Créer une SCI de famille : Les étapes

La SCI de famille ou société civile immobilière familiale est uniquement composée des membres d’une même famille (jusqu’au 4e degré) unis par des liens de parenté ou d’alliance. Elle permet de gérer ensemble un patrimoine immobilier familial, et de faciliter la transmission. Vous envisagez de créer une SCI de famille ? Toutes les étapes pour créer une SCI de famille.

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Les étapes à suivre pour créer une SCI familiale

La création d’une société de forme juridique SCI de famille suit les mêmes étapes que la création d’une SCI classique. C’est-à-dire :

  • Rédaction des statuts ;
  • Publication d’un avis de publication dans un journal d’annonces légales ;
  • Déclaration des bénéficiaires effectifs ;
  • Immatriculation de la SCI de famille au greffe du tribunal de commerce (GTC) ;
  • Ouverture d’un compte bancaire et dépôt du capital social à la banque.

La rédaction des statuts

Les statuts sont rédigés par écrit par un acte sous seing privé ou par acte notarié. Ce dernier étant obligatoire en cas d’apport d’un bien immobilier donnant lieu à une publicité foncière. La signature des statuts par l’ensemble des associés doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

  • La dénomination de la SCI de famille : il est toujours conseillé de vérifier auprès de l’INPI de la disponibilité du nom quand bien même il s’agit du nom de famille des associés ;
  • L’adresse du siège social : il est courant de fixer le siège social de la SCI de famille au domicile du gérant, non sans avoir vérifié les règles de copropriété ou le contrat de location si celui-ci est locataire. Mais le siège peut également être fixé dans une pépinière d’entreprise, au sein d’une société de domiciliation ;
  • L’objet social : achat de biens immobiliers dans la perspective de locations ou de mise à disposition gratuitement ou contre un loyer à une pardonne ;
  • La liste des associés (identité, date et lieu de naissance, adresse de résidence et situation matrimoniale pour chacun d’eux)
  • La liste des apports des associés ;
  • Le montant du capital social et sa nature (captal fixe ou variable) ;
  • La durée de la SCI de famille ;
  • Les modalités de nomination du ou des gérants ;
  • Les modalités de fonctionnement de la SCI de famille. Il peut être une personne physique majeure capable ou une personne morale (après déclaration au Service des Impôts des Entreprises). Dans tous les cas, il ne doit pas être frappé d’une interdiction de gérer.

Par ailleurs, certaines clauses doivent être mentionnées dans les statuts d’une SCI afin d’éviter des problèmes ultérieurs. il s’agit entre autres de :

  • La clause d’agrément qui permet d’encadrer la cession des parts sociales et de limiter la cession à des tiers ;
  • La clause qui limite les pouvoirs du gérant. Auquel cas, celui-ci dispose d’un pouvoir illimité ;
  • Les conditions pour devenir associé et les clauses de cession des parts ;
  • La tenue de la comptabilité, le versement des bénéfices et le fonctionnement des comptes courants d’associés ;
  • Les règles de majorité dans les décisions en assemblée générale.

Les statuts de la SCI de famille sont bel et bien souples, de ce fait, les associés peuvent y définir autant de clauses qu’ils le souhaitent, en outre les clauses relatives au quorum et majorité de votes en assemblée générale, qui est très importante. Quand bien même la société est formée par des personnes membres d’une même famille, ils doivent quand même suivre les règles définies dans les statuts pour leur intérêt et dans l’intérêt de la société.

Bon à savoir

Le gérant est le représentant légal de la SCI familiale. À ce titre, il gère les affaires courantes et prend les décisions dans la limite des pouvoirs qui lui sont attribués.

Les modalités de nomination du ou des gérants sont laissées à la libre appréciation des associés. En effet, il peut être nommé dans les statuts au moment de la constitution d’une SCI de famille, ou dans un acte séparé qui sera annexé aux statuts. Dans ce cas, la nomination se fait par vote de tous les associés de la SCI. Cette deuxième option a pour avantage de ne pas modifier les statuts d’une SCI en cas de changement du gérant. Ce qui évite de payer de nouveaux frais.

