Comment augmenter le capital social d’une SCI ? Les étapes

Devant le succès des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), il est temps d’apporter quelques lumières sur les démarches à entreprendre si l’on souhaite augmenter le capital par incorporation de nouvelles réserves avec des apports en numéraire ou des apports en nature. Si les avantages conférés par cette forme sociale sont nombreux, cela implique toutefois de respecter un certain nombre de formalités.

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Capital social d’une SCI : définition, composition

Il faut tout d’abord savoir que le capital d’une SCI est formé par les apports faits par les associés sous forme d’apport en numéraire ou d’apport en nature qui perçoivent en échange de la valeur nominale des parts sociales. À savoir qu’aucun capital minimal n’existe pour former une SCI. C’est l’outil parfait si l’on veut acheter et gérer à plusieurs un bien immobilier. La création d’une SCI s’inscrit dans une démarche de gestion du patrimoine à long terme et permet de préserver un bien immobilier dans la famille suite à un décès.

Ce sont les associés qui fixent la valeur nominale des parts sociales. La décision d’augmenter le capital d’une société est souvent liée au financement d’un nouvel investissement ou d’une nouvelle activité. Il est possible d’augmenter le capital par incorporation de nouvelles réserves (avec des apports en numéraire ou des apports en nature) ou d’apports nouveaux à travers les comptes courants d’associés. La deuxième option n’implique aucuns frais.

Les différentes formes d’augmentation de capital

Une augmentation de capital peut prendre 3 formes :

  • En numéraire ;
  • Par apports en nature ;
  • Par incorporation de réserves.

Comprenez que la forme d’augmentation dépend de la manière, dont le capital est accru. De plus, certains principes doivent être respectés selon les cas.

L’augmentation de capital par apport en numéraire

Il s’agit là d’une des formes d’accroissement de capital les plus répandues. Les fonds sont apportés par un associé ou un tiers à la société qui souhaite devenir associé. En contrepartie de ces nouvelles liquidités, la société lui attribue des parts sociales. Néanmoins, ce type d’augmentation de capital nécessite que les fonds propres initiaux apportés par tous les associés lors de la création de la société soient libérés intégralement.

Depuis la création de la SCI, la valeur des actifs peut être devenue plus conséquente. Le montant des parts sociales s’est élevé en conséquence. Pour connaître le montant réel des parts sociales et savoir ce que les futurs associés devront verser, il faut procéder à un calcul. Ce dernier se fait en additionnant le capital (montant défini à la création de la SCI) à la plus-value. Puis, on divise le montant total par le nombre de parts sociales existantes au moment de l’augmentation du capital.

Effectuer un apport en nature pour augmenter le capital social de la SCI

Comme pour l’apport en numéraire, ce sont les associés de la SCI ou ceux qui souhaitent le devenir qui effectuent les apports en nature. Ils apportent donc un bien tel qu’un immeuble, un droit d’occupation de local commercial, un fonds de commerce…

Dans le cas d’apports en nature, un commissaire aux apports pourra évaluer la valeur des biens apportés au capital. Les nouveaux associés apporteurs en nature doivent alors mettre les biens fournis à la disposition de la SCI.

Augmentation de capital par incorporation de réserves

Dans le cas présent, c’est la société elle-même qui apporte les fonds pour améliorer son capital social. Ces fonds sont issus des dividendes non distribués aux associés à la clôture de l’exercice. En effet, ici, les bénéfices réalisés sur une période d’un an ou plus ont été conservés dans le but de les réaffecter en réserves de liquidité.

Comment augmenter le capital social d’une SCI ?

L’accord d’augmenter le capital social de la SCI

Il est important de préciser que l’accroissement de capital consiste à étendre la valeur nominale des parts sociales et/ou à en émettre de nouvelles. La décision de procéder comme telle ne peut être prise par le gérant de la SCI. Elle doit effectivement être votée lors d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Il appartient alors au dirigeant de la SCI d’organiser cette réunion et de convoquer les associés. Il va sans dire que sans l’accord de ces derniers, il n’est pas possible d’augmenter le capital de la SCI.

