Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location portant sur un local affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. Si le local est à usage d’habitation ou mixte, un bail professionnel ne peut pas être conclu.

Le contrat de bail professionnel vise les activités imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Ainsi, si l’entreprise exerce une activité commerciale, c’est un bail commercial qu’il doit signer avec le propriétaire. Plus souple qu’un bail commercial, le bail professionnel reste, malgré tout, soumis à certaines règles. Il est principalement soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et aux articles du Code civil.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le bail professionnel.

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Bail professionnel : définition et caractéristiques

Le bail professionnel est un contrat de location qui lie un locataire professionnel et un bailleur. Il concerne les entreprises qui exercent une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.

De ce fait, il s’adresse principalement aux professionnels libéraux, réglementés ou non réglementés : avocats, notaires, experts-comptables, médecins, architectes, consultants, conseillers en gestion, etc. Notez cependant qu’un professionnel libéral peut conclure avec son bailleur un contrat de bal commercial. Dans ce cas, ce sont les règles qui régissent ce dernier qui s’appliquent.

Les baux professionnels doivent être rédigés par écrit par les deux parties, ou alors par un notaire ou un avocat. Toutefois, si le bail professionnel est conclu pour une durée de 12 ans ou plus, le contrat est obligatoirement établi par acte notarié.

Les modalités de renouvellement

Habituellement, le contrat de bail professionnel est conclu pour six (6) ans (contre 9 ans minimum pour le bail commercial), renouvelable par tacite reconduction pour la même durée et dans les mêmes conditions.

Néanmoins, le bailleur a la possibilité de les changer (par exemple, le montant du loyer, l’indice de révision…). Dans ce cas, il doit notifier le locataire six (6) avant l’expiration du bail. Si ce dernier n’accepte pas les nouvelles conditions, le contrat n’est pas renouvelé à son terme.

Les conditions de résiliation

Le bailleur peut rompre le bail professionnel à son terme (sans avoir à donner une justification) en notifiant le locataire de son intention, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice.

Un préavis de six (6) mois doit toutefois être respecté. Cela veut dire que le bailleur a l’obligation de notifier le locataire au moins six (6) mois avant la fin du contrat. Cependant, il ne verse pas d’indemnité d’éviction, car le locataire n’a pas droit au renouvellement, contrairement au bail commercial.

De son côté, le locataire peut également rompre le bail, mais à tout moment, sans attendre la fin du contrat. Il doit néanmoins prévenir le propriétaire au moins six (6) mois avant de rendre les clés.

Les mentions obligatoires dans un bail professionnel

Les mentions dans le bail professionnel sont librement définies par le bailleur et le locataire. Néanmoins, comme tous les baux locatifs, il doit contenir certaines informations :

  • l’identité des deux parties
  • la description du local et éventuellement des locaux annexes
  • la durée du bail : six (6) ans maximum et les modalités de renouvellement du contrat
  • le montant du loyer
  • les conditions de paiement et de révision du loyer.

Il doit également mentionner le dépôt de garantie (facultatif), la répartition des charges, la juridiction compétente en cas de litige ainsi que les obligations du propriétaire et du locataire.

Le bail professionnel doit comporter en annexe le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) et un état des lieux à l’entrée du locataire, au même titre qu’un bail commercial. À noter que si l’immeuble n’est pas destiné à usage habitation, un diagnostic amiante n’est pas obligatoire.

Si un état des lieux n’est pas établi à la prise de possession des locaux, le local est présumé en bon état de réparations locatives à l’entrée du locataire.

Le loyer et les charges locatives

Le loyer d’un bail professionnel n’est pas réglementé, il est librement défini par le bailleur et le locataire. De même, la périodicité et les modalités de règlement (mensuel, trimestriel, annuel…) sont définies dans le contrat.

Si le contrat ne fait aucune mention de la révision du loyer, ce dernier reste le même durant toute la durée du contrat.

Si, au contraire, le contrat de bail prévoit une révision (par exemple, tous les ans, tous les deux ans ou tous les trois ans), celle-ci se fera en fonction d’un indice d’indexation librement choisi par les deux parties. La révision des loyers peut donc se faire avec l’indice du coût de la construction (ICC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) dans une clause d’indexation.

S’agissant des charges locatives, si le contrat ne précise pas la répartition des charges, il revient au bailleur de payer le minimum légal comme dans le cadre d’un bail commercial, autrement dit :

  • les impôts fonciers : contribution économique territoriale
  • les taxes et les redevances
  • l’assurance des locaux.

De même, les gros travaux de réparation sont également à la charge du bailleur. Par contre, toutes les charges autres que le minimum sont facturées au locataire. Cette clause doit toutefois être stipulée dans le contrat de bail professionnel.

Cession ou sous-location dans un bail professionnel : est-ce possible ?

Sauf clause contraire dans le bail (génialement, l’accord préalable du bailleur), le locataire peut céder le bail ou sous-louer librement le local. Dans ce cas, il doit informer le bailleur de son intention.

S’il y a sous-location, le locataire doit aussi notifier le propriétaire. Il doit également s’assurer que le sous-locataire respecte ses obligations au titre du contrat de bail (paiement des loyers, par exemple). En effet, aux yeux de la loi, le locataire principal est le responsable du bail professionnel. Par ailleurs, le locataire ne peut concéder au sous-locataire plus de droit qu’il n’en dispose.

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