La Société Civile Immobilière (SCI) : Comment ça marche ?

La Société Civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet principal concerne les biens immobiliers. Appelée aussi Société de Gestion immobilière, il ne faut pas la confondre avec la SCPI qui est la Société Civile de Placement immobilier. La fonction de la SCI est de faciliter la transmission de biens immobiliers détenus par plusieurs personnes, et fait partie des sociétés civiles de patrimoine immobilier.

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Les caractéristiques de la SCI Société Civile Immobilière

Avant d’entrer dans les détails, il convient de préciser qu’il existe plusieurs types de sociétés civiles tels que les SCI, les SCPI, les SCCV, les SCP… Même si ces formes juridiques sont relativement proches de par leur caractère civil, elles présentent tout de même des différences notables.

Les associés d’une SCI

Il est impératif de compter au minimum deux associés pour constituer une Société Civile immobilière SCI. En revanche, le nombre maximum d’associés pour cette forme juridique n’est généralement pas limité. Peu importe la nationalité des associés, étrangers ou français, du moment que c’est une personnalité juridique physique ou morale.

Cela dit, il faut bien préciser que chaque associé est responsable de la (ou des) dette(s) de la société, et ce, pour une durée indéfinie. Cela revient donc à dire que ces personnes sont toutes responsables de l’intégralité sur leur propre patrimoine immobilier.

Le capital social

Concernant leur capital social, il doit être constitué à la création de la Société Civile Immobilière, mais aucun montant n’est imposé (contrairement à la Société Anonyme). Ce capital est donc divisé en parts égales qui ne sont cédées que sur accord de tous les associés de la SCI. One peut aussi avoir une SCI à capital variable ou fixe.

Les apports

Alors que chaque associé se doit de faire un apport, qu’il soit en numéraire, en nature ou en industrie, ne sont pris en considération, pour la formation du capital social, que les apports en numéraire et en nature.

Durée de la société

Pour finir, il est important de noter que la durée de la société ne doit pas dépasser les 99 ans, et que les comptes annuels ne sont pas obligatoirement publicités.

L’organisation de la Société Civile Immobilière

La gérance

Comme pour la SARL, une ou plusieurs personnes peuvent être nommées gérante(s) de la Société Civile Immobilière, à partir du moment où c’est une personnalité juridique physique ou morale.

Désignées par des statuts bien précis, elles peuvent l’être aussi par un acte distinct ou par une décision des associés de la SCI qui détiennent un nombre de parts sociales supérieures à plus de la moitié du capital social.

Le gérant peut également être un associé. C’est lui qui engage la société vis-à-vis des tiers, puisqu’il est le représentant légal de la Société. Néanmoins, dans le cas où plusieurs personnes seraient gérantes, elles peuvent individuellement représenter la société à l’égard de ces tiers. Il faut savoir que si le gérant est une personne morale, c’est son représentant légal qui la représente.

S’il est rémunéré, le statut social du gérant diffère en cas de possession de plus de la moitié des parts (majoritaire) ou non (minoritaire).

La nécessité d’un commissaire aux comptes

La question est de savoir si vous êtes dans l’obligation de désigner un commissaire aux comptes ?

Pas forcément, sauf si :

  • votre société civile immobilière compte plus de 50 salariés
  • si votre chiffre d’affaires (ou de ressources) excède 3 100 000 euros
  • ou si vous comptez une somme de 1 550 000 euros pour le total du bilan.

Si la société ne rentre pas dans l’une de ces trois conditions, le commissaire aux comptes n’est pas obligatoire.

Les assemblées générales

Pour terminer sur l’organisation, il faut toujours penser aux décisions collectives qui ont parfois besoin d’être prises. Ainsi, elles peuvent donc être conclues en assemblée générale ou par consentement de l’intégralité des associés, du moment qu’elles sont explicitement rédigées par écrit. Si les décisions à prendre collectivement sont au-dessus des pouvoirs des gérants, alors tous les associés se doivent d’être unanimement d’accord.

Le gérant de SCI

Pour assurer la gestion de la société civile immobilière (SCI), ses associés doivent désigner un gérant. Il convient alors de consulter les statuts pour connaître les modalités de nomination à prendre en compte. Ces documents constitutifs encadrent en effet tout ce qui se réfère à la gérance de la structure : désignation, rémunération, révocation… Vous souhaitez en savoir davantage sur le gérant de SCI ? Cet article fait toute la lumière sur ce sujet.

