L’assemblée générale ordinaire (AGO) dans une SCI

AGO dans une SCI : est-ce une obligation ?

L’assemblée générale annuelle ou ordinaire est un mode de consultation des associés visant à :

• Présenter les comptes annuels de la SCI pour approbation à la fin d’un exercice comptable ;
• Statuer sur le rapport de gestion ;
• Débattre sur des questions relatives à la vie sociale de la société civile.

Sauf clause statutaire, l’AGO dans une SCI n’est pas obligatoire. Effectivement, d’autres modes de consultation peuvent être adoptés pour débattre de ces questions. Entre autres la consultation par correspondance ou l’acte sous seing privé.

Et, contrairement à une assemblée générale extraordinaire, une AGO ne peut être tenue qu’à une période donnée sur l’année civile et à une fréquence fixe par année. Une assemblée générale extraordinaire, comme son nom l’indique, est initiée par les associés ou le gérant dans un but d’une modification des statuts : nouvelle répartition des parts sociales, modification des statuts pour changement de gérant, etc.

Fonctionnement et obligations de l’AGO dans une SCI

Ce sont les statuts de SCI et l’objet social qui fixent les modalités de fonctionnement de l’AGO. En principe, il appartient au gérant de SCI de convoquer les associés à l’assemblée. Pour ce faire, il a deux options :

• La convocation écrite par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• La lettre de convocation des associés.

Dans le premier cas, la lettre de convocation des associés doit parvenir aux associés au moins 15 jours avant la date de l’AGO. Celle-ci contient généralement la date, l’heure et le lieu de l’AGO ainsi que l’ordre du jour dans des termes explicites.

Par ailleurs, certains documents doivent être envoyés aux associés avant la date prévue, à savoir :

• Les résolutions soumises par le gérant de SCI ;
• Le rapport de l’activité du gérant avec les bénéfices réalisés ou prévisibles ou les pertes encourues ou prévues ;
• Les comptes sociaux de la société civile immobilière ;
• Tous documents nécessaires à l’information des associés.

Bons à savoir :

Si un associé n’a pas été convoqué — quand bien même il est minoritaire — les délibérations prises lors de l’AG peuvent être frappées de nullité.

Tout associé a le droit de demander au gérant la tenue d’une AG pour débattre d’une question déterminée via une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de silence du gérant, l’associé peut demander au président du greffe du tribunal de grande instance de statuer en référé afin de désigner un mandataire habilité à procéder à la convocation.

En cas de cogérance, les statuts de SCI doivent communiquer si chacun des gérants a le pouvoir de convoquer une AGO ou s’il faut une décision commune de tous ou une partie des associés.

Mode d’emploi de l’AGO dans une SCI

Dès lors que tous les associés ont été convoqués, l’AGO peut avoir lieu.

Le quorum

Sauf clause statutaire contraire, aucun quorum n’est requis. Si c’est effectivement le cas, si le quorum prévu par les statuts n’est pas atteint, l’AGO peut être annulée. Une deuxième convocation à une nouvelle AGO devra alors être envoyée.

La feuille de présence

En principe, la signature de la feuille de présence n’est pas obligatoire, sauf si les statuts prévoient un quorum. Effectivement, cette présence permet d’attester que le quorum est bien atteint.

Le débat

En pratique, il n’y a pas de débat, car tout est souvent convenu à l’avance. S’il y en a, la séance est dirigée par le président de la séance qui se trouve être le plus souvent le gérant de la SCI ou bien l’associé qui a le plus de voix.

Le vote

Lorsque tous les associés sont présents ou représentés, le vote peut maintenant avoir lieu. Si les statuts le stipulent, un associé a le droit de se faire représenter par un mandataire (autre associé de la SCI ou non), lequel a une procuration de vote. Cette autorisation doit être écrite et signée par l’associé représenté.

Dans une société civile immobilière, les décisions d’assemblées générales ordinaires sont prises à la majorité des voix des associés.

Le procès-verbal d’assemblée

Le procès-verbal clôture l’AGO dans une SCI consigne la tenue de l’AGO, les questions abordées et le résultat du vote. Il permet ainsi de prouver que la SCI est transparente et sert aussi de preuve en cas de litige concernant les résolutions prises lors de l’assemblée.

Vu son importance, le procès-verbal d’assemblée est soumis à un certain formalisme. De ce fait, les mentions suivantes doivent y apparaître (article R.225-106 du Code de commerce) :

• La dénomination sociale de la SCI ;
• Le capital social ;
• Le siège social ;
• La ville où la société est immatriculée ;
• Les noms et prénoms des associés présents ou représentés, avec leurs parts sociales respectives dans la société ;
• L’ordre du jour tel qu’il est mentionné sur la convocation ;
• Les rapports et les documents soumis aux associés (les énoncer suffit) ;
• Le résumé des débats : les faits et incidents survenus pendant les débats doivent être énumérés succinctement ;
• Toutes les résolutions prises ainsi que le résultat des votes pour chaque sujet ;
• La levée de séance ;
• La signature du PV d’assemblée générale ordinaire.

Les risques de ne pas tenir une AGO dans une SCI

Bien que les SCI ne soient pas tenues de publier leurs comptes, le défaut d’AGO est passible d’une amende auprès du greffe du tribunal de commerce. Plus encore, il peut entraîner d’importants risques fiscaux en cas de contrôle fiscal. De fait, l’administration fiscale peut mettre en œuvre une procédure d’abus de droit et la SCI peut être jugée de fictive.

Effectivement, selon l’article 1856 du Code civil, il est obligatoire de disposer d’un « rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ».