article fait justement le point sur le sujet, de ses rôles à sa nomination, en passant par ses droits et obligations.

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Les principales missions

Bien évidemment, le gérant de la SCI a pour mission principale de gérer la société. Mais, il assure également le bon fonctionnement de cette dernière. Dans cette optique, il gère à la fois la comptabilité de la société et la gestion locative. Concrètement, les actes de gestion consistent entre autres à tenir une comptabilité simple et à effectuer les déclarations fiscales. De même, il traite les documents administratifs et gère le patrimoine immobilier.

En plus, le gérant constitue le représentant légal de l’entreprise, ce qui lui permet notamment de :

  • Ouvrir un compte bancaire pour la SCI
  • Signer les contrats, en particulier les contrats de location
  • Représenter la structure au cours d’une audience
  • Engager la société dans des actes de la vie courante à l’égard des tiers contractants (envoi d’une quittance de loyer au locataire, réception du loyer, etc.)

Quoi qu’il soit, les statuts de la SCI doivent faire figurer les missions du gérant. Les associés peuvent effectivement restreindre les pouvoirs de ce dirigeant et soumettre certaines décisions importantes à leur accord. Le vote des associés se révèle alors nécessaire.

Le cas d’une cogérance en SCI

La SCI se distingue par la souplesse dans son organisation. De fait, les associés de la société peuvent parfaitement bien désigner plusieurs gérants pour la diriger. L’on parle dans ce cas de cogérants. Ces derniers disposent dès lors des mêmes pouvoirs pour agir dans l’intérêt de la structure. Néanmoins, il est tout à fait possible qu’un gérant s’oppose à une décision d’un autre gérant. Aussi, pour éviter les conflits dans la gestion de l’entreprise, il est vivement conseillé d’intégrer dans les statuts :

  • Les pouvoirs de chaque cogérant
  • Les modalités de prise de décision par les gérants de la SCI

Il est également préférable d’inclure dans les statuts des dispositions relatives au règlement des potentiels différends entre les cogérants de la structure, surtout pour le cas de la SCI familiale où la notion de parts sociales n’est pas très évidente à l’égard des tiers.

Quels sont ses droits ?

En principe, le gérant de la SCI a droit à une rémunération et à une protection sociale. Son appartenance ou non à la collectivité des associés constitue alors un élément à considérer pour la détermination de son régime social.

Gérant associé de SCI

Si le gérant est également associé de la SCI, son régime social dépend de la présence ou non de rémunération :

  • Si l’associé gérant de SCI est rémunéré, il a le statut de travailleur non-salarié. De ce fait, il est soumis au régime des travailleurs indépendants. Ainsi, en matière de couverture sociale, il est affilié à la sécurité sociale des indépendants.
  • Si l’associé gérant de SCI ne perçoit aucune rémunération, il ne relève d’aucun régime social au titre de ses fonctions de dirigeant.

Gérant non associé de SCI

Par contre, si la gérance ne fait pas partie des associés de la société, le régime social applicable dépend de l’existence ou non d’un lien de subordination entre le dirigeant et la SCI :

  • Le gérant dispose d’un contrat de travail et bénéficie d’une rémunération. Dans ce cas, il a le statut d’assimilé salarié et relève donc du régime général de la sécurité sociale.
  • En l’absence d’un lien de subordination avec la SCI et d’un contrat de travail, le gérant non associé est assujetti au régime social des travailleurs non-salariés.

Obligations et responsabilités

Lors de sa prise de fonction, un gérant de SCI se voit attribuer des pouvoirs particuliers. Mais encore, il doit répondre de certaines obligations et responsabilités bien spécifiques.

Obligations du gérant

En règle générale, le gérant a l’obligation de se conformer aux dispositions légales, règlementaires et statutaires applicables dans le cadre de la gestion de la SCI et des actes qu’il conclut pour le compte de la société. Par exemple : l’encaissement des loyers, le paiement des charges, l’accomplissement des démarches administratives (déclaration fiscale…), l’acquisition de biens immobiliers, etc. Bien entendu, si les statuts le prévoient, il se doit également de tenir compte des décisions des associés pour certains actes de gestion.

En outre, il est dans l’obligation de rendre compte au moins une fois par an de sa gestion aux associés de la SCI. Cette démarche s’opère d’ailleurs généralement dans le cadre de l’approbation des comptes de la société lors de l’assemblée générale annuelle. À cet effet, il se doit de :

  • Rédiger un rapport de gestion sur l’exercice social écoulé
  • Expliquer l’activité de la société et les résultats comptables

Comme mentionné plus haut, le gérant a pour mission la tenue d’une comptabilité. Cette obligation se limite toutefois à une simple comptabilité de trésorerie (suivi des recettes et des dépenses). Cela permet en plus au dirigeant de la SCI de répondre aux interrogations des associés et de l’administration fiscale en cas de vérification ou contrôle. En effet, en cas de non-respect de cette obligation, le gérant risque d’être sanctionné pénalement, voire d’être révoqué. Quant à la SCI, elle s’expose à d’éventuelles sanctions fiscales.

