Pourquoi créer une SCI ? Les avantages de la SCI

La SCI Société Civile Immobilière est une société de droit privé dont le rôle est de détenir et d’effectuer la gestion de biens immobiliers. Elle est formée par au moins deux personnes et est dotée d’une personnalité juridique distincte de celles des personnes qui sont associées de la SCI.

Le fait d’acquérir et d’administrer des biens immeubles confère des avantages certains qu’ils ne seraient pas possibles d’avoir si l’on effectuait cette activité de façon individuelle.

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Il s’agit ente autres de la possibilité d’acheter à plusieurs, d’une facilité plus grande lors de cession des parts de la SCI, lorsqu’on veut transmettre le patrimoine, de protéger votre patrimoine immobilier contre l’indivision, de pouvoir effectuer une cogérance et d’avoir un accès plus aisée à des solutions de financement. Outre ces avantages de la SCI pratiques et juridiques, les statuts de la SCI présentent également des avantages fiscaux.

Acheter à plusieurs et effectuer une cogérance

Grâce à la constitution de la SCI, le gérant de la SCI peut acquérir des biens immobiliers à plusieurs sans avoir à subir de grandes contraintes juridiques et de façon très simple en répartissant le coût de l’acquisition des biens en portions qui équivalent à des parts sociales du capital de la société.

Avec le mécanisme des parts et la possibilité de mettre en place des organes de gestion, la constitution de la SCI permet de bénéficier de plusieurs compétences pour une meilleure gestion des biens immeubles. La cogérance s’en verra facilitée par les mandats qui seront donnés aux organes de gestion pour le gérant de la SCI.

Faciliter la transmission du patrimoine

Lorsque vous êtes copropriétaire d’un immeuble, la transmission de cet élément de votre patrimoine à vos ayants droit ou à d’autres entités est assez difficile, puisqu’il faut absolument l’accord des autres propriétaires.

Sinon, il faut précéder à une évaluation de l’immeuble et de votre part dans l’indivision pour régler les ayants droit ou tout simplement opter pour la division du bien immobilier.

Avec une SCI, vos droits sont représentés par des parts sociales qui sont des valeurs mobilières de placements qui peuvent librement faire l’objet d’une cession des parts de la SCI que vous possédez (sauf agrément contraire prévu dans les statuts de la SCI).

Protéger le patrimoine immobilier contre l’indivision

Lorsqu’une personne qui possède des biens immeubles décède, les éventuels désaccords entre ses héritiers peuvent entrainer des problèmes de gestion desdits biens et même des blocages très préjudiciables, car ils en sont des propriétaires indivis.

L’usage d’une SCI va faciliter cette gestion et éviter les blocages, car chaque héritier aura comme héritage des parts. Ainsi grâce à la règle de la majorité, les biens immeubles sont protégés des blocages.

La SCI familiale est souvent utilisée quand les associés sont tous issus d’une même famille. Cette forme de société permet par ailleurs de séparer la nue-propriété de l’usufruit, par l’intermédiaire d’un démembrement de propriété, et d’encore mieux protéger le patrimoine de la SCI familiale tout en simplifiant la succession.

Avoir accès à des financements bancaires de manière plus aisée

En tant que société, la constitution d’une SCI a un accès plus facile à des prêts bancaires et autres modalités de financement que les associés de la SCI de façon individuelle.

Il s’agit notamment des prêts à long terme et des facilités de caisse ou des crédits renouvelables à court terme. Il est également possible de bénéficier de modalités de crédit-bail immobilier pour financer leurs acquisitions.

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

En matière d’impôt sur le revenus, la constitution d’une SCI Société Civile Immobilière ne présente aucun avantage fiscal, car elle est dite transparente, ce qui signifie que les revenus sont imposés par les associés comme si ils possédaient le bien en direct.

Cependant, les revenus que vont procurer les biens immeubles pourront être imposés au titre de l’impôt sur les sociétés, car le propriétaire est une personne morale. Avec une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les bénéfices réalisés seront imposés au taux fixe de 15 % jusqu’à 38 120 euros et de 25 % au-delà (MAJ 2022).

