Acheter un bien immobilier : comment choisir entre SCI et indivision ?

Il est très courant d’acquérir un bien immobilier à plusieurs : entre conjoints, avec ses enfants ou ses amis. Et ce dans le but de l’occuper, de le louer ou de le revendre afin de faire des profits. La question se pose alors : sous quel régime va-t-on acquérir le bien ? Faut-il créer une SCI ou acheter le bien en indivision ? Pour tout dire, tout dépend de la situation et de vos objectifs. Mais quoi qu’il en soit, l’une ou l’autre option a ses avantages et ses inconvénients. Les détails.

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Acheter un bien immobilier par indivision : idéal pour un projet à court terme

L’indivision est la solution par défaut pour l’acquisition en commun d’un bien immobilier, notamment pour les parents en couple, avec ou sans enfants, ou entre les membres d’une même famille. En outre, le principe est assez simple. Tous les indivisaires (propriétaires) possèdent une part du bien attribuée d’un commun accord, sans tenir compte de son apport. Par ailleurs, pour chaque décision concernant les actes de gestion (actes administratifs, renouvellement des baux, entretien…), la majorité doit être établie : 2/3 des voix selon l’article 815-3 du Code de commerce.

Néanmoins, pour une gestion plus souple de l’indivision et afin de mettre en place des règles de fonctionnement qui protègent l’unanimité des indivisaires, il est important de rédiger une convention d’indivision, laquelle devra être établie par acte notarié et publiée aux Hypothèques. Cette convention d’indivision pour l’acquisition d’un bien sera signée pour une durée déterminée ne dépassant pas 5 ans ou pour une durée indéterminée. Et indiquera entre autres :

  • Les quotes-parts attribuées à chaque indivisaire ;
  • Le mode de nomination d’un gérant le cas échéant ainsi que les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion ;
  • Les règles de fonctionnement qui régissent l’indivision pour éviter les problèmes ultérieurs.

Du fait de sa situation précaire — un indivisaire est libre de sortir de l’indivision à tout moment — l’indivision n’est pas adaptée pour la gestion d’un bien immobilier sur le long terme.

Remarque : pour les décisions exceptionnelles telles que l’hypothèque ou la vente du bien, l’unanimité est requise.

Les avantages de l’indivision

L’un des avantages majeurs de l’indivision est l’absence de formalisme. En effet :

  • Il n’y a pas de démarches administratives à effectuer : pas de rédaction de statut ni d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
  • L’indivision n’engendre pas de couts administratifs : pas de frais d’immatriculation, pas de capital social, etc.
  • Chaque indivisaire peut emprunter de son côté sans avoir à demander l’accord des autres membres ;
  • La cession des parts sociales est très facile puisqu’il n’y a pas besoin de motif ni de l’autorisation de tous les membres pour vendre sa part ;
  • Un indivisaire peut légalement à agir à la place d’un autre (sur décision de la justice) si celui-ci est dans l’incapacité de manifester sa volonté :
  • Un indivisaire peut racheter la part indivisée d’un autre pour éviter le partage ;

Par ailleurs, toutes les charges relatives au bien immobilier (logement principal, secondaire, etc.) sont supportées proportionnellement par chaque indivisaire.

Bon à savoir : en cas de cession, les autres indivisaires ont un délai d’un mois pour user de leur droit de préemption.

Les inconvénients de l’indivision

Selon la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans la l’indivision ». Ainsi :

  • Chaque indivisaire peut demander à quitter l’indivision sans fournir de justificatif, sauf sursis de 2 ans maximum, si le partage porte atteinte au bien.
  • Par ailleurs, en cas de divorce ou de succession, un indivisaire peut demander au tribunal de récupérer sa part, même si le divorce ou la succession suppose la vente du bien et la fin de l’indivision.
  • En outre, en cas de décès d’un indivisaire, les autres membres ne peuvent pas choisir les héritiers lesquels deviennent automatiquement propriétaires. D’ailleurs, tant qu’un nouvel accord n’est pas signé avec ces derniers, le compte bancaire commun reste bloqué.
  • Enfin, en cas de donation, les droits peuvent être exorbitants. Notamment si le bien immobilier a une valeur supérieure à 100 000 euros.

La SCI : pour une gestion cadrée des biens immobiliers sur le long terme

Acheter un bien immobilier en SCI ou société civile immobilière présente aussi des avantages et des inconvénients. En tant que personne morale, elle doit répondre à un certain formalisme et doit exister légalement. Par ailleurs les associés peuvent être majeurs, mineurs, issus d’une même famille ou non. L’important est de vouloir gérer en commun un patrimoine immobilier.

Ainsi, la SCI doit rédiger des statuts et y mentionner les apports de chacun, publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales habilité et se faire immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Bien entendu, toutes ces formalités engendrent un cout assez conséquent (entre 350 euros et 1 500 euros) et demandent du temps. Toutefois, le cadre légal qu’offre la SCI permet de donner une certaine stabilité à la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment les biens locatifs.

Les avantages de la SCI

La SCI permet notamment de faciliter la transmission de patrimoine. Et pour cause, ce sont les statuts qui définissent les conditions de transmission de patrimoine, que ce soit suite à un décès ou une donation. Par ailleurs, un associé peut vendre ses parts librement. Il appartiendra alors à l’acquéreur de payer le droit de 5,09 %.

Concernant la gestion de la SCI, ce sont les statuts qui définissent les conditions de majorité en fonction des décisions à prendre et des objectifs des associés. De plus, ces résolutions doivent émaner d’une assemblée générale et reprises dans un procès-verbal. Par ailleurs, un gérant est nommé pour faciliter la gestion courante de la société civile. Ses actes correspondent à l’objet social et engagent la SCI vis-à-vis des tiers.

Enfin, dans une SCI, les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur quote-part dans le capital social.

Bon à savoir : le gérant peut ne pas être un associé et peut être rémunéré.

Les inconvénients de la SCI

Si la SCI permet de protéger le bien immobilier (logement principal, secondaire, etc.) et les associés grâce à un cadre légal, la loi impose certaines démarches. Ainsi, outre les formalités de création, il y a également des procédures à suivre en cas de cession des parts sociales : demander l’accord des associés, s’acquitter de la paperasse administrative et payer les impôts.

En outre, un associé ne peut quitter la SCI sauf s’il existe une clause de retrait valable dans les statuts.

En résumé, l’indivision est conseillée s’il s’agit d’acquérir un bien à plusieurs pour le revendre rapidement. Ou bien si le nombre d’héritiers est limité. Par contre, la SCI est recommandée pour les conjoints qui souhaitent investir ensemble dans un bien immobilier.

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