Comment fonctionne une société civile immobilière (SCI) ?

En France, on dénombre aujourd’hui plus d’un million de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il s’agit d’une forme juridique dont l’activité principale concerne l’acquisition et la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Vous souhaitez en connaître davantage sur ce statut tant prisé des familles ? Dans ce guide, nous vous proposons une fiche complète sur le fonctionnement d’une SCI.

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Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

La SCI est une structure juridique créée dans le but d’administrer un patrimoine immobilier. Elle se compose d’au moins deux associés pouvant être des personnes physiques ou des personnes morales. Aucun montant minimum n’est exigé pour constituer son capital, qu’il soit variable ou fixe. Quant au siège social, sa domiciliation se révèle obligatoire et peut se faire à l’adresse personnelle du gérant ou de l’un des associés.

Par ailleurs, les apports des associés au capital peuvent être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (biens meubles ou immeubles). Dans les deux cas, ceux-ci sont soit purs et simples, soit à titre onéreux. On retrouve également des apports mixtes qui permettent aux associés de bénéficier à la fois de titres de société et une contrepartie immédiate.

En ce qui concerne les statuts de la société civile immobilière, il appartient aux associés de les établir par écrit. Un avocat, un notaire ou un expert-comptable peut aussi s’en charger, notamment en cas d’apports en nature. De ce fait, cet acte constitutif peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. Néanmoins, la présence d’un apport de biens soumis à la publicité foncière, tels qu’un immeuble, nécessite une forme notariée.

Enfin, la gérance de la SCI est assurée par une ou plusieurs personnes nommées dans les statuts au moment de la création ou votées par les associés. D’une manière générale, ces représentants ont pour responsabilité de subvenir aux besoins financiers et légaux de la structure, c’est-à-dire la gestion de trésorerie, les déclarations et le règlement des impôts.

Quelles sont les différentes formes de société civile immobilière ?

La SCI se décline en plusieurs formes, chacune disposant de ses spécificités. On peut notamment citer :

  • La SCI familiale : utilisée dans le cadre d’une succession, les associés appartiennent à la même famille
  • La SCI de gestion ou de location : forme classique pour gérer et acquérir des biens immobiliers
  • La SCI d’attribution : chaque associé acquiert la jouissance ou la propriété de plein droit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital
  • La SCI construction-vente : adoptée pour l’achat d’un terrain ou la construction d’un immeuble afin de le revendre en vue d’en tirer profit.

Ainsi, une SCI n’a pas la possibilité d’exercer une activité de nature commerciale, sauf si elle prend la forme d’une construction vente. Dans ce cas, il paraît judicieux de choisir un capital variable et non fixe.

Comment fonctionne une SCI ?

Les AGO et les AGE

Une assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois par an avec un procès-verbal pour valider les comptes annuels de la société. Toutefois, bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation, il incombe au gérant de respecter son devoir d’information à l’égard des associés.

D’un autre côté, une assemblée générale extraordinaire peut avoir lieu à n’importe quel moment pour adopter des résolutions relatives à la vie de la SCI (changement d’objet social, modification du capital social…). Quoi qu’il en soit, les statuts prévoient les règles de vote et de majorité en assemblée générale.

La fiscalité

Lors de la création de la SCI, les associés choisissent le système fiscal le mieux adapté à leur structure. En effet, ces derniers peuvent opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Pour une imposition sur le revenu, les associés-personne physique déclarent leur quote-part de bénéfices de la SCI au titre de leurs revenus fonciers.

Dans le cas de l’impôt sur les sociétés, la société civile immobilière est imposable suivant un barème prévu par la loi. Le calcul des bénéfices s’effectue suite au paiement des impôts. En outre, chaque participant au capital doit s’acquitter des impôts en tant que revenus de capitaux immobiliers lorsque ceux-ci sont distribués.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?

Les avantages

La forme juridique de SCI présente un certain nombre d’avantages, comme par exemple :

  • Tout d’abord, c’est une solution pour régler le problème d’indivision qui résulte d’un décès, d’un divorce, etc. De fait, la part sociale et le droit de vote de chaque héritier sont clairement stipulés dans les statuts afin d’éviter les conflits entre les membres de la famille.
  • Ensuite, la SCI est une société de choix compte tenu de la simplification de la procédure de transmission du patrimoine immobilier. Concrètement, les parents qui souhaitent céder un bien immobilier à leurs enfants peuvent toujours garder la gestion de ce bien. Qui plus est, les frais de transmission sont allégés de façon significative grâce au barème de taxation des donations et au barème de taxation de succession qui sont quasiment les mêmes.
  • Sur le plan fiscal, la SCI se révèle avantageuse puisqu’elle offre une bonne flexibilité quant à la sélection du régime fiscal adéquat. Avec l’impôt sur les sociétés par exemple, elle bénéficie d’un taux normal fixé à 25 %. Ce qui lui évite de payer un impôt assez élevé. Ceci dit, l’impôt sur le revenu semble plus adapté dans certaines situations. C’est notamment le cas lors d’une cession d’immeuble appartenant à la SCI depuis plus de 22 ans.
  • Pour couronner le tout, la loi Scellier accorde aux associés une réduction d’impôts au prorata de leurs parts sociales. La seule condition est que la société soit soumise à l’impôt sur les sociétés.

Les inconvénients

Le plus grand inconvénient de la société civile immobilière est la complexité de la procédure liée à sa création. Les démarches administratives et juridiques demandent beaucoup de temps, d’autant que le coût des formalités s’avère plus ou moins onéreux. À titre d’exemple, rien que les frais de greffe pour l’immatriculation s’élèvent à 58,85 euros TTC.

D’autre part, les associés se trouvent dans l’obligation de payer la dette de la SCI au moyen de leurs propres biens en fonction de leurs droits sociaux. Et même si la société réalise des bénéfices, seuls les associés seront redevables de l’impôt sur le revenu des loyers encaissés.

Autre limite de la SCI, le choix de l’impôt sur les sociétés irréversible. Effectivement, la SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu. Mais une fois qu’elle opte pour l’impôt sur les sociétés, elle ne peut plus changer de système fiscal.

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