Gérant de SCI : qui nommer ?

Il va sans dire qu’il appartient aux associés de la SCI de nommer le gérant de la société. Ils ont alors le choix entre l’un d’entre eux ou bien une personne extérieure à l’entreprise. En tout cas, ils peuvent parfaitement bien désigner plusieurs personnes pour gérer la structure. L’on parle alors de pluralité de gérants ou cogérance.

Concrètement, un gérant de SCI peut être une personne physique ou une personne morale. Dans ce second cas, c’est le représentant légal de cette dernière qui assure la gestion de la SCI. Quoi qu’il en soit, ce dirigeant d’entreprise ne doit en aucune façon faire l’objet d’une :

  • Incompatibilité
  • Interdiction de gérer

Pouvoirs et missions de ce dirigeant d’entreprise

Bien évidemment, le gérant de SCI constitue le représentant légal de la société. En tant que tel, il agit pour le compte et au nom de l’entreprise qu’il représente à l’égard des tiers. Dans cette optique, il accomplit les actes et prend les décisions qui entrent dans l’objet social de la structure. Mais encore, vis-à-vis des associés, il s’occupe des actes de gestion tout en veillant aux intérêts de la société. Il lui incombe alors de gérer le patrimoine immobilier de la structure. De même, il assure le bon fonctionnement de la société, la tenue de la comptabilité…

Dans tous les cas, il importe de s’en remettre aux statuts de la SCI pour connaître les missions du gérant. Ces actes fondateurs peuvent alors :

  • Limiter son pouvoir en subordonnant certains actes et décisions à l’accord préalable de la collectivité des associés
  • En cas de cogérance en SCI :
    • Définir les pouvoirs et missions de chaque cogérant
    • Préciser les modalités de prise de décision par les cogérants
    • Indiquer les modes de règlement des différends entre les cogérants

Inopposables aux tiers, ces limitations de pouvoir engagent la responsabilité du gérant à l’égard des associés. En cas de non-respect de ces dispositions statutaires par le gérant, la société reste néanmoins engagée par les actes et décisions de celui-ci. Raison pour laquelle cette violation des statuts peut être un juste motif de révocation et conduire à un changement de gérant en SCI.

Dans quels cas la responsabilité du gérant d’une SCI est-elle engagée ?

Outre le non-respect des statuts, la responsabilité civile du gérant de SCI se voit engagée en cas de :

  • Violation des lois et règlementations sectorielles en vigueur
  • Faute de gestion (absence de comptabilité de trésorerie, de souscription à une assurance professionnelle…)

D’autre part, le gérant est pénalement responsable s’il commet certains délits relatifs à la gestion de la SCI. À savoir l’abus de confiance, les manœuvres frauduleuses en matière fiscale, l’abus de biens sociaux et le détournement de fonds.

Nomination du gérant de SCI : comment faire ?

Comme mentionné plus haut, ce sont les associés de la SCI qui nomment le gérant de l’entreprise. Dès lors, ils ont le choix entre les modes de nomination suivants :

  • Dans les statuts via une clause statutaire spécifique
  • Dans un acte séparé annexé aux statuts
  • Par décision collective des associés matérialisée dans un procès-verbal d’assemblée générale

Désigné pour une durée déterminée, sauf absence de précision dans les statuts, ce dirigeant d’entreprise est nommé dès la constitution de la SCI. Bien entendu, un changement peut s’opérer en cours de vie sociale. Dans ce cas, il faut se conformer aux règles de nomination établies dans les statuts pour la désignation du nouveau gérant. Quoi qu’il en soit, à la suite de sa nomination, le gérant doit accepter ses fonctions en signant le document qui l’a désigné (statuts, acte de nomination ou procès-verbal d’assemblée générale). Il doit également précéder sa signature de la mention « Bon pour acceptation des fonctions de gérant ».

Le gérant de SCI peut-il recevoir une rémunération ?

Il revient bien sûr aux associés de décider de la rémunération du gérant de SCI. Ainsi, ils peuvent choisir librement de rémunérer ou non ce dirigeant. En fait, dans la majorité des cas, les gérants de SCI ne perçoivent aucune rémunération. Toutefois, si la collectivité des associés prévoit de rémunérer le gérant de la société, il convient de se référer aux statuts ou à l’acte de nomination pour connaître le montant. Si ces documents constitutifs ne définissent aucun montant fixe, ils doivent mentionner les modalités de détermination de la rémunération. Selon les aspirations des associés, cette dernière peut donc être proportionnelle ou conditionnelle.