Comme la décision d’augmenter le capital de la société est soumise à un vote, les conditions de majorité requises sont stipulées dans les statuts constitutifs de la société. En cas d’arrivée de nouveaux associés, ces actes fondateurs peuvent même prévoir un versement de prime d’émission de nouvelles parts à verser au capital.

Après que la décision d’augmentation de capital a été votée à la majorité ou à l’unanimité (suivant les dispositions statutaires), il convient de l’indiquer sur un procès-verbal. Les associés doivent également procéder à la modification des statuts, plus précisément la clause relative au capital social de la structure.

Le dépôt des fonds

Une fois les fonds libérés et reçus par le gérant de SCI, il faut procéder à leur dépôt. Cela doit se faire sous un délai de 8 jours suivant le vote en AGE. Comme lors de la création de votre SCI, vous pouvez déposer le capital social à la banque, à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ou chez un notaire.

Après cette étape, vous disposez de 6 mois pour réaliser les formalités administratives relatives à l’augmentation de capital. En effet, l’accord des associés ne suffit pas pour augmenter le capital social de votre société civile immobilière. Il faut encore l’officialiser.

Enregistrer le procès-verbal de l’AGE au service des impôts des entreprises (SIE)

Le procès-verbal de l’AGE décidant de l’augmentation de capital doit obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement auprès du centre des impôts compétent. Cette tâche incombe au gérant de la société civile immobilière.

La publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales (JAL)

Comme vous avez pu le constater, l’accroissement du capital de la SCI conduit à une modification des statuts. Ainsi, il est impératif d’en informer les tiers à l’aide de l’insertion d’un avis dans un journal d’annonces légales. L’avis devra alors faire mention de :

  • La forme juridique la société (SCI dans le cas présent) ;
  • L’adresse de son siège social ;
  • Le numéro SIREN ;
  • Le montant de l’ancien et du nouveau capital ;
  • La désignation de l’organe ayant décidé de l’augmentation de capital ;
  • Le numéro de l’article modifié dans les statuts ;
  • Le RCS de la ville dans laquelle la SCI a été immatriculée.

Procéder au dépôt de dossier d’augmentation de capital au greffe

La dernière démarche à effectuer est d’informer le greffe compétent de votre augmentation de capital social. À cette fin, vous devez fournir un dossier de demande d’inscription modificative qui se compose de :

  • Un exemplaire du formulaire M2 rempli et signé ;
  • Le procès-verbal comportant la délibération et la décision d’augmentation du capital social ;
  • Une attestation de dépôt de fonds ;
  • Une copie des statuts modifiés avec le nouveau montant du capital social, certifiée par le représentant légal de la SCI ;
  • Une attestation de parution dans le JAL de publication ;
  • Un chèque libellé à l’adresse du Greffe de Tribunal de commerce pour le règlement des frais administratifs obligatoires.

Après réception de votre dossier par le greffe, vous recevrez un extrait K-bis qui indiquera le nouveau montant de votre capital social.

Coût de l’augmentation de capital d’une SCI

Concernant le coût des formalités liées à l’augmentation, il faut ajouter aux frais d’annonce légale (100 à 200 €) et de dépôt du dossier au greffe des nouveaux statuts (192,01 € en 2021), un droit d’enregistrement fixe de 375 euros.

Le coût total peut donc être estimé à plus de 700 € auxquels s’ajoutent, si les formalités ne sont pas réalisées par les associés, des honoraires d’avocat ou pour le rapport du commissaire aux apports qui peuvent être évalués entre 500 et 1 000 € HT.

Quel est l’intérêt de créer une SCI à capital variable ?

Si les associés d’une SCI choisissent en général de définir un capital fixe, il peut être intéressant de monter une SCI à capital variable. Effectivement, cette forme de capital présente de nombreux avantages. Elle s’avère particulièrement attractive pour se libérer des contraintes administratives liées à la modification du capital. Un capital variable permet en effet à la société de faire varier le montant de son capital entre les limites inscrites dans les statuts :

  • Capital plancher
  • Capital plafond

Ainsi, que ce soit pour augmenter ou réduire le capital social de la SCI, les associés n’ont pas à obéir à un lourd formalisme. En fait, si une augmentation de capital se fait par un simple bulletin de souscription, la réduction de capital s’apparente à une cession des parts sociales. Qui plus est, puisque les statuts n’ont pas à être modifiés, la société s’affranchit des formalités fastidieuses et onéreuses qu’une telle modification implique.