L’ouverture d’un compte bancaire et le dépôt du capital social à la banque

Cette formalité n’est pas obligatoire, bien que conseillée, surtout en cas d’apport en numéraire. Mais surtout pour faciliter la comptabilité et la fiscalité (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Par ailleurs, un compte bancaire est utile en cas de demande de prêt pour financer l’achat d’un bien provenant d’un patrimoine immobilier (apports en nature). Le compte bancaire doit alors être au nom de la société civile immobilière familiale.

La publication d’un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ou JAL

Cette démarche est obligatoire pour pouvoir immatriculer la SCI familiale. La publication doit se faire dans un journal habilité du département du siège social de la société avec le dossier d’immatriculation de la société.

Seront mentionnées dans l’avis les informations suivantes :

  • Le mode de rédaction des statuts : acte sous seing privé ou acte notarié ;
  • La date de signature des statuts ;
  • La dénomination sociale de la SCI de famille suivie du sigle le cas échéant ;
  • La forme juridique (SCI de famille) ;
  • L’adresse du siège social ;
  • L’objet social ;
  • La durée de la SCI de famille ;
  • Le montant du capital social ;
  • Si la SCI est à capital variable, le montant du capital minimum ;
  • Le montant des apports en numéraire ;
  • L’évaluation et la description sommaire des apports en nature ;
  • Pour chaque gérant personne physique : nom, prénom, adresse et pays si le gérant de la SCI réside à l’étranger ;
  • Pour chaque gérant personne morale : dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique ;
  • La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI de famille ;
  • Les conditions de cession des parts sociales.

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Depuis le 1er aout 2017, toute société immatriculée au RCS doit s’inscrire au Registre des bénéficiaires effectifs. La déclaration des bénéficiaires effectifs a pour objectif de savoir qui se cache derrière la SCI de famille. Ceci afin d’instaurer de la transparence dans sa gestion. Ainsi, cette obligation s’inscrit dans la lutte contre le terrorisme et le blanchiment d’argent.

Pour la constitution d’une SCI de gestion ou de location de biens immobiliers après le 1er aout 2017, le dépôt du dossier relatif aux bénéficiaires effectifs auprès du GTC doit intervenir au plus tard 30 jours après la réception du récépissé de dépôt du dossier d’immatriculation.

Le cout de cette formalité est de 23,62 euros TTC pour toutes les SCI de famille créées après le 1er aout 2017.

L’immatriculation au greffe du tribunal de commerce

La demande d’immatriculation doit être adressée au CFE dont dépend le siège social de la SCI familiale. Les documents suivants doivent être joints à la demande :

  • Une déclaration de constitution d’une société civile (formulaire M0 société civile) complétée et signée ;
  • Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés de la SCI ;
  • Une attestation de parution au journal des annonces légales de l’avis de publicité relatif à la constitution ;
  • Une copie du titre d’occupation des locaux : bail commercial, contrat de domiciliation, quittances EDF…
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant de la SCI, si sa nomination ne figure pas dans les statuts ;
  • Pour les gérants personnes physiques : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation (sauf si elle figure déjà sur un autre document fourni) ;
  • Pour les associés non-gérants : une copie de la pièce d’identité ;
  • Pour les associés et gérants personnes morales : un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence légale de la personne morale (Service des Impôts des Entreprises) ;
  • Pour chaque bénéficiaire effectif : le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise ;
  • Un pouvoir en original si le gérant ne signe pas lui-même la déclaration de constitution de la SCI.

Pour immatriculer une SCI de gestion ou de location de biens immobiliers de famille au GTC, il faut compter 70,39 euros comprenant 8,45 euros de cout de dépôt d’actes.

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