Commissaire aux comptes dans une SCI : tout savoir sur sa nomination, ses obligation et sa révocation

En principe, seules certaines SCI ont l’obligation de nommer un commissaire aux comptes, lors de leur création notamment. Ce professionnel a d’ailleurs des responsabilités bien définies qui doivent figurer dans une lettre de mission. En plus, il n’intervient qu’à des moments précis de la vie de la société. Bien évidemment, sa nomination doit respecter un formalisme particulier avec la publication dans un journal habileté, comme pour toutes modifications sur les statuts juridiques (augmentation du capital, transfert de siège, option à l’impôt sur le revenu, etc.). Elle doit en outre résulter d’une décision de l’assemblée générale des associés ou le cas échéant d’une décision de justice suite à une requête du gérant au Président du Tribunal de commerce. Cette rubrique fait ainsi le point sur la place du commissaire aux comptes dans une SCI.

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Est-ce obligatoire de nommer un commissaire aux comptes dans une SCI ?

En règle générale, les associés d’une SCI n’ont en aucune manière à désigner de commissaire aux comptes. Toutefois, la nomination du commissaire aux comptes peut s’avérer obligatoire pour les SCI de placement, c’est-à-dire les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), ces dernières sont d’autant soumises au contrôle de leurs conventions réglementées. Mais également pour les SCI qui exercent une activité économique comme les sociétés civiles de construction vente et les SCI de location. Outre le caractère commercial de leur activité, ces SCI doivent aussi remplir deux des trois conditions suivantes à la fin de leur exercice comptable :

  • Avoir un personnel de plus de 50 salariés
  • Présenter un total de bilan supérieur à 1 550 000 €
  • Bénéficier d’un chiffre d’affaires annuel dépassant les 3 100 000 €

Bref, lorsque la SCI est dans l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement ou choisit de respecter les règles de la comptabilité commerciale (assujettissement à l’IS, clause statutaire…), l’intervention d’un commissaire aux comptes réglementé par la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC) au sein de la structure est de mise. Cette démarche permet d’autant plus d’éviter les litiges qui peuvent ultérieurement.

Il est parfois nécessaire de nommer un commissaire aux comptes suppléant pour remplacer le commissaire aux comptes principal, mais il faut préciser que la nomination d’un commissaire aux comptes suppléant n’est plus obligatoire, depuis la loi Sapin 2.

À quel moment l’intervention d’un commissaire aux comptes est-elle requise au sein d’une SCI ?

En SCI, un commissaire aux comptes peut intervenir au moment de la création de la société ou bien en cours de vie sociale. Concrètement, en cas d’apport en nature (apport d’immeuble notamment) lors de la constitution de la SCI ou lors d’une augmentation de capital, la présence de ce professionnel se révèle indispensable. L’on parle alors de commissaire aux apports. Ce dernier s’occupe ainsi d’évaluer les apports et de s’assurer de leur existence et de leur nature afin de transformer ces apports en parts sociales. Il procède ensuite à la rédaction d’un rapport de gestion du comité d’entreprise qui décrit chacun des apports en nature effectués et le mode d’évaluation qu’il a utilisé.

La nomination du commissaire aux comptes est en outre de rigueur pour l’une des situations ci-après :

  • Fusion ou scission : le commissaire à la fusion ou à la scission vérifie les critères d’évaluation retenus par les associés, autrement dit l’équité du rapport d’échange. Il établit également un rapport de gestion portant sur les modalités de fusion ou de scission.
  • Apport partiel d’actif : le commissaire aux apports et à la scission présente un rapport du comité d’entreprise sur les modalités de réalisation de l’opération pour l’établissement des nouvelles parts sociales.

Bon à savoir

Les commissaires aux apports, à la fusion et à la scission peuvent être nommés temporairement, le temps de la mission. Tandis que les commissaires aux comptes chargés de la certification des comptes annuels de la SCI sont désignés pour 6 exercices comptables.

Quelles sont les obligations d’un commissaire aux comptes ?

Comme mentionné plus haut, les responsabilités d’un commissaire aux comptes au sein de la SCI sont préalablement déterminées dans une lettre de mission. Mais, en général, le rapport du commissaire aux comptes concerne la certification des comptes de la société et le contrôle des actes du gérant.