Fixé au moment de création de la SCI ou après sa constitution, le salaire du gérant doit faire l’objet d’une comptabilisation. Il est alors possible de garder son montant ou son mode de calcul confidentiel s’il a été défini après la création de la structure. Dans tous les cas, qui dit rémunération, dit affiliation à un régime de sécurité sociale et paiement des cotisations sociales.

Le régime social du gérant d’une société civile immobilière

Le régime social du gérant de SCI dépend avant tout de sa qualité et la présence ou non de rémunération ou de lien de subordination. Effectivement, il diffère suivant qu’il fait partie ou non de la collectivité des associés.

Le gérant de SCI est un associé de la société

Deux cas de figure peuvent se présenter pour la définition du régime social d’un associé gérant de SCI :

  • L’associé gérant perçoit une rémunération au titre de ses fonctions. Par conséquent, comme les travailleurs indépendants, il est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Toutefois, s’il existe un lien de subordination entre lui et la société civile immobilière, une affiliation au régime général de la sécurité sociale est envisageable.
  • L’associé gérant de SCI n’est pas rémunéré dans le cadre de l’exercice de ses fonctions. Dès lors, il ne relève d’aucun régime de sécurité sociale.

Le gérant de SCI est un tiers

Le gérant de la SCI n’est pas un associé de la société, mais une tierce personne. Ainsi, son régime social varie suivant qu’il y a ou non un lien de subordination entre lui et la société :

  • Le gérant non associé est subordonné à la SCI par un contrat de travail. Dans ce cas, il a le statut d’assimilé-salarié et relève donc du régime général de la sécurité sociale. Il ne pourra cependant pas prétendre à l’assurance chômage.
  • En l’absence de tout lien de subordination entre le gérant non associé et la SCI, le régime social applicable est celui des travailleurs indépendants et travailleurs non salariés (TNS). Le gérant est alors affilié à la SSI.

Comment changer de gérant ?

Les fonctions du gérant de SCI peuvent prendre fin en cours de vie sociale. Cela peut s’expliquer notamment par :

  • L’arrivée du terme du mandat de ce dirigeant d’entreprise
  • Sa démission
  • Son décès
  • Un empêchement particulier (maladie, raison familiale, interdiction de gestion prononcée à son encontre…)
  • Sa révocation

En tout cas, peu importe le motif de cessation de fonction du gérant de SCI, les associés sont dans l’obligation de le changer. Dans cette optique, ils doivent respecter une procédure spécifique.

Décider du changement de gérant de SCI au cours d’une assemblée générale extraordinaire

Il va sans dire que tout changement de gérant au sein d’une SCI (et de toute autre société d’ailleurs) implique une décision collective des associés. De fait, il est de leur devoir de nommer le nouveau gérant de l’entreprise. Convoqués, puis réunis en AGE, ils procèdent à la désignation du nouveau dirigeant. Et ce, dans le respect des conditions de quorum et des règles de majorité stipulées dans les statuts. Dans le silence de ces derniers, une décision unanime des associés est de mise.

À l’issue du vote, un procès-verbal d’AG est à rédiger et à signer par tous les associés (éventuellement leur mandataire). Il convient également que le gérant partant et son remplaçant approuvent et signent ce document. De même, le gérant nouvellement nommé ne doit en aucune façon oublier d’ajouter la mention suivante : « Bon pour acceptation des fonctions de gérant ».

Faire paraître un avis de changement de gérant dans un journal d’annonces légales (JAL)

Le changement de gérant de SCI requiert l’accomplissement d’une formalité de publicité dans un délai d’un mois après la décision de l’AG. En effet, pour informer les tiers, la SCI a l’obligation de publier un avis de modification dans un JAL habilité. Elle est tenue d’effectuer cette démarche auprès d’un journal localisé dans son département d’immatriculation. Bien évidemment, l’annonce légale à publier doit mentionner toutes les informations obligatoires pour être valable.

Une fois cette formalité réalisée, le JAL d’insertion est dans l’obligation de transmettre à la société une attestation de parution. Effectivement, ce document se révèle particulièrement indispensable pour la suite de la procédure.

