Comptabilité d’une SCI : Quelles obligations ?

Une Société Civile Immobilière, autrement appelée société de gestion immobilière, est une société patrimoniale dont l’intérêt réside dans la gestion et la transmission d’un bien immobilier par plusieurs associés. C’est une société civile dirigée par un gérant, approuvé et voté par la majorité des associés.

Bien qu’aucune obligation légale n’impose la SCI à tenir une comptabilité, il est toujours préférable d’appliquer et de respecter quelques principes comptables, notamment pour la gestion de la trésorerie. Cet article vous éclairera un peu plus sur la SCI et ses obligations en matière de comptabilité.

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L’importance de tenir une comptabilité

Même si aucun texte ne prescrit la tenue de la comptabilité pour une SCI, le gérant ne peut négliger cette procédure pour maintes raisons.

Tout d’abord, parce que cela permet au gérant de répondre à son devoir d’information sur la gestion des activités de la SCI, conformément aux articles 1855 et 1856 du Code civil qui autorisent les associés à se communiquer ces informations. De plus, le gérant est dans l’obligation de faire une présentation périodique des comptes, généralement annuelle, pour être approuvés par les associés. Le fait est qu’ils sont indéfiniment responsables des dettes sociales relativement proportionnelles à leur apport, c’est pourquoi la tenue d’une comptabilité se révèle être indispensable.

Par ailleurs, l’administration fiscale est susceptible de demander des justifications (pour raison de contrôle fiscal) sur l’existence des bénéfices et pertes, ou sur l’application des règles fiscales par exemple. La tenue d’une comptabilité est ainsi nécessaire pour éviter l’accusation d’une absence de réalité et mettre la SCI à l’abri de tout redressement fiscal.

En cas de cession de parts sociales, la créance n’entre pas dans la plus-value. D’ailleurs, l’établissement des comptes courants permet de rendre opposable au fisc cette créance, c’est-à-dire que celle-ci est tenue de la respecter même sans intervention directe. Tenir une comptabilité donne également aux associés de la SCI la possibilité de comptabiliser facilement les amortissements.

Enfin, tenir une comptabilité offre un avantage considérable sur le suivi de la trésorerie puisqu’elle permet d’apprécier globalement les éléments financiers de l’entreprise, et de maitriser les flux des revenus.

Dans tous les cas, le gérant doit procéder à une tenue de comptabilité pour une meilleure gestion de l’entreprise, peu importe son statut et son régime fiscal.

Les obligations comptables pour une SCI

Avant tout, sachez qu’il existe plusieurs types de Société Civile Immobilière. En effet, elle peut être :

  • À capital fixe.
  • À capital variable.
  • De location.
  • Familiale.
  • De jouissance à temps partagé.
  • D’attribution.
  • De construction-vente.

Un mode de gestion différent s’impose pour chacune de ces formes de société. Ce qui les caractérise communément, c’est leur statut juridique à titre non commercial. De ce fait, les obligations comptables se diffèrent en fonction du régime fiscal, mais surtout du nombre d’associés et des activités de la SCI.

D’une manière générale, la tenue de la comptabilité est obligatoire si la SCI est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés et assujettie à la TVA. De plus, elle est dans l’obligation de tenir une comptabilité si les 2 des 3 seuils suivants sont atteints :

  • Total bilan : 1 550 000 euros.
  • Chiffre d’affaires : 3 100 000 euros.
  • Nombre de salariés : 50.

En outre, la tenue de la comptabilité est requise si un des associés a inscrit les parts à son bilan professionnel, et bien entendu, si les statuts de la société l’exigent. Les obligations comptables pour certaines SCI se présentent de manière simplifiée, d’autres doivent par contre adopter une comptabilité en partie double.

Comptabilité simplifiée

Le modèle simplifié de la comptabilité est une comptabilité de trésorerie. Elle concerne les SCI soumises au régime de l’impôt sur le revenu. Cette forme simplifiée se présente sous forme de cahier qui enregistre tous les mouvements de trésorerie de la société, à savoir les recettes et les dépenses. Toutefois, notez que cette simplification comptable ne s’applique qu’aux SCI catégorisées dans l’impôt sur les revenus fonciers, et ayant des personnes physiques comme associés.

Comptabilité en partie double

Les autres SCI doivent adopter une comptabilité en partie double, ce qui implique le suivi des règles du plan comptable général. À cet effet, il est nécessaire de tenir les journaux comptables suivants :

  • Livre-journal : enregistrement chronologique de toutes les opérations de l’entreprise.
  • Grand livre : enregistrement de toutes les opérations de l’entreprise par numéro de compte.
  • Livre d’inventaire : inventaire des éléments d’actif et du passif de l’entreprise.
  • Annexes : informations complémentaires aux documents comptables (bilan et compte de résultat).

La comptabilité en partie double inclut des écritures comptables plus importantes. C’est la raison pour laquelle il est préférable de faire appel à un expert-comptable ou un commissaire aux comptes. Les comptes annuels doivent ainsi être produits.

Les obligations comptables des associés

Ces obligations s’appliquent pour les associés d’une SCI transparente, c’est-à-dire une Société Civile Immobilière optant pour le régime de l’impôt sur le revenu. Effectivement, ils sont chacun chargés d’obligations déclaratives simples et rapides tant à la date de clôture de l’exercice qu’au moment de la déclaration et du paiement des impôts. Plus concrètement, aux revenus de chaque associé sont ajoutés les bénéfices, et ce, proportionnellement à son nombre de parts sociales. De plus, chacun est tenu de renseigner le montant de sa part des revenus locatifs (revenus fonciers) de sa déclaration 2044, qui seront intégrés plus tard dans son assiette taxable.

Pour information, la déclaration 2044 est une composante de la déclaration d’impôt sur le revenu à remplir chaque année par les contribuables. Elle concerne les revenus et éventuellement les pertes tirés de la propriété immobilière.

La tenue de la comptabilité par un expert-comptable

Solliciter les prestations d’un expert-comptable n’est pas une obligation pour une SCI. Ainsi, tenir une comptabilité peut se faire par soi-même. Néanmoins, afin d’avoir une gestion plus performante de l’entreprise, il est recommandé de contacter un professionnel. En effet, un expert pourra réduire la probabilité d’erreurs et éviter ainsi un éventuel redressement fiscal. De plus, il peut donner des conseils fiscaux pour optimiser vos activités. Mieux encore, un expert-comptable vous garantit une économie de temps et une bonne tenue des écritures comptables, sans oublier l’engagement de sa responsabilité.

Une autre alternative pour mieux tenir sa comptabilité serait de recourir à un logiciel comptable sans nécessairement passer par un professionnel.

Quoi qu’il en soit, les obligations comptables ne sont pas les mêmes pour les SCI. Par ailleurs, la tenue de la comptabilité s’avère essentielle pour s’assurer de la bonne gestion des activités de l’entreprise.

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