Tenir sa comptabilité en SCI : Comment faire ?

Les dirigeants d’une SCI (Société Civile Immobilière) ignorent parfois l’importance d’une bonne comptabilité dans la gestion de leur patrimoine. Pourtant, elle permet à une SCI de tirer profit de nombreux avantages. Et quand vient le moment de procéder à cette opération, certaines questions reviennent en surface : quelle est la vraie portée d’une comptabilité dans une SCI ? Comment le faire ? Quelles dispositions suivre ? Quels outils utiliser ? Quels sont les risques encourus en cas d’erreur ? Dans ce guide, répondons aux nombreuses questions concernant la comptabilité d’une SCI.

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Dans quels cas une SCI est-elle soumise à une comptabilité ?

Avant de procéder à l’établissement d’une comptabilité pour une SCI, rappelons que l’obligation de tenir celle-ci dépend de plusieurs points auxquels la société immobilière a tranché, notamment si :

  • Elle a choisi de se soumettre à la TVA ;
  • La SCI possède un statut de Construction Vente (SCICV ou SCCV) ;
  • Elle remplit 2 des 3 critères suivants : disposer d’un chiffre d’affaires hors-taxe supérieur à 3 100 000 euros, posséder un effectif de plus de 50 salariés ou de présenter un bilan supérieur à 1 550 000 euros ;
  • Une clause mentionnant l’obligation de tenir une comptabilité est stipulée dans ses statuts ;
  • Elle est soumise définitivement aux impôts sur les sociétés (IS) ou aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
  • L’un des associés de la SCI est une personne morale.

Également appelée « Comptabilité commerciale », cette obligation autorise l’enregistrement de toutes les opérations financières et assure la pérennité de l’entreprise. Elle aide de plus à informer tous les associés, tout en mettant en relation la SCI et l’administration fiscale.

Dans les autres cas, pour les SCI familiales ou pour celles soumises à l’IR (Impôt sur le revenu) par exemple, une comptabilité simplifiée suffit à leur gestion. 

Pourquoi est-il important pour une SCI de tenir une comptabilité ?

Et même si la tenue d’une comptabilité n’est pas de rigueur pour les SCI, il est plus raisonnable de s’asservir à cette opération pour les raisons suivantes :

  • Faciliter le suivi des comptes courants en cas de cession des parts sociales ;
  • Contrôler les opérations de capital effectuées par chaque associé ;
  • Prouver la bonne marche et la légalité de la SCI.
  • Disposer d’éléments de preuve sur les comptes en cas de litige.

Et pour simplifier l’application de l’article 1856 du Code civil, portant sur l’obligation des gérants à faire un compte-rendu aux associés dans le cadre d’une assemblée générale ; il est toujours recommandé de tenir une bonne comptabilité pour les SCI.

D’autre part, les associés disposent d’un droit d’information concernant les comptes de la société. Ils peuvent ainsi accéder aux livres et aux documents sociaux au moins une fois par an.

Comment tenir la comptabilité d’une SCI ?

La tenue d’une comptabilité pour une SCI varie en fonction de ses différentes obligations. On peut alors la séparer en deux catégories : la comptabilité simplifiée ou la comptabilité commerciale.

La comptabilité simplifiée

En l’absence de texte encadrant la comptabilité des SCI soumises à l’impôt sur le revenu, l’écriture de ces opérations se base souvent sur les modalités fixées entre les associés ou bien sur une comptabilité de trésorerie composée par :

  • Un livre d’enregistrement (les achats et les dépenses) ;
  • Les pièces justificatives liées à l’activité de la SCI (factures, tickets de caisse, notes de frais, etc.) et leurs détails.

Malgré tout, il est essentiel de se tenir aux règles comptables de base, en respectant le bilan comptable d’un exercice (12 mois).

La comptabilité en partie double

Concernant les SCI soumises à une comptabilité commerciale, elles doivent s’aligner aux règles du plan comptable général en tenant plusieurs journaux dont :

  • Un journal des achats ;
  • Un livre des ventes ;
  • Un journal de banque ;
  • Un journal de TVA ;
  • Un noté des diverses opérations ;
  • Un livre d’inventaire qui regroupe les éléments actifs et passifs de l’entreprise ;
  • Un grand livre avec toutes les opérations de débit et de crédit correspondant aux numéros de compte.

Par ailleurs, la SCI ne devra pas oublier de déposer ses comptes au greffe du tribunal de commerce pour la publication du bilan annuel. Le bilan, le compte de résultat ainsi qu’une annexe composeront donc ses documents. 

Absence de comptabilité d’une SCI : Quels sont les risques encourus ?

Comme l’envoi des différents documents comptables est requis par les autorités financières, ignorer cette obligation est perçue comme un délit. Ainsi, plusieurs sanctions peuvent s’appliquer aux dirigeants d’une SCI. Entre autres :

  • Le rejet de leur comptabilité ainsi que de la taxation d’office stipulée dans le numéro 90 du BOFIP ;
  • Les pénalités prévues par l’article 1741 du Code général des impôts (cinq ans de prison et 500 000 euros d’amende) en cas d’absence de passation d’écriture ;
  • L’application de l’article L654-2 du code de commerce s’il y a banqueroute ;
  • L’interdiction de gérer la SCI, l’empêchement d’exercer une fonction publique élective.

Pourquoi recourir à un expert pour effectuer la comptabilité d’une SCI ?

Vu les risques auxquels une SCI s’expose en cas de manquement ou de faute dans la comptabilité, et même si des solutions concernant la gestion comptable des SCI ont vu le jour comme les logiciels et les tableurs, il est conseillé de s’adresser à un professionnel en comptabilité pour le bon déroulement des opérations d’une Société Civile Immobilière. 

Vous pourrez par exemple vous tourner vers un expert-comptable pour la tenue de toutes vos procédures financières. Effectivement, s’octroyer les services de ce dernier présente de nombreux avantages, notamment :

  • Un gain de temps considérable : vu ses compétences, les tâches comptables dont les saisies seront effectuées rapidement ;
  • Des économies conséquentes : bien que son activité constitue un coût pour la SCI, la marge d’erreur concernant les opérations s’avère minime. Ce qui permettra aux dirigeants de se focaliser sur la gestion de leur SCI ;
  • Une expertise pointue : au-delà de son activité principale, un expert-comptable guidera les responsables d’une SCI dans une bonne gestion globale de ses finances, plus particulièrement dans les choix fiscaux adaptés pour la société. Il apportera en plus un point de vue externe de la SCI.
  • Une sécurité pour les responsables d’une SCI : en cas d’erreur de gestion comptable, les dirigeants et les associés seront ainsi imputés des différentes charges. L’expert-comptable assumera alors les fautes comptables.

Pour trouver son expert-comptable, la SCI peut se tourner vers un professionnel opérant dans la ville du siège de la société, mais également opter pour les solutions en ligne.

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