Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

Les caractéristiques du bail précaire

La durée du contrat

Régi par l’article L145-5 du Code de commerce, le bail précaire est un contrat de location de locaux commerciaux ou professionnels de courte durée. Contrairement au bail commercial qui est conclu pour une durée de 9 ans minimum, le bail précaire ne peut pas dépasser 3 ans.

La résiliation du bail précaire

Le bail précaire ne peut pas être résilié de manière anticipée. Le bailleur et le locataire sont donc tenus par leur engagement jusqu’à l’échéance du contrat. En conséquence, le preneur doit continuer à payer des loyers même s’il quitte le local avant l’échéance du contrat.

La transformation du contrat

Le bail précaire est automatiquement requalifié en bail commercial classique lorsque le locataire continue à occuper les lieux à la fin du contrat. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour résilier la relation contractuelle. À défaut, le bail précaire devient un bail commercial de fait.

Bail précaire et convention d’occupation précaire

Ces deux notions sont souvent confondues. Pourtant, elles sont bel et bien différentes.

En effet, la convention d’occupation précaire correspond à un droit d’occupation que le propriétaire accorde à un occupant en échange d’une redevance. Dans ce type de contrat, la durée d’occupation du local reste incertaine. L’occupant peut alors quitter les lieux à tout moment.

Il convient aussi de faire une distinction entre le bail précaire et le bail saisonnier. Ce dernier est conclu pendant la saison touristique et ne peut excéder 6 mois.

Les avantages du bail précaire

Le bail précaire se révèle avantageux tant pour le bailleur que pour le locataire.

Du côté du bailleur, le bail précaire est un bon moyen de s’assurer de la fiabilité du locataire avant de s’engager sur un contrat à long terme. En effet, il est risqué pour lui d’attribuer sa propriété à une personne qu’il connaît peu. Dans ce cas, le bail précaire fait office de période d’essai au cours de laquelle le bailleur étudie la situation du locataire avant de décider de conclure un bail commercial avec lui. Par ailleurs, il n’est pas tenu de verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du contrat. Puis, le bailleur peut augmenter la rentabilité du bail lorsque celui-ci se transforme en bail commercial. Il se trouve en position de force pour négocier un loyer plus élevé étant donné que le preneur risque de perdre sa clientèle en cas de refus.

Du côté du locataire, le bail précaire se présente comme une solution intéressante pour tester une activité sur une zone de chalandise. L’entrepreneur peut ainsi quitter l’emplacement en cas d’échec de son projet. Puis, par rapport au bail commercial classique, le bail dérogatoire est apprécié pour sa souplesse et son adaptabilité aux besoins évolutifs d’une entreprise en herbe. Avant de s’engager pour 9 ans dans un bail commercial classique, il est préférable de signer un contrat de location de courte durée pour ne pas se retrouver avec un local insuffisant ou trop grand. Enfin, le dépôt de garantie et le loyer coûtent souvent moins cher dans le cadre d’un bail précaire. Sans oublier qu’aucune révision du loyer ne peut être effectuée au cours de la période de location.

Les inconvénients du bail dérogatoire

Bien qu’avantageux, le bail dérogatoire n’est pas exempt d’inconvénients. Pour sa part, le locataire ne peut pas faire valoir son droit au renouvellement du bail. De plus, il ne peut pas prétendre à une indemnisation lorsque le bailleur décide de ne pas reconduire le contrat ou de le transformer en bail commercial. Il devra alors quitter les lieux au risque de perdre sa clientèle. Dans ce cas-là, il est difficile de projeter ses activités sur le long terme. À part cela, il se trouve à la merci du bailleur qui peut fixer librement le loyer.

En ce qui concerne le bailleur, il risque d’enchaîner de nombreux locataires. Ce qui peut être lassant. D’autant plus que l’établissement des baux implique une lourde formalité pour une période aussi courte.

Comment conclure un bail précaire ?

La rédaction d’un contrat de bail dérogatoire

Ouvert aux entreprises qui exercent une activité commerciale ou artisanale, le bail précaire fait l’objet de la rédaction d’un contrat écrit. À établir dès l’entrée du locataire dans les lieux, ce document servira de preuve de la relation contractuelle. Aucun formalisme n’est imposé pour la rédaction de cet acte. Ce qui laisse une certaine liberté aux parties d’insérer des clauses adaptées à leurs besoins. Néanmoins, le contrat doit obligatoirement comporter les mentions suivantes pour ne pas être requalifié de contrat de bail commercial.

La durée du bail précaire

La durée du bail dérogatoire doit être mentionnée dans une clause du contrat. Sur ce sujet, sachez que les parties peuvent convenir plusieurs baux précaires à condition que leur durée totale n’excède pas trois ans.

Une clause de dérogation aux règles des baux commerciaux

Dans le contrat, les deux parties doivent exprimer leur volonté de déroger au bail commercial classique. Sans quoi, le bail précaire n’est pas valable.

Un état des lieux d’entrée et de sortie

Un état des lieux doit être effectué lors de l’entrée en jouissance du local commercial par le preneur. Ce document écrit est à joindre au contrat de bail. Les deux parties doivent également procéder à un second état des lieux à la sortie du locataire.

Le dépôt de garantie et loyer

Le propriétaire du local peut demander au preneur de lui verser un dépôt de garantie. Il revient au bailleur de fixer son montant qui correspond généralement à un ou deux termes de loyers.

En ce qui concerne la détermination du loyer du bail précaire, le bailleur le fixe librement.

Comment le bail précaire prend-il fin ?

À l’échéance des trois années, le bail précaire prend naturellement fin. Trois situations sont alors possibles :

• Le locataire restitue le local et le bailleur peut le louer à un tiers.
• Il se peut aussi que le preneur reste dans les lieux sans que le bailleur ne s’y oppose. Dans ce cas, le bail précaire se transforme en bail commercial.
• Enfin, les deux parties peuvent décider de renouveler le contrat en tant que bail commercial, régi par les règles des baux commerciaux.