Transmettre un dossier de demande d’inscription modificative auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou du Greffe compétent

Le changement de gérant au sein d’une SCI impose bien sûr un dépôt de dossier de demande d’inscription modificative au RCS. Dans cette optique, le dossier peut être transmis directement auprès du Greffe du Tribunal de commerce compétent. Mais, ce dépôt de dossier peut également s’opérer auprès du CFE, dont dépend territorialement la SCI.

À noter que pour éviter de faire l’objet d’un rejet de la part du Greffe, le dossier se doit d’être complet et comprendre toutes les pièces justificatives nécessaires. Il ne faut pas non plus oublier les frais administratifs obligatoires qu’une telle démarche implique.

La fiscalité des SCI

La fiscalité d’une Société Civile immobilière SCI peut paraître complexe, car elle touche aux impôts courants, à l’impôt sur la fortune, mais elle peut aussi être importante en matière de cession de parts de SCI.

Les impôts courants

Alors qu’une Société Civile Immobilière est principalement transparente, chaque associé doit déclarer ses revenus distinctement au titre de l’IR, sauf si, lors de la création de la SCI, elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Les apports en nature sont également imposés au taux légal de la TVA immobilière, soit 20 %, tout comme à la taxe des revenus fonciers (valable uniquement sur les apports d’immeubles neufs ou terminés depuis moins de 5 années).

Enfin restent les impôts à payer au cours de la vie de la Société Civile Immobilière, c’est-à-dire au cours de l’activité commerciale de la société. Cet impôt est, bien évidemment, l’impôt sur le revenu.

C’est ainsi que chaque associé se voit imposé sur les bénéfices qui leur reviennent. Pour toutes les personnes physiques constituant la SCI, les bénéfices sont partagés d’après des règles d’imposition strictes, obligatoirement applicables aux revenus fonciers.

De ce fait, les associés d’une SCI peuvent souscrire au capital de la société en déduisant les intérêts d’emprunt versés. Pour un associé qui détient des parts inscrites à l’actif d’une entreprise, ce sont les règles fiscales propres à cette même entreprise qui trancheront pour la décision de la part du résultat qui lui revient.

L’imposition sur les cessions de parts sociales de la SCI

Alors que les parts de la SCI sont toutes attribuées aux personnes physiques de celle-ci, il faut toujours garder à l’esprit, qu’elles peuvent être cédées (pour diverses raisons). Ainsi, au niveau de la fiscalité de la SCI, la plus-value (s’il y en a une) est imposable d’après le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Il en va de même pour la cession de l’immeuble par la SCI, mais la condition unique est que les personnes qui la détiennent se doivent d’être des personnes physiques. La plus-value sera ainsi déterminée d’après les règles des plus-values professionnelles, uniquement pour les associés inscrits à des titres actifs à l’entreprise. Cela est différent pour les droits de mutation à titre gratuit qui, pour être transmis lors d’une succession ou d’une donation, doivent relever du régime de droit commun.

L’impôt sur la fortune

Concernant l’impôt sur la fortune, il en est autrement. Les parts de Société Civile Immobilière doivent faire partie intégrante du patrimoine du contribuable, pour leur valeur de l’année d’imposition (au 1er janvier), si elles ne comprennent pas de biens professionnels. Malgré tout, si les usufruitiers des biens sont des parents, il leur revient l’obligation de déclarer leur valeur en toute propriété. Ils n’ont pas droit aux abattements, et les nus-propriétaires ne devront rien déclarer au titre de l’Impôt sur la Fortune. Vient ensuite le cas de l’IR qui ne change en rien puisque ce sont les parents qui en conservent l’usufruit. Pour terminer, l’impôt sur la plus-value dépend de la date et du prix d’acquisition. Ce sont ces deux facteurs qui permettent d’effectuer un calcul précis d’une éventuelle incidence de cet impôt.

Comment créer une SCI ? Les formalités

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une excellente solution lorsqu’on achète un local professionnel, elle permet notamment de séparer les actifs immobiliers de l’entreprise des actifs de l’exploitation. La SCI offre de nombreux avantages comme le fait de pouvoir mettre à l’abri un patrimoine immobilier mais aussi de faciliter la cession d’une entreprise aux acheteurs et également de transmettre de manière dissociée le patrimoine d’exploitation à des associés ou à des collaborateurs et le patrimoine immobilier en lui-même à sa famille. Voici les formalités à respecter pour créer une SCI.

