Comment rédiger les articles obligatoires dans les statuts d’une SCI ?

Comme toutes les autres formes juridiques de sociétés, la SCI ou Société Civile Immobilière doit avoir des statuts qui régissent son organisation et ses modalités de fonctionnement. D’ailleurs, ce document est incontournable pour la constitution de la SCI et son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Librement rédigé par les associés de la SCI ou avec l’aide d’un professionnel, le statut juridique de la SCI doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires pour être valable. Quelles sont ces informations ? Les réponses.

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Les statuts de la SCI : un document nécessaire

Le statut juridique de la SCI doit être rédigé par écrit — sous seing privé c’est-à-dire par les associés de la SCI ou par acte notarié ou authentique — pour garantir son fonctionnement, son administration et sa réalisation, et notamment afin d’immatriculer la société au Greffe du Tribunal de Commerce. Toutefois, dès lors où il y a apport provenant d’un patrimoine immobilier qui est un apport en nature, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Il est également possible de recourir aux services d’un avocat ou de l’expert-comptable qui s’occupe de la comptabilité de la SCI. Cette précaution permet d’éviter les problèmes ultérieurs.

Les clauses obligatoires dans le statut juridique de la SCI

Comme on l’a dit précédemment, les statuts d’une SCI doivent contenir un certain nombre de mentions pour être valables. En vertu de l’article 1835 du Code civil, ces clauses obligatoires sont :

  • La forme de la société, en l’occurrence SCI ;
  • La dénomination sociale ou raison sociale ou appellation ;
  • L’objet social ;
  • Le siège social ;
  • Le capital social et répartition des parts sociales ;
  • La durée de la SCI ;
  • Les apports de chaque associé ;
  • Les modalités de son fonctionnement.

Les clauses relatives à la forme juridique de la société

Même s’il s’agit de Société Civile Immobilière, la mention sera « société civile ».

Les clauses relatives à sa dénomination sociale ou raison sociale ou appellation

En principe, la dénomination de la SCI est composée du mot « SCI » et du nom d’un associé, de l’adresse du bien immobilier géré par la société ou d’un nom fantaisiste. Toutefois, il est toujours de rigueur de vérifier la disponibilité du nom choisi auprès de l’INPI ou du Greffe du Tribunal de Commerce sur la base Infogreffe pour éviter d’être poursuivi pour concurrence déloyale.

Les clauses relatives à l’objet social

L’objet social définit le domaine d’intervention de la SCI. En règle général, son activité est de nature civile et concerne la plupart du temps la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale sauf dans certains cas (administration de biens immobiliers par bail ou location, acquisition ou construction d’un bien immobilier). Les SCI de construction peuvent exercer une activité commerciale : location et revente d’un bien immobilier, appel public à l’appel.

Attention, il est conseillé de rédiger l’objet social de la SCI de manière large. En effet, en cas d’extension d’activité non mentionnée dans les statuts, la Société Civile Immobilière peut être dissoute.

Le plus souvent, l’objet social est rédigé comme tel : « La société a pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou toute autre forme de tous immeubles et biens immobiliers ».

Les clauses relatives au siège social

Le siège social désigne le lieu où se trouve la direction effective de la Société Civile Immobilière. Il peut être établi au domicile du gérant, dans un local loué, à l’adresse d’un bien en possession de la SCI ou dans une société de domiciliation.

Les clauses relatives au capital social

Le capital social d’une SCI peut être composé par un apport en numéraire et un apport en nature. Il peut également être fixe ou variable. En général, le capital est fixe sauf mention spéciale. En cas de capital variable, une clause de variabilité du capital social doit être mentionnée dans les statuts, notamment les montants du capital minimum et maximum autorisé.

À noter qu’aucun montant minimum ou maximum de capital social n’est requis pour la constitution de la SCI.

Les clauses relatives à la durée de vie de la SCI

La durée de vie maximale d’une SCI (et de toutes les sociétés) est de 99 ans renouvelables par tacite reconduction (sauf dissolution anticipée) pour la même durée ou une durée plus courte (article 1838 du Code civil).

Les clauses relatives aux apports de chaque associé

En effet, cet acte sous seing qu’est le statut juridique doit mentionner les apports réalisés par chaque associé (pour gérer les modalités de cession de parts de la SCI dans le futur) en spécifiant :

  • Pour les apports en numéraire : les modalités de versement ;
  • Pour les apports en nature : l’identité de chaque associé apporteur, l’évaluation de chaque apport et le nombre de parts de la SCI remises en contrepartie de l’apport.

Bon à savoir : en cas d’apport de biens en commun, des informations beaucoup plus détaillées sont nécessaires.

Les clauses relatives à son fonctionnement

Entre autres, les modalités de fonctionnement suivantes doivent être mentionnées dans cet acte notarié qu’est le statut juridique :

  • La gérance : le mode de nomination et de destitution du gérant, ses modalités de rémunération s’il n’est pas associé, ses pouvoirs et responsabilités ;
  • Les décisions collectives, c’est-à-dire d’assemblée générale ordinaire ou d’assemblée générale extraordinaire : les majorités doivent mentionner les règles de majorité requise ou quorum. Par exemple, majorité simple pour les décisions ordinaires et majorité plus forte pour les décisions importantes modifiant cet acte sous seing ;
  • La cession de parts sociales ;
  • L’exercice social et l’affectation des bénéfices ;
  • Les comptes courants d’associé ;
  • Les modifications des statuts ;
  • Les règles en cas de conflit ;
  • La dissolution de la SCI.
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