Et ce n’est pas tout ! Constituer une SCI à capital variable simplifie également l’entrée de nouveaux associés. Ces derniers n’ont effectivement besoin que d’un vote favorable de l’AG pour intégrer la collectivité des associés. De plus, seule la copie du procès-verbal d’AG est à déposer au Greffe du Tribunal de commerce pour enregistrer leur statut d’associé. D’autant qu’à l’inverse des associés fondateurs, les associés entrants n’ont pas à voir leur identité révélée au public. De fait, leurs noms n’ont pas à apparaître dans les statuts.

Par ailleurs, la sortie d’un associé s’avère aisée dans une SCI à capital variable. Et pour cause, il n’a pas à se soumettre à une procédure d’agrément pour se retirer de la société. Cependant, une condition est à respecter pour bénéficier de ce privilège : son retrait ne doit pas faire passer le capital sous le seuil fixé dans les statuts.

Comment rédiger l’annonce légale d’augmentation de capital d’une SCI ? Modèle

Pour toute augmentation de capital d’une SCI par apport en numéraire ou apport en nature, il est obligatoire de procéder à la publication d’une annonce légale de modification du capital. L’annonce légale d’augmentation peut se réaliser en ligne ou de façon physique auprès d’un journal d’annonces légales.

Les mentions obligatoires dans une annonce pour augmenter le capital d’une SCI

Les mentions obligatoires sont relativement nombreuses et il ne faut surtout en oublier sous peine de voir votre dossier de modification des statuts pour l’augmentation du capital refusé par le greffe du tribunal de commerce ou le centre de formalités des entreprises compétent :

  • Le type d’assemblée générale (assemblée générale extraordinaire par exemple) et sa date
  • La dénomination sociale de la société
  • L’adresse du siège social
  • La forme juridique de la société (en occurrence ici : SCI)
  • Le montant du capital en numéraire et son type (variable ou non), avant augmentation
  • Le montant du capital en numéraire, après augmentation
  • Le n° de SIREN et le RCS

En outre, le rapport du commissaire aux apports pour l’évaluation des apports en nature, s’il y en a, devra être joint aux documents, avec en outre un exemplaire des statuts et du procès-verbal d’assemblée générale.

Modèle d’annonce légale pour augmenter le capital d’une SCI

Nous vous fournissons ci-dessous un modèle plutôt optimisé afin d’obtenir votre attestation de parution pour modification du capital. Vous devez y remplacer tous les termes entre crochets :

[MA SCI]

SCI au capital de [ANCIEN CAPITAL]

Siège social : [ADRESSE], [CODE POSTAL] [VILLE]

RCS [VILLE DU RCS] [SIREN]

L’assemblée générale extraordinaire du XX/XX/XXX a décidé d’augmenter le capital en le portant de [ANCIEN CAPITAL] € à [NOUVEAU CAPITAL] €. Mention faite au RCS de [VILLE DU RCS]

Il ne faut rien omettre dans le contenu de l’annonce : attestation de dépôts des apports en numéraire, rapport d’évaluation du commissaire aux apports pour les apports en nature et le transfert de propriété, l’exemplaire des statuts et du procès-verbal d’assemblée générale de la prise de décision, etc.

Comment publier l’annonce pour augmenter le capital d’une SCI ?

L’annonce légale pour la modification des statuts afin d’augmenter le capital par incorporation de nouvelles réserves d’une SCI peut être effectuée de façon physique :

  • Auprès d’un journal d’annonces légales dûment habilité à publier dans le département du siège social.
  • Il est également possible de publier son annonce légale de modification en ligne.
  • Notre site vous fournit l’ensemble des documents nécessaires à l’augmentation du capital par incorporation de réserves pour une SCI, mais aussi l’annonce légale.

Il faudra l’attestation de parution avant de procéder au dépôt du dossier d’inscription modificative au greffe du tribunal de commerce et au centre de formalités des entreprises.

Augmenter le capital d’une SCI implique la modification des statuts de l’entreprise. La décision d’augmenter le capital est prise en assemblée générale extraordinaire (AGE) selon les règles exprimées dans les statuts. Un procès-verbal doit être établi afin d’entériner la décision et d’autoriser la modification des statuts.