Rédiger les statuts de la SCI, les signer et les parapher

Pour créer une Société civile immobilière, il faut au minimum 2 associés qui effectuent chacun de leur côté un apport en immeubles, en numéraire. Aucun minimum n’est requis mais le montant de l’apport détermine le nombre de parts sociales.

Des statuts définissent :

  • l’objet de la société
  • sa durée,
  • l’identité des associés
  • le capital social
  • etc,…

Tout le monde peut devenir associé lors de la création d’une SCI mais lorsqu’il s’agit d’une acquisition immobilière, la plupart du temps, ce sont des membres de la famille (conjoint, enfant) ou des associés qui s’investissent en premier. On parle alors de SCI familiale.

Le montant de capital ne doit pas obligatoirement être égal au montant de l’investissement, il est fixé librement par les associés fondateurs. Par conséquent, un bien immobilier dans le cadre d’une SCI peut être financé par un emprunt ou par des avances de la part des associés.

La rédaction des statuts peut être effectuée « sous seing privés » comme on dit, il n’y a pas besoin de faire appel à un notaire. Une très grande attention doit être portée sur la rédaction des statuts car ce sont eux qui joueront le rôle de référents durant toute la vie de la société, qui fixeront les pouvoirs des gérants, les droits et devoirs des associés.

Ce sont les statuts qui définissent le fonctionnement d’une SCI, à savoir la fréquence des assemblées générales, le mode de consultation des associés, les droits des usufruitiers. Les décisions peuvent être prises sous la forme de consultations écrites, d’actes signés par l’ensemble des associés. La seule obligation pour une SCI et qui est imposé par la loi est la rédaction par le gérant d’un rapport de gestion annuel (description patrimoine immobilier, évènements relatant la situation actuelle de l’entreprise, prévision des charges éventuelles, mises aux normes, etc.) et la communication de celui-ci aux associés.

Enregistrer les statuts auprès des impôts

Les statuts d’une SCI, contrairement à la SARL ou à la SAS, doivent être enregistrés par les impôts avant toute démarche auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Il convient se tourner vers le centre des impôts dont dépend le siège social de la société. Pensez à prévoir plusieurs exemplaires car les impôt en conservent 1.

Faire paraitre une annonce légale

Cette étape est obligatoire. Elle doit être réalisée auprès d’un journal du département du siège social habilité à publier des annonces légales. L’annonce doit comporter les mentions suivantes :

  • La forme juridique : SCI
  • La dénomination sociale
  • Le capital social
  • Le siège social
  • Le gérant et son adresse
  • Une mention sur la cession des parts sociales : cession libre, cession avec agrément,…

Immatriculer la SCI auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ou du CFE

Pour obtenir le fameux KBIS, il est nécessaire de déposer un dossier complet au Greffe ou au CFE. Le dossier comprend les documents suivants :

  • 1 exemplaire des statuts daté et signé puis enregistré auprès des impôts
  • 1 PV de nomination de la gérance
  • 1 formulaire M0 correctement rempli et signé par le gérant ou un mandataire détenant un pouvoir
  • 1 justificatif de siège social : attestation de domiciliation, bail, …
  • 1 copie de la carte d’identité recto verso ou du passeport du gérant
  • 1 attestation de non condamnation et de filiation

Depuis le 2/08/2017, vous devez en même temps que l’immatriculation ou dans les 15 jours déposer un document relatif au bénéficiaire effectif de la société.

Le coût de création d’une SCI

Les coûts sont obligatoirement constitués par :

  • la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales pour environ 150 à 250 €
  • les frais d’immatriculation au CFE situé au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social pour 66,88 €
  • Les frais liés au dépôt du document relatif au bénéficiaire effectif de 21,41 € TTC

A celà s’ajoutent les honoraires de rédaction des statuts si vous ne réalisez pas les formalités par vous-même. Un avocat ou un expert-comptable facturera entre 500 et 1 000 € HT.

Comment dissoudre et liquider une SCI ?