Responsabilité du gérant

Responsabilité civile

Le gérant est responsable civilement envers les associés et la société. En d’autres termes, cela engage la responsabilité du gérant en cas de violation des statuts, de la loi ou de la règlementation. Il en va de même en cas de fautes commises dans le cadre de la gestion de la structure. Par exemple : en cas d’une absence de comptabilité et d’un manquement au devoir de loyauté envers la structure.

Dans ces conditions, les associés ont parfaitement bien la possibilité d’intenter une action judiciaire à l’encontre du dirigeant. Cette action peut ainsi être personnelle ou sociale. Dans le premier cas, une action personnelle est engagée lorsqu’un associé de la SCI a subi un préjudice distinct de celui de la société. Dans le second cas, le préjudice a été subi par la société. Il existe alors deux sortes d’action sociale :

  • Ut universi : SCI contre gérant
  • Ut singuli : associés contre gérant

Le préjudice prouvé, les associés peuvent compter sur le versement de dommages et intérêts. Ils sont même en droit de demander une astreinte. De ce fait, le gérant se doit de payer une somme fixe à une échéance donnée jusqu’au paiement de l’ensemble des dommages-intérêts dus.

Bon à savoir

La prescription de l’action en responsabilité à l’encontre d’un gérant de SCI est de 5 ans.

Responsabilité pénale

De point de vue pénal, le gérant engage sa responsabilité pour des infractions de droit commun comme l’abus de confiance. En revanche, une action judiciaire contre ce dirigeant ne peut pas être intentée pour certains délits présents dans les sociétés commerciales. À l’instar de l’abus des biens sociaux et l’absence de dépôt de comptes.

Dans tous les cas, la faute du gérant peut toutefois être exonérée de deux façons différentes. D’une part, il doit apporter la preuve qu’il a délégué ses pouvoirs au moment du délit. D’autre part, il doit prouver que le responsable n’a pu être influencé par lui à aucun moment dans l’exercice de ses fonctions.

Responsabilité fiscale et sociale

En cas de manœuvres frauduleuses, de manquement grave ou de non-respect répété des obligations fiscales, le gérant a la responsabilité d’assumer les conséquences qui s’ensuivent selon la loi. Dès lors, s’il s’agit d’un gérant associé, il est tenu de régler non seulement les dettes sociales de la SCI, mais également les impositions et pénalités dues par cette dernière et qui ne sont plus couvertes. Par contre, s’il ne détient pas de parts sociales dans la structure, il est déclaré solidairement responsable du paiement de ces impositions et pénalités. Par ailleurs, si le gérant est verbalisé pour travail dissimulé, il est déclaré solidairement responsable du paiement des cotisations sociales et sanctions pécuniaires dues par la société.

Qu’en est-il de sa rémunération ?

Fixée librement par les associés de la société, la rémunération d’un gérant d’une SCI n’est pas automatique. En effet, il peut être ou non rémunéré. Aussi, pour s’assurer de l’existence d’une rémunération pour les fonctions du gérant, il faut se référer aux statuts. Ceux-ci précisent effectivement si ce dirigeant perçoit ou non une rémunération. Le cas échéant, ils indiquent également le montant de cette dernière ou bien les modalités de calcul de la rémunération (fixe, proportionnelle ou conditionnelle par exemple). Si les statuts ne les prévoient pas, le gérant a toute liberté de demander à la collectivité des associés d’être rémunéré. Pour cela, il doit obtenir une décision des associés statuant à la majorité (simple ou renforcée) et l’autorisant expressément à percevoir une rémunération.

En ce qui concerne l’imposition de la rémunération du gérant, elle dépend de son statut au sein de la société et du régime fiscal de celle-ci. Dès lors, si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), deux cas de figure peuvent se présenter :

  • Le gérant n’est pas un associé de la SCI, mais possède un lien de subordination avec cette dernière. Sa rémunération est donc considérée comme un salaire déduit au sein de la société dans les frais de gestion.
  • Le gérant est également un associé de la société. Dans ce cas, sa rémunération est déduite du résultat imposable. Toutefois, elle s’ajoute aussi à ses revenus fonciers.

Si la SCI est en revanche assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), la rémunération du gérant associé est déductible au niveau de la société. En fait, il faut se baser sur les dispositions de l’article 62 du CGI.

