SCI à capital variable : Quel intérêt ?

À l’instar d’une SARL et d’une SAS, la société civile immobilière (SCI) peut également être à capital variable. La variabilité du capital social a d’ailleurs un important impact sur le fonctionnement de la SCI. En plus, la Société Civile Immobilière à capital fixe semble de plus en plus délaissée par les entrepreneurs. De ce fait, il faut prendre en considération ce critère pour le choix de la forme juridique de son entreprise. Voici alors de bonnes raisons pour créer une Société Civile Immobilière à capital variable.

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En quoi consiste une Société Civile Immobilière à capital variable ?

La société civile immobilière à capital variable est une SCI qui offre plus de souplesse pour la gestion de biens immobiliers. En effet, comme toute société à capital variable, cette forme de SCI permet la modification du capital social, et ce, sans avoir besoin de toucher aux statuts.

Elle impose ainsi la définition d’un montant plancher et d’une somme plafond à ne pas dépasser pour cette variation de capital. En outre, il convient de savoir que cette option est applicable pour tous les types de SCI. Aussi, qu’il s’agisse d’une SCI familiale, SCI d’attribution, de construction-vente ou d’une SCPI (société civile de placement immobilier), il est tout à fait possible d’opter pour un capital variable.

À noter que pour une SCI familiale où il est possible qu’un bien immobilier soit possédé par plusieurs membres de la même famille, la SCI permet aux associés le choix de leur fiscalité : impôt sur les sociétés (pour une activité commerciale de construction-vente) ou impôt sur le revenu en profitant des avantages et inconvénients engendrés.

Bon à savoir

L’administration et la gestion d’une Société Civile Immobilière à capital variable s’opèrent de la même façon que pour une SCI à capital fixe. Il est de même tout à fait envisageable de transformer sa SCI à capital fixe en Société Civile Immobilière à capital variable pour la gestion d’un patrimoine immobilier, à condition de respecter le formalisme prévu par la loi.

Avantages de la SCI à capital variable

La variabilité du capital présente de nombreux atouts. Voici des arguments de taille qui ont su convaincre et qui continuent de persuader les entrepreneurs à investir dans cette formule.

Société Civile Immobilière à capital variable : absence de formalisme relatif à la modification du capital

La SCI classique pour la gestion d’un patrimoine immobilier est en général soumise à certaines formalités pour un changement statutaire, notamment en matière d’augmentation de capital de la SCI. Miser sur une Société Civile Immobilière à capital variable permet alors d’éviter ce formalisme. Inutile donc de perdre son temps pour procéder aux démarches suivantes :

  • la convocation et la tenue d’une assemblée générale
  • la publication d’un avis de modification auprès d’un journal d’annonces légales (JAL)
  • le dépôt d’un dossier de modification des statuts (un exemplaire des statuts modifiés et une copie du PV de l’AG) au Greffe du Tribunal de Commerce du siège social de la SCI
  • l’enregistrement de l’opération auprès des services fiscaux (SIE) et le paiement des droits y afférents

Bref, fini les casse-têtes administratifs occasionnés par la réalisation de ces formalités. Une Société Civile Immobilière à capital variable permet ainsi de gagner du temps et surtout de faire des économies substantielles.

Bon à savoir

Dans certains cas, l’accomplissement de l’ensemble de ces procédures est de rigueur :

  • si la modification du capital social n’entre pas dans la limite des seuils minimums et maximums préalablement établis
  • si l’AG prend la décision de modifier les montants plancher et plafond du capital

En revanche, pour la cession de parts de SCI entre les associés ou envers un tiers, aucune modification des statuts n’est nécessaire. D’ailleurs, pour céder la totalité ou une partie de ses parts de SCI, un acte de cession de parts sociales écrit suffit. Bien évidemment, cette opération doit être validée par les associés suivant les dispositions statutaires (à la majorité ou à l’unanimité).

Anonymat des nouveaux associés d’une SCI : une garantie plus qu’intéressante

Effectivement, il n’est pas indispensable de consigner les noms des nouveaux actionnaires dans les statuts. Ils peuvent alors conserver leur anonymat vis-à-vis du public. C’est très pratique et utile pour les investisseurs d’un projet immobilier qui souhaitent être discrets.

Par ailleurs, l’entrée de nouveaux associés dans la Société Civile Immobilière à capital variable ne demande aucun formalisme particulier. Elle requiert toutefois un vote positif à l’assemblée générale. Pour formaliser l’arrivée de ces nouveaux associés, le gérant de la société est tenu uniquement de déposer la copie du PV de l’AG au Greffe du Tribunal de commerce.

Bon à savoir

Si les noms des nouveaux associés d’une SCI n’apparaissent pas dans les statuts, ceux des actionnaires fondateurs de la SCI doivent y figurer. Mais, en pratique, il est quand même possible de bénéficier d’une dérogation.

Retrait d’un associé : une opération très simplifiée pour une Société Civile Immobilière à capital variable

À la différence d’une SCI pour gestion de biens immobiliers à capital fixe, le retrait d’un associé d’une Société Civile Immobilière à capital variable est facilité. Et pour cause, il n’aura pas besoin de l’aval des autres actionnaires s’il décide de céder ses parts sociales.

En plus de ne pas passer par une procédure d’agrément, un associé sortant peut également récupérer totalement ou partiellement ses apports. D’une manière générale, cette reprise d’apports s’effectue sous forme de paiement, et ce, selon les conditions prévues par les statuts et selon que la société soit soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir

  • L’associé ne peut recourir à ce droit de retrait qu’à la condition que son départ ne fait pas passer le montant du capital de la SCI sous la barre du seuil plancher fixé par les statuts.
  • Si les autres associés souhaitent exclure un associé de la SCI, cela est tout à fait possible.
  • Le droit de reprise doit être intégré dans les statuts et ne doit pas être considérablement diminué. Il n’empêche que l’associé sortant peut recevoir une somme inférieure à celle prévue dans les statuts en guise de contribution aux pertes.
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