La SCI est une société civile qui permet aux associés (qui peuvent être les membres d’une même famille) d’acquérir un bien immobilier afin d’en partager les bénéfices. Il s’agit d’une structure qui donne aux entrepreneurs immobiliers de nombreux avantages. Toutefois, en cours de vie sociale, il arrive qu’un événement majeur empêche la SCI de continuer ses activités. La seule solution qui s’offre aux associés est alors de dissoudre la société puis de la liquider. Il arrive également qu’une décision de justice oblige la société civile immobilière à cesser ses activités prématurément. Dans l’un ou l’autre cas, liquider une SCI passe par plusieurs étapes obligatoires.

Les différentes raisons qui motivent la liquidation d’une SCI

La décision de liquider une SCI peut avoir plusieurs raisons. Par ailleurs, la liquidation peut être à l’amiable ou judiciaire.

Arrivée du terme de la SCI

Comme toute société, la SCI a une durée de vie limitée à 99 ans conformément au droit des sociétés. À l’expiration de ce délai, la SCI est automatiquement dissoute, sauf décision unanime des associés de proroger la durée dans les délais impartis.

Extinction ou réalisation de l’objet social

Lorsque l’objet social est réalisé, la SCI n’a plus de raison d’être. Elle est alors dissoute. Toutefois, ce cas est relativement rare puisque les associés prévoient généralement un objet assez rare pour qu’il ne soit jamais atteint.

De même, si la réalisation de l’objet social est devenue impossible, la SCI est dissoute automatiquement.

Dissolution anticipée par décision des associés

La décision est prise en assemblée générale dans les mêmes conditions de majorité que pour une modification des statuts.

Annulation du contrat de société

Si le contrat de société n’est pas conforme à la réglementation en vigueur ou s’il manque un élément central du contrat, celui-ci ne peut pas produire d’effet juridique est la SCI est dissoute de plein droit.

Réunion des parts sociales en une seule main

Selon la loi, la SCI doit être composée de 2 associés au minimum. Ainsi, si au cours de la vie sociale, la SCI se retrouve avec un seul associé (transmission successorale, cession de parts sociales, décès de l’un des associés, etc.), la SCI dispose d’un délai de 1 an pour régulariser sa situation. Auquel cas, une dissolution judiciaire est prononcée sur demande de tout intéressé.

Dissolution judiciaire sur demande des associés

Les associés peuvent demander la dissolution et la liquidation de la SCI pour juste motif : mésentente entre les associés, un associé qui n’effectue pas ses obligations… paralysant ainsi l’avenir de la société. Il appartient au juge d’apprécier le caractère juste du motif.

Liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs

Le juge peut prononcer de plein droit une liquidation judiciaire quand la SCI fait face à une difficulté économique trop importante et qu’aucun redressement n’est envisageable. La procédure de liquidation peut être demandée par le gérant, le président du tribunal ou tout autre intéressé (banque, client, fournisseur).

Dissolution pour d’autres motifs

  • D’autres motifs peuvent effectivement entraîner la dissolution d’une SCI. Il s’agit ainsi de :
  • Motifs prévus dans les statuts.
  • Absence de gérant depuis 1 an sans qu’aucune initiative de régularisation n’ait été entreprise.
  • Infraction : trafic illicite, proxénétisme, etc.

Liquidation d’une SCI : la liquidation à l’amiable

Une liquidation à l’amiable n’est possible que si la SCI ne rencontre aucune difficulté économique ou financière. Autrement dit, elle n’est pas en état de cessation de paiement. C’est notamment le cas quand l’objet social a été atteint ou si les associés décident de dissoudre la SCI de manière anticipée. La liquidation à l’amiable passe par plusieurs étapes, et la première est la dissolution de la SCI.

La dissolution de la SCI

Pour dissoudre la SCI, un certain nombre de formalités doivent être accomplies.

Organiser une assemblée générale des associés

La dissolution est une décision unanime des associés au cours d’une assemblée générale extraordinaire, sauf disposition contraire des statuts (par exemple, vote à la majorité simple). Dès lors que la décision est prise, le gérant est démis de ses fonctions. Un liquidateur est alors nommé à l’unanimité des associés (généralement le gérant ou l’un des associés), sauf si les statuts prévoient une majorité plus souple. Son rôle est de procéder à la dissolution et à la liquidation de la SCI. Un procès-verbal d’assemblée est ensuite rédigé actant la décision de dissoudre la SCI.