Il est préférable de déposer le capital en numéraire sur un compte bloqué avant d’effectuer les démarches de modification de la SCI, bien qu’à la constitution il est possible de déposer le capital en numéraire à la Caisse des Dépôts et Consignations.

La décision d’augmenter le capital social doit ensuite être notifiée aux tiers par une attestation de parution avec une annonce légale dans un journal habilité.

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire doit être enregistré auprès des impôts.

Enfin il est obligatoire de réaliser les formalités pour le dépôt du dossier au Greffe du Tribunal de commerce ou du Centre de Formalités des Entreprises dans le délai de 1 mois suivant la décision d’augmentation.

Les documents à transmettre au Centre de formalités des entreprises (CFE) ou au Greffe du Tribunal de commerce lors de la déclaration de l’augmentation sont les suivants

  • Le procès-verbal de l’AGE qui statue sur les changements apportés au capital. Ce document est signé par l’ensemble des associés. Il faut fournir 1 exemplaire original ou 1 copie attestée conforme par le gérant, enregistré et timbré par les impôts lors de leur enregistrement.
  • Les statuts de la SCI sont à fournir en 1 exemplaire, actualisés au terme de l’AGE et attestés conformes par le représentant légal.
  • Le formulaire M2 Cosa est à fournir en 3 exemplaires, remplis et signés par le dirigeant ou la personne mandatée.
  • 1 exemplaire de l’attestation de parution de l’annonce légale d’augmentation de capital de SCI. Doivent y figurer le texte de l’annonce, la date de parution et le cachet du journal.
  • Enfin, dans le cas d’un apport en nature, il faut fournir 1 exemplaire du rapport du commissaire aux apports.

6 comments
  1. PL
    PL

    Bonjour

    Question pour un cas spécifique dont je ne trouve pour l’instant pas de réponse précise. Nous avons un débat auquel nous ne sommes par foncièrement d’accord sur la faisabilité de l’opération. Avant de me tourner vers un avocat, je cherche des avis.

    Le but, dans le même temps, augmenter le nombre de parts sociales et le montant du capital social d’une SCI alors que celle-ci existe depuis 30 ans, pour faciliter une répartition des parts aux enfants par la suite pour une donation

    Exemple : SCI a été crée avec une capital social de 500 FRF (Env. 76 EUR) et 500 parts.
    Les associés créateurs de la SCI peuvent il aujourd’hui faire un apport de 524 euros pour avoir un capital social à 600 euros ? et passer ensuite le nombre de parts sociales à 600 parts ?

    La sci possède des immeubles et a un actif net d’environ 300 000 euros.
    Ou bien est ce aujourd’hui la valeur de l’actif net qui détermine la valeur du capital social ?

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    • Mathieu
      Mathieu

      Une augmentation de capital peut être effectuée par la création de nouvelles parts sociales ou par l’accroissement de la valeur de la part. Or vous souhaitez un mélange des 2. Pourquoi souhaitez vous modifier la valeur de la part ?

      Répondre
  2. Lallier
    Lallier

    Bonjour
    Nous avons créer une SCI familiale avec nos enfants.
    Nous possédons un bien immobilier que nous aimerions renter dans la SCI.
    Vaut-il mieux faire une augmentation de capital du montant du bien immobilier ou faire acheter ce bien part la SCI a l’aide d’un crédit?
    A vous lire
    Avec mes recerciements

    D.L

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    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      L’intérêt d’un montage juridique (vente à la SCI) ou d’un autre (apport en nature du bien, …) dépend avant tout de la situation personnelle de chaque individus : Patrimoine, nombre d’enfants, type de mariage, revenus annuels … Je vous encourage donc à en parler à un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

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  3. DECAMPS
    DECAMPS

    Bonjour, il me reste à transmettre les statuts modifiés mais je ne sais pas à quoi doit ressembler ce document. Peut être pourriez-vous me venir en aide. Merci

    Répondre
    • Mathieu
      Mathieu

      Bonjour,

      Ce sont vos statuts d’origine sur lesquels vous devez modifier les articles ayant fait l’objet d’une modification.

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