Nomination du gérant

Un gérant doit être nommé dès la création de la SCI du point de vue de la loi. Le gérant peut alors être choisi parmi les associés de la société. Mais, il peut également s’agir d’une personne extérieure à la structure. Le gérant est généralement nommé pour une durée déterminée par les associés :

  • Directement dans les statuts sur décision à l’unanimité des associés
  • Par décision collective des associés à la majorité
  • Dans un acte séparé

Qui peut être gérant ?

Les associés peuvent nommer au poste de gérant, sans distinction de nationalité :

  • Une personne physique ou morale
  • Une personne mineure (émancipée) ou majeure

Mais, ce n’est pas tout ! Il doit aussi ne pas faire l’objet d’une interdiction de gérer. En outre, contrairement aux postes de dirigeant de sociétés commerciales, le gérant peut être un de ces professionnels :

  • avocats ;
  • conseillers juridiques ;
  • notaires ;
  • expert-comptable ;
  • fonctionnaires.

Quoi qu’il en soit, les statuts de la SCI peuvent tout aussi bien définir des conditions à remplir pour devenir gérant de la société : âge, appartenance à la collectivité des associés, nationalité…

Changement de gérant : pourquoi et comment ?

Pourquoi changer de gérant pour une SCI ?

Il peut arriver qu’un changement de gérant s’opère en cours de vie sociale à la suite de la cessation des fonctions du gérant en place. Cela peut s’expliquer de différentes manières.

L’arrivée à terme du mandat de gérant

Désigné pour une durée bien définie, le gérant cesse de plein droit ses fonctions de dirigeant de SCI une fois que le terme du mandat de gérant arrive. Les associés de la structure doivent dès lors nommer dans les plus brefs délais la personne qui va le remplacer.

La démission du gérant

Bien entendu, le gérant peut librement démissionner à tout moment et par tout moyen. Cependant, si les statuts prévoient une procédure particulière, il convient de s’assurer que le dirigeant démissionnaire le respecte. Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité civile envers la société.

Le décès ou l’empêchement

Il va sans dire que le décès d’un gérant met fin à ses fonctions de dirigeant au sein de la SCI. De même, s’il est victime d’un empêchement qui ne lui permet plus de continuer ses fonctions de gérant, il peut démissionner ou être révoqué pour juste motif.

La révocation du gérant

La révocation d’un gérant est possible dans certains cas exceptionnels. Quoi qu’il en soit, cette démarche ne peut s’opérer que sur « juste motif ». En effet, une révocation sans raison valable peut être considérée comme abusive. Le gérant en place a alors le droit de demander des dommages et intérêts en réparation.

Les justes motifs qui peuvent entrainer la révocation du gérant sont nombreux :

  • La violation des statuts ou de la loi en vigueur ;
  • Ne pas avoir l’attitude correspondant à l’intérêt social même si aucune faute proprement dite n’a été commise ;
  • Une mauvaise gestion de la société, en particulier sur le plan financier ;
  • Le dépassement de l’objet social ;
  • L’abus de pouvoir ;
  • Faire passer son intérêt personnel avant celui de la société ;
  • L’abus des biens sociaux ;
  • L’abandon de fonctions ;
  • Détournements de fonds ;
  • Les fraudes fiscales ;
  • La tenue d’une comptabilité fictive.

Si aucune de ces fautes n’a été commise, les associés ne peuvent rien faire vis-à-vis de la loi même s’ils ne sont plus satisfaits de manière générale du travail du gérant. Il en va de même si la révocation résulte de la simple envie de changer de dirigeant ou en cas de simple perte de confiance.

Procédure de changement d’un gérant

Lors d’un changement de gérant, il faut s’en tenir à une procédure encadrée par la loi qui est la suivante.

Tout d’abord, il convient de procéder à une convocation de l’assemblée générale de la SCI qui sera chargée de statuer sur le changement du gérant de la société. Cette procédure doit être accompagnée d’une nomination de nouveau gérant. Qui plus est, un procès-verbal en bonne et due forme doit être rédigé.

Un avis de nomination du nouveau gérant doit être ensuite publié dans un journal d’annonces légales. Certaines informations obligatoires doivent alors y figurer :

  • l’identité de l’ancien et du nouveau gérant ;
  • la dénomination sociale et la forme de la société ;
  • l’adresse du siège social de la société ;
  • le montant du capital social ;
  • le numéro et lieu d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés ;
  • la description des modifications intervenues ainsi que des motifs justifiant le changement de gérant ;
  • la date d’effet du changement de gérant de la SCI.

Enfin, vous êtes amené à déposer un dossier auprès du greffe du tribunal de Commerce concernant le changement de gérance qui a eu lieu avec les motifs.

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