Le procès-verbal doit contenir les décisions prises au cours de l’AGE entre autres :

  • La nomination du liquidateur.
  • Les pouvoirs et les missions du liquidateur.
Enregistrer le procès-verbal de dissolution

Le liquidateur doit enregistrer le procès-verbal de dissolution au service des impôts dans un délai de 1 mois après la décision de dissolution de la SCI. Depuis le 1er janvier, cette formalité est gratuite.

Publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales

Cette formalité permet au tiers de prendre connaissance de la dissolution de la SCI. L’avis doit être publié dans un journal d’annonces légales du siège social de la SCI dans un délai de 1 mois après le procès-verbal. Tant qu’un avis de dissolution n’a pas été publié dans un JAL, la SCI ne peut s’en prévaloir auprès de l’administration.

Pour être opposable aux tiers, il doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires telles que :

  • La dénomination sociale.
  • La forme juridique.
  • L’objet social.
  • L’adresse du siège social.
  • Le montant du capital social.
  • Le numéro d’identification unique de la société (SIREN).
  • La raison de la dissolution.
  • Le nom, le prénom et l’adresse du liquidateur.
  • Le siège de la liquidation.
  • Le greffe du tribunal de commerce auprès duquel la dissolution sera enregistrée.
Déclarer la dissolution au registre du commerce et des sociétés

Le dossier de demande de dissolution doit être déposé au CFE compétent ou auprès du greffe du tribunal de commerce dans le mois qui suit l’AGE. Le dossier doit également comporter un certain nombre de pièces justificatives.

  • Le formulaire M2 dûment rempli et signé en deux exemplaires.
  • Le procès-verbal de dissolution certifié conforme par le liquidateur.
  • L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
  • La photocopie d’une pièce d’identité du liquidateur.
  • Une attestation de filiation et une déclaration de non-condamnation du liquidateur.
  • Un extrait K-bis de moins de 3 ans si le liquidateur est une personne morale.
  • Un pouvoir en original du liquidateur s’il n’a pas lui-même signé les documents.

La liquidation de la SCI

Dès lors que la dissolution est enregistrée au registre du commerce et des sociétés, le liquidateur procède à la liquidation de la société civile immobilière. Pour ce faire, il doit :

  • Réaliser l’actif : céder les actifs immobiliers, recouvrer les créances.
  • Apurer le passif, c’est-à-dire régler les dettes de la société sur la trésorerie. Si elle n’est pas suffisante, le liquidateur peut demander aux associés de rembourser le montant restant dû au prorata de leurs parts sociales dans la société civile immobilière.
  • Répartir la trésorerie entre les associés proportionnellement à leur quote-part dans la société s’il y a boni de liquidation. Cette formalité a lieu au cours d’une assemblée générale des associés à l’issue de laquelle un PV de clôture des opérations de liquidation est établi. Le partage se fait par acte sous seing privé ou par acte authentique.
  • Publier un avis de liquidation dans un journal d’annonces légal du département du siège social de la SCI.

C’est au cours de cette assemblée générale que les associés donnent quitus au liquidateur et le déchargent de ses fonctions.

La procédure de liquidation doit intervenir dans les 3 ans qui suivent la dissolution de la société civile. Dans un délai de 30 jours après la liquidation, le liquidateur doit demander sa radiation au registre du commerce et des sociétés. Cette demande comprend les pièces justificatives suivantes :

  • Une attestation de clôture des comptes certifiée conforme par le liquidateur.
  • Un PV de clôture de liquidation.
  • Un formulaire M4 dûment rempli et signé par le liquidateur.
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales.

Après cette étape, la SCI n’existe plus. Un nouvel extrait K-bis mentionnant la liquidation et la radiation de la SCI est envoyé avec la clôture des comptes de liquidation. Dans les 60 jours suivants,

La liquidation judiciaire d’une SCI

La liquidation judiciaire peut intervenir pour deux raisons comme on l’a dit plus haut :

  • Insuffisance d’actifs avec impossibilité de redressement.
  • Demande d’un associé pour juste motif.

Dans l’un ou l’autre cas, si le juge estime qu’une liquidation judiciaire de la SCI est nécessaire, il nommera un liquidateur judiciaire chargé de procéder à la liquidation de la SCI. Le gérant est alors immédiatement dessaisi de ses fonctions. Un juge-commissaire est également nommé pour surveiller les opérations de liquidation.

