Fiscalité de la SCI

Pour l’étude de la fiscalité d’une SCI et notamment d’une SCI familiale, deux axes majeurs peuvent être identifiés. Il s’agit de l’imposition des revenus générés par l’exploitation de la SCI d’une part, et d’autre part par le traitement fiscal des revenus liés à la vente des parts de la SCI ou des biens immeubles de la société.

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L’imposition des bénéfices réalisés par la SCI

Le principe d’imposition qui est applicable aux revenus générés par la SCI est celui de l’IR. Ce régime par défaut est caractérisé par la transparence fiscale de la société. Dans ce régime de base, les bénéfices sont distribués entre les différents associés de la SCI afin d’y être imposés directement entre leurs mains au titre de l’IR.

  • Si l’associé est une personne physique, les revenus qu’il perçoit sous forme de dividendes sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers, notamment pour les loyers perçus dans le cas d’une location meublée.
  • S’il est une personne morale, ces revenus sont intégrés dans ses bénéfices commerciaux, afin d’être imposés suivant le régime fiscal auquel la SCI est soumise.

En cas de déficit foncier, la part supportée par la personne physique peut être déduite de l’ensemble de ses revenus fonciers imposables, dans une limite annuelle de 10 700 euros.

Les revenus issus de la SCI, et notamment de la SCI familiale, qui sont imposables sont les revenus locatifs nets de charges, comme les loyers perçus avec une location meublée.

  • Si l’associé satisfait aux conditions du régime du micro foncier, ils sont taxés chez chaque associé après un abattement forfaitaire de 30 %.
  • Sinon, l’associé sera imposé suivant le régime réel, la déduction est effectuée suivant le montant réel des charges telles que les charges non récupérées sur les revenus locatifs, les indemnités d’éviction et de relogement, les primes d’assurance, les frais de procédures et les dépenses d’entretien.

La loi autorise toutefois les associés de la SCI à pouvoir opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans cette option, le bénéfice imposable est imposé au niveau de l’entreprise au taux normal de 33, 33 % et des dividendes peuvent être distribués.

L’imposition des revenus réalisés lors de la cession de parts sociales ou de vente de biens immobiliers

Dans ces deux opérations, la plus-value réalisée par le cédant ou la société est imposée suivant le régime des plus-values immobilières pour les associés personnes physiques.

  • Pour une SCI soumise à l’impôt sur les revenus, la plus-value sur le patrimoine immobilier est soumise à un taux de 19 %, après qu’un abattement progressif de 6 % à 100 % soit effectué, suivant le nombre d’années de détention des parts cédées. Pour une détention inférieure à 5 années, le taux d’abattement est nul, tandis que pour une détention supérieure à 22 ans, la plus-value est totalement exonérée. Toutefois, la SCI est soumise aux prélèvements sociaux aux taux de 15,5 %.
  • Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value sur le patrimoine immobilier est imposée suivant le régime dégressif de l’IR et fait l’objet de prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Si des moins-values ont été constatées sur les parts de la SCI durant les 10 dernières années, celles-ci peuvent être imputées sur la plus-value, avant que cette dernière ne soit imposée.

Chez la personne morale, la plus-value réalisée va être soumise au régime des plus-values professionnelles. Celui-ci est similaire au régime des plus-values immobilières réalisées par le cédant personne physique.

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