Expert-comptable pour location meublée (LMNP) : Est-ce indispensable ?

Location meublée : LMP ou LMNP

En matière de location meublée, les investisseurs immobiliers ont le choix entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP).

Le statut LMP considère le propriétaire-bailleur comme un professionnel de la location immobilière. Il est alors tenu de cotiser à la retraite au Régime Social des Indépendants (RSI) de la sécurité sociale. Pour être qualifié LMP, il faut répondre à certains critères :

• être propriétaire de l’immobilier mis en location meublée
• toucher un revenu locatif annuel supérieur à 23 000 euros
• les loyers en LMP représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal

Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, le bailleur est automatiquement soumis à un statut LMNP.

Que ce soit en LMP ou en LMNP, les recettes de la location meublée sont comptabilisées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles font donc l’objet d’une déclaration fiscale. Néanmoins, un statut peut être plus intéressant qu’un autre. D’un point de vue fiscal, le statut LMP sous le régime du réel est plus avantageux :

• exonération d’impôt pour une activité exercée depuis cinq ans et enregistrant un revenu hors taxe inférieur à 90 000 euros
• possibilité de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière
• déduction de charges et de l’amortissement sur le revenu locatif
• procédure de transmission de patrimoine plus allégée grâce au régime de transmission d’entreprise

En revanche, le statut LMNP facilite la gestion des biens immobiliers. En effet, puisque le propriétaire LMP est considéré comme un dirigeant d’entreprise, il doit gérer son immobilier comme une société avec toutes les obligations juridiques et fiscales que cela implique.

Les régimes fiscaux en location meublée

Lorsque vous mettez en location un logement meublé, vous avez le choix entre deux modes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

C’est le régime par défaut attribué à une location meublée avec une recette locative annuelle en dessous de 70 000 euros. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Vous n’avez plus qu’à payer les impôts sur la moitié des loyers restants. Plus intéressant encore, il est possible de bénéficier d’un abattement de 71 % et de n’être taxé que sur 29 % de vos recettes. Ce cas particulier s’applique au meublé de tourisme et aux chambres d’hôte. Néanmoins, les loyers annuels ne doivent pas excéder 170 000 euros.

Pour la comptabilité, le calcul est très simple aussi bien qu’il faut juste tenir un livre d’achat et un livre des recettes.

Le régime réel

Le régime réel est automatiquement appliqué lorsque vos loyers dépassent 70 000 euros par an. Vous pouvez tout de même choisir cette option avec une recette en dessous de ce seuil. Pour en bénéficier, il faut faire une demande auprès de l’administration fiscale. En effet, le régime réel simplifié est très avantageux. Non seulement il permet de déduire les amortissements et les charges d’exploitation, mais il est aussi possible d’obtenir un résultat fiscal négatif pour ne pas payer d’impôts. Par contre, il est utile de tenir une comptabilité. Ainsi, vous devez produire certains documents comptables, notamment :

• un compte de résultat
• un bilan simplifié présentant les créances et les dettes
• un registre des immobilisations et des amortissements
• un tableau pour la détermination de la valeur ajoutée
• un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables

La comptabilité en régime réel est complexe. C’est pourquoi il est nécessaire de solliciter un expert-comptable pour valider vos comptes et réaliser la déclaration.

5 bonnes raisons de faire appel à un expert-comptable

Si l’intervention d’un expert-comptable est obligatoire pour un statut LMP, il reste facultatif en LMNP. Toutefois, il est bénéfique de confier les comptes à un professionnel. Voici quelques raisons qui justifient le recours à un expert-comptable.

Gagner du temps

En choisissant de faire appel à un expert-comptable, vous allez économiser du temps. En effet, il prend en charge toute la comptabilité. Il s’occupe entre autres :

• de la déclaration de votre activité en loueur en meublé,
• de la saisie des pièces comptables,
• de la collecte des documents,
• de votre adhésion à un CGA pour profiter d’une réduction d’impôt,
• de la tenue des journaux et des grands livres
• de l’édition du bilan annuel et du compte de résultat
• de la transmission des liasses fiscales
• etc.

Vous pouvez donc libérer du temps à consacrer ailleurs.

Éviter les erreurs

Si vous n’êtes pas trop calé avec les chiffres, évitez à tout prix de gérer vous-même la comptabilité. Plutôt que de s’entêter dans un domaine que vous ne maitrisez pas, il vaut mieux déléguer la gestion comptable à un professionnel. Cela vous évitera bien des ennuis. Une erreur de calcul risque de vous pénaliser lourdement.

Avoir un avis d’expert

Un expert-comptable est avant tout un conseiller. Il ne se contente pas uniquement de faire des calculs et d’écrire des chiffres dans des tableaux. Son rôle est aussi de vous guider dans vos choix fiscaux. Se faire épauler par un tel professionnel vous fait profiter d’une véritable source de conseils qui va au-delà de ses honoraires.

Réduire le risque de contrôle fiscal

Puisque vos comptes ont été validés par un professionnel assermenté, le risque de subir un contrôle fiscal est minime. À l’inverse, si vous avez géré vous-même la comptabilité, le risque d’erreurs est élevé. Il en est de même de la possibilité d’un contrôle fiscal.

Diminuer le résultat fiscal

Comptabilisés comme charges d’exploitation, les honoraires d’un expert-comptable sont déductibles du résultat fiscal. De plus, l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) vous fait profiter d’une réduction d’impôt sur vos frais de comptabilité. Ainsi, vous pouvez décompter 2/3 des honoraires de l’expert-comptable de votre impôt sur le revenu.