Gérance de SCI : Faut il posséder la majorité des parts sociales ?

La SCI ou société civile immobilière est administrée par un gérant (ou plusieurs sans maximum requis) lequel peut être associé ou non (une tierce personne professionnelle de l’immobilier), et une personne physique ou morale. Il représente la SCI dans tous les actes vis-à-vis des tiers. À ce titre, il signe les actes au nom et pour le compte de la SCI, et l’engage à l’égard des tiers par les actes entrant dans l’objet social. Si le gérant est également associé, il peut être minoritaire ou majoritaire, en fonction des parts détenues dans la SCI. Dans ce dernier cas, les pouvoirs du gérant et ses droits sont plus étendus. Les détails.

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Gérant minoritaire ou majoritaire d’une SCI : qu’est-ce que cela change ?

Un gérant est majoritaire lorsqu’il détient 50 % des droits de vote dans la SCI plus une voix, y compris ceux de son époux (se) ou son conjoint(e) pacsé(e) et de ses enfants mineurs. À l’inverse, un gérant qui détient 50 % des parts est appelé gérant égalitaire et est considéré comme minoritaire. Un dirigeant majoritaire a plus de pouvoirs qu’un dirigeant minoritaire, cela va de soi. Par ailleurs, les statuts social et fiscal sont également différents.

Les enjeux

En principe, les pouvoirs du gérant sont limités par les statuts. Ainsi, un dirigeant minoritaire ne peut agir au-delà de l’objet social sans engager sa responsabilité personnelle. Ainsi, il ne peut pas prendre de décision sans consulter les associés et obtenir la majorité simple. Ce qui n’est pas le cas du dirigeant majoritaire qui peut prendre seul les décisions importantes, y compris modifier les statuts à condition qu’il détient plus de 75 % des parts sociales. En effet, selon les statuts de la SCI, toute décision qui entraine une modification statutaire doit être prise en assemblée générale et adoptée par 50 % des voix.

Par ailleurs, un dirigeant minoritaire peut être révoqué sur décision de l’assemblée générale. Ce qui n’est pas le cas du dirigeant majoritaire qui ne peut être révoqué que sur décision du greffe du tribunal de commerce à la demande des associés pour juste motif et cause légitime, puisqu’il prend part au vote.

Cas particulier : cogérance

En cas de cogérance, chacun des gérants est majoritaire si le total des parts détenues atteignent 50 % des droits de vote plus une voix. À titre d’exemple, A et B sont gérants d’une SCI, A possède 45 % de droits de vote et B 5 %. À eux deux, ils possèdent 50 % des parts plus 2 voix. De ce fait, ils sont tous les deux gérants majoritaires.

Les responsabilités

En règle générale, la responsabilité du gérant est engagée dès lors qu’il y a faute de gestion causant préjudice à la SCI, et ce peu importe son statut (minoritaire ou majoritaire). En SCI il n’y a pas de responsabilité limitée, que vous soyez majoritaire, minoritaire ou un gérant égalitaire, vous ne disposez pas d’une responsabilité limitée comme dans le cas d’une SARL.

Les statuts social et fiscal

Le statut de dirigeant minoritaire ou majoritaire a une grande influence sur la protection sociale du gérant. Par principe, le gérant majoritaire d’une SCI qui perçoit une rémunération est considéré comme travailleur non-salarié ou TNS, au même titre que les entrepreneurs individuels. Ainsi, il relève de la protection sociale pour les indépendants depuis janvier 2018. Par contre, le dirigeant minoritaire a un statut social assimilable à celui du salarié lequel lui donne droit à un contrat de travail classique et une fiche de paie comme n’importe quel associé de la SCI. Toutefois, le dirigeant minoritaire peut être également salarié dans la SCI. Dans ce cas, il perçoit un salaire de salarié outre son salaire de gérant de SCI.

Selon la loi, le régime fiscal du gérant — peu importe son statut — dépend de la catégorie dans laquelle la société est imposée.

Ainsi, lorsque la SCI relève de l’impôt sur les sociétés ou IS, la rémunération du gérant est imposée dans la catégorie des traitements et salaires, quel que soit son statut. Cette rémunération est imposée au titre de la déclaration d’impôt sur le revenu propre au gérant.

En revanche, si la SCI relève de l’impôt sur le revenu ou IR, la rémunération du gérant de SCI, peu importe son statut social, est imposée dans la catégorie des BIC ou Bénéfices industriels et commerciaux ou des BNC ou Bénéfices non commerciaux en fonction des activités de la SCI.

Les cotisations sociales et les retraites complémentaires

Pour le cas du dirigeant minoritaire, s’il ne perçoit pas de rémunérations, il ne paie pas de cotisations sociales. Ce qui n’est pas le cas du dirigeant majoritaire qui doit verser des cotisations calculées sur une base forfaitaire en début d’activité même s’il n’est pas rémunéré. En outre, il est redevable des cotisations dues sur une partie des dividendes perçus.

Concernant la retraite complémentaire, le dirigeant minoritaire a l’obligation de cotiser au régime de retraite complémentaire des cadres, et le dirigeant majoritaire au régime complémentaire des indépendants.

Couverture sociale d’assurance chômage

Le dirigeant minoritaire qui détient un contrat de travail et dont le lien de subordination juridique avec la SCI est reconnu par Pôle emploi peut dépendre du régime classique d’assurance chômage. Par contre, lé gérant majoritaire n’a aucun droit à une couverture sociale d’allocations chômage.

Alors, dirigeant minoritaire ou majoritaire ?

Les deux statuts ont chacun ses avantages et ses inconvénients : traitements et salaires, allocations chômage, etc. Du point de vue social et fiscal, le dirigeant minoritaire a plus d’avantages que le dirigeant majoritaire. En revanche, il n’a aucun contrôle sur la SCI. Par ailleurs, il perçoit moins de dividendes en cas de revente de la SCI.

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