La transmission du patrimoine immobilier constitue le plus souvent un sujet délicat. C’est pourquoi créer une SCI peut être une option intéressante pour faciliter la gestion de vos biens immobiliers. D’ailleurs, l’acquisition d’un bien immobilier avec une SCI présente de nombreux avantages pratiques. Bien évidemment, l’achat en SCI nécessite des fonds. Les associés de la société ont ainsi plusieurs possibilités pour le financement de leur investissement. À l’instar de l’apport en capital, l’apport en compte courant ou encore l’emprunt bancaire. Découvrez alors ce qu’il y a à savoir sur ces différentes solutions de financement.
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comparerFonctionnement de l’acquisition d’un bien immobilier avec une SCI
Utilisée généralement dans le cadre de la gestion d’un bien familial, d’un investissement immobilier locatif ou encore pour la transmission du patrimoine immobilier, la SCI familiale est une excellente alternative pour l’achat d’un bien immobilier. D’une part, monter une SCI familiale permet à tous ceux qui le souhaitent d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. En effet, les associés de la société n’ont qu’à constituer un capital suffisant pour réaliser leur acquisition. Mais, le plus grand avantage d’une SCI réside assurément dans le fait qu’elle évite les contraintes relatives à l’indivision, une situation juridique qui peut se révéler problématique sur le long terme.
De fait, comme ses statuts peuvent conférer des pouvoirs élargis au gérant ayant la majorité des parts sociales ou bien fixer des majorités différentes en fonction de la nature des décisions, le risque d’indivision se voit réduit.
Autre atout de la SCI : la possibilité de léguer un bien immobilier à ses enfants tout en conservant sa gestion en précisant la succession des parts de SCI de l’associé (enfants, conjoint, etc.). Effectivement, puisque la rédaction des statuts d’une SCI s’effectue librement, le gérant peut parfaitement bien garder ses prérogatives. Par exemple : la location, la perception des bénéfices et l’entretien du bien.
En outre, ce type de société civile permet de bénéficier de grands avantages sur le plan fiscal. Et pour cause, en décidant de créer une SCI d’attribution ou de location, vous pouvez choisir votre système d’imposition : impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers ou impôt sur les sociétés (IS). Vous pourrez également compter sur la réduction de vos droits de donation et de succession, notamment par l’intermédiaire d’un démembrement de propriété.
Par ailleurs, une SCI vous permet de diminuer l’assiette de calcul de votre impôt sur la fortune, la cession des parts sociales étant particulièrement difficile à opérer.
Les solutions de financement pour réaliser un achat en SCI
Pour procéder à l’acquisition d’un immeuble avec une SCI, plusieurs modes de financement s’offrent aux associés. Tout de suite les détails.
L’apport en capital dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier avec une SCI
Il va sans dire que la formation d’une SCI requiert un ou des apports en capital social. Néanmoins, dans le cas d’un investissement immobilier, l’apport en numéraire est le plus préconisé. Comme son nom le laisse clairement entendre, il correspond à une somme d’argent fournie par les associés de la société. Ce sont les dispositions statutaires de la SCI qui définissent les modalités de libération des apports en numéraire effectués dans le cadre de l’achat d’un bien. En général, le gérant s’occupe d’appeler les fonds nécessaires à cette opération.
Bon à savoir
L’associé mineur d’une SCI n’a nullement besoin de l’autorisation préalable d’un juge des tutelles pour réaliser un apport d’argent. Cette autorisation est en revanche obligatoire s’il effectue un emprunt en vue de l’achat en SCI.
En outre, un bien acquis avec une SCI par nue-propriété peut ensuite être vendu par une cession des parts de SCI (résidence principale, résidence secondaire…) avec une modification des statuts suite à une assemblée générale.
Les apports en compte courant d’associés
Pour financer l’acquisition en nue propriété de biens immobiliers, recourir aux apports en compte courant d’associés est tout à fait possible. Autrement dit, un associé de la SCI lui prête des fonds via son compte courant d’associé. Il faut cependant savoir que la création de ce compte spécifique n’est envisageable qu’une fois le capital social de l’entreprise totalement libéré. En tout cas, à l’inverse d’autres statuts juridiques, la mise en place d’un compte courant d’associé au sein d’une SCI n’impose aucun pourcentage minimal de détention du capital.
Outre la libération intégrale du capital social, d’autres conditions doivent aussi être respectées pour la réalisation d’un apport en compte courant d’associé. Dès lors, cet apport se doit d’être une décision volontaire de l’associé concerné. Et comme cet acte vient s’ajouter aux engagements de la SCI, il doit faire l’objet d’une approbation à l’unanimité en assemblée générale. Il convient également de comptabiliser comme il faut ces comptes courants d’associés. Le cas échéant, il est essentiel de conformer ces types d’apports aux dispositions de la convention de compte courant d’associé. Effectivement, bien que facultative, cette convention permet de minimiser les risques de litiges à venir.
L’emprunt bancaire
Il peut arriver que les apports en numéraire effectués par les associés ne suffisent pas pour procéder à l’acquisition d’un immeuble avec une SCI. Dans ce cas, la société peut décider de contracter un emprunt bancaire. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, il va sans dire que les banques exigeront des garanties (personnelle et hypothécaire) de la part des associés. De même, elles étudieront votre dossier avec minutie, surtout la capacité de remboursement de la SCI. Aussi, il est primordial de monter un dossier en béton pour votre demande de crédit professionnel auprès de votre partenaire bancaire.
