Pourquoi choisir la SAS pour investir dans l’immobilier ?

SAS immobilière : Qu’est-ce que c’est ?

La SAS immobilière est une société commerciale dont l’activité principale consiste à détenir et à exploiter des biens immobiliers. Contrairement à une SCI qui est orientée vers la gestion d’un patrimoine immobilier sans but lucratif principal, la SAS immobilière permet d’entreprendre une activité commerciale liée à l’investissement dans l’immobilier. Dans ce sens, elle peut adopter deux orientations différentes :

• SAS de location immobilière qui génère ses revenus par la mise en location de son parc immobilier
• SAS de gestion immobilière, réalisant des profits à travers l’achat et la revente de biens immobiliers

Les bonnes raisons de choisir la SAS pour investir dans l’immobilier

Opter pour une SAS immobilière permet aux investisseurs du domaine immobilier de bénéficier d’une série d’avantages. Voici quelques raisons fondamentales qui font de ce statut juridique un choix attractif dans ce contexte.

La flexibilité des statuts

La SAS immobilière bénéficie généralement de tous les avantages inhérents à une SAS classique. Son premier atout réside ainsi dans sa flexibilité de gestion. En effet, il s’agit d’une société qui octroie aux actionnaires une liberté remarquable dans l’établissement des règles de fonctionnement en leur permettant de rédiger les statuts selon leurs visions et les besoins spécifiques de l’entreprise et du secteur immobilier. En ce sens, ils peuvent définir avec précision les mécanismes de gouvernance, les modalités de prises de décisions, les droits et devoirs de chacun, ainsi que la répartition des bénéfices.

La responsabilité limitée des actionnaires

Comme dans une SARL, la responsabilité des actionnaires est aussi limitée au montant de leurs apports au capital social dans une SAS immobilière. En d’autres termes, cela signifie que les créanciers ne peuvent pas les poursuivre au-delà de leur contribution financière à l’entreprise. Cette limitation protège les patrimoines personnels des associés, ce qui demeure intéressant dans le secteur immobilier où les fluctuations du marché et les aléas sont inévitables. Ainsi, en cas de difficultés financières de la SAS immobilière, seuls les actifs de cette dernière sont susceptibles d’être mobilisés pour répondre aux obligations financières.

Le régime fiscal avantageux

Si la SCI est assujettie de plein droit à impôt sur le revenu (IR), la SAS, elle, est par défaut soumise au régime d’impôt sur les sociétés (IS), peu importe son objet social. Cela dit, la SAS immobilière est imposable sur ses bénéfices, notamment les revenus locatifs et les plus-values. Dans ce cas, le taux d’imposition applicable varie en fonction du montant des bénéfices réalisés :

• À hauteur de 15 % pour une tranche de 0 à 42 500 euros
• 25 % pour la partie supérieure

Par ailleurs, les associés d’une SAS opérant dans l’immobilier peuvent percevoir des dividendes. Si tel est le cas, ces derniers sont aussi imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Les frais fiscaux représentent environ 30 % des dividendes reçus.

La SAS immobilière est donc en principe soumise à une double imposition, ce qui entraîne une charge fiscale d’approximativement 40 % sur les bénéfices issus des investissements immobiliers. Ce statut fiscal se révèle être avantageux, en particulier pour les actionnaires souhaitant investir dans l’immobilier sur le long terme. Entre autres, il est possible de réduire le taux d’imposition en réinvestissant directement les bénéfices de la société dans d’autres biens immobiliers, sans verser des dividendes. De cette manière, la SAS immobilière ne règle que l’impôt sur les sociétés. Qui plus est, la SAS immobilière a aussi la possibilité d’amortir l’acquisition d’un bien immobilier sur plusieurs années afin de réduire l’assiette de l’IS.

La possibilité d’investir seul

Contrairement à la SCI, qui doit compter au moins deux associés, la SAS immobilière offre la possibilité d’investir seul. En effet, la SAS peut se décliner en SASU ou SAS unipersonnelle, permettant aux entrepreneurs ou investisseurs individuels d’entreprendre des projets immobiliers sans avoir à partager la propriété de l’entreprise avec d’autres associés.

Avec le statut de SASU immobilière, l’associé unique peut conserver un contrôle total sur la prise de décisions et la gestion de l’activité.

Quels sont les inconvénients de la SAS immobilière ?

L’investissement dans la pierre sous le statut juridique de la SAS présente aussi quelques inconvénients. Peu encadrée par la loi, cette structure doit prêter une attention particulière à la rédaction des statuts, car la moindre erreur peut avoir des conséquences négatives majeures. Il faut donc s’assurer que les statuts cadrent au mieux le fonctionnement et la gestion de la SAS immobilière tout en protégeant les intérêts de chaque associé de manière équilibrée.

En outre, lorsque le président de la SAS perçoit une rémunération, il bénéficie de la disposition des assimilés salariés. Par conséquent, il est tenu de payer des charges sociales plus élevées que celles des affiliés à la sécurité sociale des indépendants ou SSI. Cela peut engendrer un impact financier significatif.

Enfin, la SAS ne peut pas être cotée en bourse, ce qui signifie qu’elle se voit limitée dans sa capacité de vendre ses actions sur des marchés financiers majeurs. Seuls les investisseurs particuliers peuvent racheter ses actions. Et pourtant, l’accès à la bourse pourrait permettre à la société de gagner en visibilité et lever des fonds auprès d’un large éventail d’investisseurs. Cette restriction peut ainsi représenter une contrainte pour financer la croissance de l’entreprise.

Comment créer une SAS immobilière ?

La création d’une société par actions simplifiée immobilière reprend les mêmes démarches que celle d’une SAS classique. Cela inclut :

• La constitution du capital social qui correspond aux ressources initiales de l’entreprise
• La nomination des dirigeants : président (obligatoire), directeur général, conseil d’administration, etc.
• La rédaction des statuts : document juridique qui régit le fonctionnement global de la société
• La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL)
• L’immatriculation de la société au Registre national des entreprises