Pourquoi mettre sa maison en SCI ?

Mettre la résidence principale en SCI présente plusieurs avantages, notamment pour un couple. Pour un couple marié, cela permet de ne pas être soumis au régime matrimonial de la communauté légale qui prévoit la détention commune d’un bien acquis individuellement par l’un des époux. À cet effet, ils peuvent décider de répartir la propriété à proportions inégales.

S’agissant d’un couple pacsé ou en concubinage, cette option offre une protection du conjoint survivant en cas de décès. Pour cela, les époux doivent recourir au mécanisme du démembrement croisé. Ce dernier consiste à acheter la moitié des parts en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Le conjoint survivant recevra ainsi l’usufruit des parts du partenaire décédé et bénéficie de tous les droits sur la résidence principale.

Par ailleurs, la mise en place de sa résidence principale en SCI permet de :

  • Faciliter la transmission du bien aux héritiers ;
  • Bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien ;
  • Réduire le montant des impôts dus par le foyer fiscal.

Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?

La SCI classique et la SCI familiale constituent deux statuts quasi identiques tant bien sur le plan juridique que fiscal. La seule différence se trouve dans la qualité des associés. Effectivement, les associés dans une SCI familiale appartiennent à une même famille. Ces derniers présentent donc un lien de parenté ou sont liés par alliance.

Toutefois, bien qu’il ne s’agisse pas réellement d’un point de divergence, la gestion du bien immobilier en SCI familiale se révèle plus prononcée. Concrètement, les membres d’une famille qui optent pour une SCI pourront détenir des parts de la société, mais celle-ci reste la propriétaire de la résidence.

Cela permet d’éviter les régimes de la copropriété et de l’indivision. D’un autre côté, le statut de la SCI familiale facilite la transmission du bien immobilier. De fait, lorsqu’un membre de la famille souhaite transférer une quote-part de la maison, il lui convient simplement de céder sa part sociale. Qui plus est, la SCI familiale permet à chaque héritier d’être propriétaire de ses propres parts dans le cadre d’une succession.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

La création d’une SCI occasionne divers frais liés aux formalités légales obligatoires. Ces frais administratifs concernent entre autres l’annonce légale et le dépôt de la demande d’immatriculation. Le prix de la parution d’un avis dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) varie en fonction du lieu de diffusion de celui-ci. En France Métropolitaine, le tarif est fixé à 222 euros TTC pour l’année 2022, soit 185 euros HT (+ 35 euros de TVA).

La SCI devra ensuite être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Pour ce faire, il s’avère donc nécessaire de constituer un dossier complet et de l’envoyer au Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Le dépôt peut également se faire sur le site guichet-entreprises.fr. Dans tous les cas, le greffe du Tribunal de commerce reçoit des honoraires pour ses services. L’entrepreneur devra alors prévoir 66,88 euros TTC auxquels s’ajoutent 21,41 euros TTC de frais de déclaration des bénéficiaires effectifs.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Même si la SCI présente de nombreux avantages incontestables, il convient de prendre en compte certains éléments contraignants dans cette forme juridique :

  • Tout d’abord, les formalités de création s’avèrent assez lourdes. Des démarches importantes doivent être effectuées avec des coûts plus ou moins conséquents (rédaction des statuts, publication d’un avis de constitution, émoluments du greffe…). En outre, l’administration peut considérer l’optimisation fiscale comme un abus de droit. Et ce, lorsque la formation de la structure se déroule suite à des dépenses engagées impliquant une augmentation du montant des charges déductibles.
  • L’autre inconvénient de la SCI est qu’il n’est pas possible de bénéficier d’un abattement pour déterminer le montant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Depuis 2019, tout propriétaire détenant une résidence en nom propre se voit accordé un abattement de 30 % sur la valeur du bien. Néanmoins, lorsque ce bien est détenu au travers d’une SCI, il n’y a aucun abattement applicable.
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