Certification des comptes

Le rapport du commissaire aux comptes se doit de vérifier la conformité des documents comptables de l’entreprise (bilan, affectation du résultat, etc.) aux règles en vigueur. Il s’assure en outre que ces pièces comptables sont sincères (de bonne foi) et qu’elles correspondent fidèlement à la situation financière et au patrimoine de la structure.

Attention ! Si les dirigeants de la SCI ne donnent pas une présentation fidèle du contenu des documents comptables à la réalité, ils s’exposent à une peine d’emprisonnement allant jusqu’à 5 ans et une amende de 375 000 €.

Obligation d’information et d’alerte

Le commissaire aux comptes informe le gérant de la SCI de l’existence de certains faits qui sont de nature à nuire à la continuité de l’activité de la société. Il lui transmet aussi ses conclusions sur l’affectation du résultat de l’exercice écoulé comparée à celle de la période précédente. S’il a relevé des irrégularités et des inexactitudes, il doit avertir le dirigeant de la structure. Il est par ailleurs dans l’obligation de faire part à ce dernier le programme général de travail qu’il a élaboré et les sondages qu’il a réalisés. À cela s’ajoutent les modifications qui doivent être apportées aux comptes et documents comptables.

Parmi les conventions réglementées du commissaire aux comptes figure la conclusion ou le renouvellement du bail commercial, si son dirigeant est gérant, ou encore un rapport dans le cas d’une augmentation de capital avec le PV d’assemblée correspondant.

Signaler des faits délictueux

Le commissaire aux comptes doit alerter le procureur de la République en cas d’infractions. Surtout les opérations qui relèvent de la lutte contre le blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme. S’il ne déclare pas ces délits, il encourt effectivement jusqu’à 75 000 € d’amende et une peine d’emprisonnement de 5 ans.

Commissaire aux comptes dans une SCI : comment procéder sa nomination ?

Il va sans dire que la désignation d’un commissaire aux comptes dans une SCI (comme dans toute autre entreprise) doit suivre une procédure bien définie. De la prise de décision au dépôt du dossier de nomination, en passant par la rédaction du procès-verbal à la formalité de publicité, il ne faut rien négliger.

Décision de nomination

Comme la désignation d’un commissaire aux comptes fait partie des décisions importantes au sein d’une SCI. Elle doit faire l’objet d’une délibération en assemblée générale. D’ailleurs, si elle ne relève pas des pouvoirs du gérant, elle requiert l’accord unanime des associés de la société. Sinon, le gérant a tout à fait la possibilité d’obtenir par décision de justice que la nomination de ce professionnel s’opère. Dans tous les cas, un procès-verbal de nomination ou un accord explicitement rédigé par écrit est nécessaire pour formaliser la décision.

Publication d’une annonce légale dans un journal habilité

Une fois la décision de nomination prise, il convient ensuite de publier un avis dans un journal d’annonces légales habilité, comme pour toutes modifications des statuts (augmentation du capital, transfert de siège, option pour l’impôt sur le revenu, etc.). Et ce, afin d’informer les tiers de la désignation du commissaire aux comptes dans la SCI. Une annonce légale en bonne et due forme doit dès lors mentionner un certain nombre de données obligatoires. À savoir :

  • La dénomination ou la raison sociale de la société
  • Sa forme juridique (en l’occurrence, SCI)
  • L’adresse de son siège social
  • Son numéro d’identification suivi de la mention RCS et du nom de la ville d’immatriculation de la structure
  • L’identité du commissaire aux comptes réglementé par la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC)
  • La date d’effet de la nomination
  • Le greffe du Tribunal de commerce, dont la SCI dépend

Cette publication a un cout qui varie en fonction du nombre de caractères et du département où se trouve le siège de la société. Une attestation de parution vous sera par la suite délivrée.

Dépôt de dossier au CFE

Après la formalité de publicité, il ne vous reste plus qu’à déposer votre dossier de nomination de commissaire aux comptes. Plusieurs documents sont alors indispensables :

  • Le PV d’assemblée ou l’accord des associés qui a désigné le commissaire aux comptes
  • Une lettre d’acceptation du commissaire aux comptes pour sa nomination
  • Un justificatif de son appartenance à la liste officielle des commissaires aux comptes
  • L’attestation de parution de l’annonce légale de nomination
  • Un formulaire M0 ou M3 dument rempli, daté et signé
  • Un chèque libellé à l’ordre du GTC compétent
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