La procédure de liquidation judiciaire a pour objectif de réaliser l’actif et d’apurer le passif. S’il y a boni de liquidation, le liquidateur le partage aux associés proportionnellement à leurs parts sociales dans la SCI. Si le boni est important, le partage doit se faire régulièrement jusqu’à ce que la liquidation soit terminée. Dans le cas contraire, les associés sont responsables des dettes de la société à hauteur de leur quote-part dans la SCI.

La clôture de liquidation est prononcée 3 ans après l’ouverture de la procédure si :

  • La SCI ne dispose plus de liquidités pour payer ses créanciers.
  • Il n’y a plus de passif.

Conclusion

Toutes ces informations relèvent du domaine de la législation, mais il est important de connaître ses droits et obligations en matière de déclarations, de fiscalité et de gestion d’une Société Civile Immobilière. Tous ces détails vous aideront donc dans votre projet de création d’une SCI ou dans le cas où vous hériteriez d’une SCI familiale.

Si vous êtes associé(e) à un gérant de SCI, vous connaîtrez tous vos droits, tous les impératifs du précédent ou actuel gérant, pour en mener à bien votre gestion. Non négligeable, il est primordial de lire et comprendre tous ces détails qui vous éviteront bien des mauvaises surprises ou déboires et vous permettront de bénéficier des nombreux avantages de la SCI !

Il va de soi que la gestion de ce type de société est du ressort du gérant qui est là pour s’occuper des actes de tous les jours, relatifs à la vie de la société civile immobilière.

Par le biais de la gestion des assurances, des charges, de la comptabilité, de même que par ses relations avec la banque et la gestion du compte de la Société Civile immobilière SCI, par les travaux, par la signature de n’importe quel contrat ou du bail et des relations avec les locataires, le gérant pourra contester un avis à Tiers Détenteur. En outre on peut constater ici l’un des seuls inconvénients de la SCI : elle ne peut pas rembourser de prêt bancaire, ce sont les associés qui seront responsables en fonction de la valeur des parts sociales qu’ils détiennent.

C’est le gérant qui représentera impérativement la SCI en cas de litige conduisant jusqu’à la justice.

Si les actes se montrent d’une importance supérieure, ou si les statuts se voient modifiés, il en est du ressort des associés de donner leur accord ou non. En savoir plus sur la modification des statuts d’une SCI.

Pour la gestion de la société civile immobilière, il est primordial que la comptabilité soit mise à jour régulièrement. Cette tenue de comptabilité n’est pas la même en fonction de la fiscalité choisie, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu pour une SCI transparente, ou tout simplement, un impôt sur les sociétés.

Quoi qu’il en soit, les statuts de la SCI doivent être parfaitement rédigés, permettant une excellente tenue de la gestion. Selon l’objet social de la SCI, son activité commerciale sera déterminée.

L’une des avantages de la SCI est que ce sont les statuts de la SCI qui désignent les compétences du gérant, ainsi que celles de l’assemblée générale des associés.

4 comments
  1. DELECOURT
    DELECOURT

    Les revenus locatifs peuvent-ils être versés qu’à un ou deux associés sans tenir compte du montant des parts détenues.
    3 associés ayant chacun un tiers du capital mais il n’y en a que 2 qui toucheront les loyers ?

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  2. Statutentreprise.com
    Statutentreprise.com

    [quote name= »DELECOURT »]Les revenus locatifs peuvent-ils être versés qu’à un ou deux associés sans tenir compte du montant des parts détenues.
    3 associés ayant chacun un tiers du capital mais il n’y en a que 2 qui toucheront les loyers ?[/quote]

    Bonjour,

    Les revenus locatifs sont encaissés par la SCI et non par les associés. Ensuite les associés sont éventuellement rémunérés par la distribution de dividendes. De même les 3 associés seront imposés au prorata de leur participation.

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  3. LACROIX
    LACROIX

    Bonjour

    Les apartements meublés donnent droit à un abattement de 50% et les logements sous convention à loyer modéré donnent droit à un abattement de 60%. Comment ces abatements sont ils prient en compte dans une SCI

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  4. Statutentreprise.com
    Statutentreprise.com

    Bonjour LACROIX,

    La SCI est transparente fiscalement, c’est à dire que ce sont les associés qui subissent l’impôt comme si ils étaient propriétaires eux-mêmes (à moins d’opter pour l’IS).
    Donc tous les abattements fiscaux sont valables pour les associés d’une SCI et c’est également le cas pour la location meublée.

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