mis à jour le
Lors de la création d’une SCI, les associés seront amenés à choisir le régime réel d’imposition auquel la société sera soumise au cours de sa vie sociale. En principe, la SCI est soumise de plein droit à l’IR. Elle est dite transparente. Toutefois, elle peut choisir d’être imposée à l’IS. Mais, quelle est la meilleure option fiscale pour la SCI ? L’IR ou l’IS ? Les détails
créez votre SCI
comparerSCI soumise à l’IR ou l’impôt sur le revenu : comment ça se passe ?
Choisir l’IR pour votre SCI présente de nombreux avantages à savoir la transparence fiscale, la possibilité d’imputation des déficits et l’imposition des plus-values.
La transparence fiscale
Selon l’article 1655 du Code général des impôts, une SCI sous le régime de l’IR dispose d’une transparence fiscale. Plus généralement, ce sont les associés qui sont imposés selon leur quote-part dans la société dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et au taux progressif de l’IR. Par ailleurs, les revenus fonciers sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La SCI n’est donc pas directement imposée sur les bénéfices qu’elle réalise et les plus-values de cession de biens immobiliers.
- Les associés de SCI imposée à l’IR peuvent déduire de leurs revenus fonciers certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de travaux de réparation, les assurances, les taxes, etc.
- Les dividendes sont soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou flat tax au taux de 30 % et ce qu’ils soient distribués effectivement aux associés ou mis en réserve.
L’imputation des déficits fonciers
Lorsque les charges excèdent les revenus fonciers, le solde est négatif, ce qui signifie qu’il y a déficit foncier. Dans ce cas, l’associé peut bénéficier d’un traitement fiscal en vertu de l’article 156 du Code général des impôts, mais sous certaines conditions.
- Le déficit foncier peut être déduit du revenu brut global dans la limite de 10 700 euros par an.
- Le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
L’imposition des plus-values
Les plus-values sur les cessions immobilières sont imposées à l’IR au taux de 19 % et soumises au prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un abattement progressif est applicable sur les plus-values à partir de la 6e année de détention du bien. À partir de la 22e année de détention, les plus-values sont exonérées de l’impôt sur le revenu. Toutefois, les prélèvements sociaux restent dus. À partir de la 30e année de détention, les plus-values sont exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux.
Attention, si la plus-value imposable après abattement est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique dont le taux varie entre 0 % et 6 %.
Si le bien vendu constitue la résidence principale de l’un des associés, la plus-value est entièrement exonérée d’impôt.
La SCI sous le régime de l’IS
Le choix du régime de l’IS relève de la décision des associés de SCI, sauf pour les sociétés civiles immobilières qui ont un but commercial. Celles-ci sont en effet imposées de plein droit à l’IS. Dans ce cas, ils doivent faire une déclaration auprès du service des impôts dont la SCI relève. Cette option est irrévocable pendant toute la durée de vie de la SCI. Il est donc primordial de peser le pour et le contre avant de faire ce choix.
Avec l’impôt sur les sociétés, la SCI est directement imposée sur ses bénéfices et plus-values au taux fixe de 28 % ou 31 %, quel que soit le résultat. Quant aux associés, ils seront imposés sur les dividendes distribués. Toutefois, les petites structures peuvent bénéficier d’un taux réduit de 15 % sur la tranche de bénéfice inférieure à 38 120 €, mais sous certaines conditions :
- Le capital est entièrement reversé.
- Le CAHT est inférieur à 7,63 millions €.
- Trois quarts du capital est détenu par des personnes physiques.
L’impôt sur les sociétés impose en deux fois les associés : une fois sur le résultat imposable (certaines charges sont déductibles comme le prix d’achat des immeubles, les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de gestion, les rémunérations du gérant et les dotations d’amortissements) et une deuxième fois sur les dividendes distribués.
Les associés ont deux choix pour l’imposition des dividendes : le barème progressif de l’IR après abattement de 40 % et des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ou un prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
En cas de déficit, celui-ci n’est pas imputable sur les revenus imposables de chaque associé. Par contre, il est reportable sur les exercices suivants.
Application de la règle des plus-values professionnelles
Les plus-values sont calculées à partir de la valeur d’achat du bien immobilier après déduction des amortissements. Ainsi, tous les avantages fiscaux qui ont découlé des amortissements sont imposés en une seule fois au moment de la cession du bien. Ces plus-values sont imposées au taux normal de l’IS à 28 %., avec un taux réduit de 15 % pour les premiers 38 120 €.
Les plus-values de cession immobilière s’ajoutent au bénéfice perçu imposable à l’IS. En d’autres termes, l’imposition peut être considérable du fait que les plus-values d’une SCI à l’IS sont plus qu’élevées. À noter qu’elles sont taxées au taux forfaitaire actuel de 19 % si la SCI s’engage à conserver l’immeuble, les titres, ou les droits sur une période de 5 ans.
Malgré cela, les associés bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien.
- Un abattement de 50 % entre 2 et 8 ans de détention.
- Un abattement de 65 % si la détention est supérieure à 8 ans.
Compte tenu de ces constats, il est vrai qu’une SCI à l’IR convient pour les projets modestes tandis qu’une SCI à l’IS reste intéressante pour la réalisation des grands projets.
