La société civile immobilière : une société largement utilisée pour administrer et gérer un bien immobilier

Parmi les différentes sociétés civiles que le droit français propose, la société civile immobilière (SCI) est la plus connue. Ses statuts juridiques étant simples et facilement adaptables au projet de ses associés, elle est utilisée dans le cadre familial en tant que SCI familiale comme dans le cas de projets d’investissement immobilier plus importants. La SCI laisse une grande marge de manœuvre à ses associés pour en définir le mode de fonctionnement. Ils peuvent ainsi adapter la société à leurs besoins. La SCI est en pleine propriété du ou des biens immobiliers apportés à son capital ou qu’elle achète (via emprunt ou apport en numéraire).

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Une SCI pour acheter un bien immobilier, ou un bien immobilier apporté à la SCI

Comme son nom l’indique, la société civile immobilière (SCI) est utilisée dans un cadre d’un investissement immobilier. Plus précisément, la SCI est une société civile qui permet de gérer un patrimoine immobilier. Constituant une personne morale, la SCI est utilisée pour isoler et protéger un patrimoine. Son capital est divisé en parts sociales. La SCI facilite l’acquisition, la gestion, et la transmission d’un patrimoine immobilier privé ou professionnel. Un bien ou plusieurs peuvent être apportés à la SCI lors de sa création. Il est également possible que la SCI soit constituée pour acquérir des biens immobiliers (résidence principale, secondaire, location meublée, location nue propriété, etc.), avec un financement bancaire ou un crédit-bail.

Des associés détenteurs de parts sociales

Cette participation leur attribue des parts sociales en proportion de leur apport au capital social. Comme dans toute forme juridique de société, chaque associé détient des droits fondamentaux : participation à l’assemblée générale, proposition de résolution ou question, information sur la vie et les comptes de la société. Les parts de la SCI sont transmissibles par succession ou donation ou vendues avec leur valeur vénale. Sauf disposition particulière, les parts de la SCI peuvent être cédées, mais il faudra revoir sa valeur vénale. Les associés de la SCI peuvent avoir ajouté une clause d’agrément de nouvel associé ou d’autorisation à obtenir avant la cession.

En effet, l’apport d’un immeuble, qu’il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, constitue une mutation qui entraîne l’imposition au titre des plus-values immobilières. En plus, il faut payer cet impôt sur les plus-values immobilières lors des cessions de parts sociales.

La SCI se différencie nettement d’une société qui a une activité commerciale comme la société à responsabilité limitée (SARL) ou la société par actions simplifiée (SAS) : les associés ou actionnaires ont une responsabilité limitée à la hauteur de leur participation au capital social. Ceux d’une SCI sont responsables de façon indéfinie du fait que les associés sont en pleine propriété des biens qu’ils fournissent pour la société.

En matière fiscale, les résultats d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, pour des projets professionnels notamment, elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et à la TVA.

Une société civile constituée pour gérer, financer ou transmettre un bien immobilier

Le bien géré via la SCI peut avoir été apporté par l’un des associés ou plusieurs d’entre eux (résidence principale, secondaire, location meublée, location nue propriété, etc.). Dans ce cas, la SCI est constituée pour sa gestion ou sa transmission future. Dans un cadre familial en tant que SCI familiale comme dans un projet immobilier professionnel, le bien peut être acheté et financé par emprunt, crédit-bail ou toute autre forme de financement.

Objet social : Une activité obligatoirement civile

Par définition, la SCI a une activité civile, ce qui permet de relever de l’impôt sur le revenu (IR) et de ne pas entraîner une responsabilité solidaire. Si l’activité de la SCI se révèle plus d’une activité commerciale que civile, elle devient alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et la responsabilité des associés est solidaire en plus d’être indéfinie. Dotée d’une personnalité morale, la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Une structure juridique souple

En raison de la responsabilité indéfinie des associés, qui sont deux au minimum pour créer une SCI, le Code civil laisse une grande liberté pour en définir l’organisation. Le montant du capital social est librement défini, à partir de 1 euro minimum. La libération de ce capital social peut être intégrale lors de la constitution de la société, ou différée dans les conditions définies par les associés de la SCI dans les statuts. Sans clause relative à ce sujet, le capital social doit être libéré intégralement dès la création de la société. Il est également possible de définir un capital variable si cela répond aux besoins du projet.

Les mentions obligatoires dans les statuts

Dans tous les cas, les statuts des sociétés civiles immobilières doivent contenir les mentions suivantes :

  • apports de chaque associé,
  • forme de la société,
  • objet social,
  • appellation de la société,
  • adresse du siège social,
  • montant du capital social ;
  • durée de la société ;
  • modalités de son fonctionnement.
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